Teeltpacht niet (tijdig) geregistreerd bij de Grondkamer en dan? Het boek is nog niet dicht

Laatste nieuws

• Leningen voor woning in de familiesfeer aantrekkelijk, maar onder vergrootglas Door Wijnkamp Keulers op 03-05-2021

  Naast de jubelton (€ 105.302), die ouders hun kinderen tot 35 jaar belastingvrij kunnen schenken voor de koop van een eerste eigen woning, kan ook met de jaarlijkse belastingvrije schenking van € 6.604 fiscaal voordelig vermogen naar de kinderen worden overgeheveld. Zo kunnen de kinderen geld lenen van hun ouders tegen een normale marktrente. De kinderen trekken de rente af van box 1 inkomen en de ouders schenken de rente ieder jaar aan hun kinderen terug.

  De Belastingdienst ziet dit alles met lede ogen aan, zo blijkt uit stukken, die onlangs openbaar zijn geworden na een WOB-verzoek. Men heeft het zelfs over "familie-bank" problematiek. Voor de goede orde, de stukken bevatten geen schokkende feiten en onterechte standpunten. De opstellers erkennen de wettelijke mogelijkheden, maar... het moet niet te gek worden, dat is duidelijk. Er moet wel sprake zijn van realistische regelingen.

  Een echte lening, die is aangegaan voor de eigen woning, rente die onder omstandigheden niet hoger dan pakweg 1% boven de hypotheekrente ligt en de rente mag niet bij voorbaat al worden terug geschonken, anders volgt "fiscale herkwalificatie". Dit heeft dan tot gevolg dat de beoogde fiscale voordelen niet meer aan de orde zijn.

  De oplopende huizenprijzen worden door sommige politici toegeschreven aan de fiscaal voordelige sponsoring door ouders. Dat levert marktdruk op en voor kinderen met niet vermogende ouders is het kopen van een huis een kansloze zaak. Vandaar dat al wordt gepleit om de vrijstelling van overdrachtsbelasting en de jubelton af te schaffen. Wellicht dat dit er inderdaad van gaat komen, vooralsnog kan het nu bestaande fiscale voordeel nog worden uitgebreid door tegen 10% tot maximaal € 128.751 te schenken en zo de leningen kwijt te schelden. Overigens ... zowel ouders als schoonouders kunnen per koppel een jubelton schenken, want de vrijstelling geldt per schenker.

  De boodschap, die uit de WOB stukken voortvloeit, is ... serieus regelen met behoorlijke overeenkomsten, rente realistisch, rondje via de bank liefst maandelijks en niet alvast in een keer alles schenken en verrekenen, maar keurig "bij verrassing" ieder jaar. De huidige regelingen zijn uiterst voordelig ..., die zullen het huidige demissionaire kabinet wel overleven ... maar de roep om inperking neemt toe. Of inperken van de fiscale voordelen starters op de woningmarkt gaat helpen, is de vraag, ... wellicht dat meer starters-woningen bouwen beter helpt.

  Lees verder
• Verlaag de winst van uw BV al in 2019 bij Corona-verlies 2020 Door Wijnkamp Keulers op 21-01-2021

  Verwacht u voor uw BV bij de aangifte vennootschapsbelasting (VpB) 2020 Corona-verlies aan te geven, dan mag u dat al in 2019 aftrekken van de winst. U doet dat door een zogenoemde Corona-reserve ten laste van de winst in 2019 te vormen. Deze reserve mag niet hoger zijn dan uw winst over 2019. Als u aldus minder of geen winst hebt, dan kunt u vragen om een nadere (lagere) voorlopige aanslag over 2019, daardoor kunt al snel de teveel betaalde vennootschapsbelasting terug krijgen. In 2020 moet u de reserve aan de winst toevoegen. Als u al aangifte gedaan hebt over 2019, dan loont het toch de moeite om te kijken of er nog een verlaging van die winst mogelijk is.

  Als de aanslag nog niet definitief is, dan kan met verbetering van de aangifte VpB 2019 of bij bezwaarschrift de aanslag nog worden verlaagd, als u niet een Corona-reserve hebt gevormd en dus teveel winst over 2019 hebt aangegeven. Lukt dat allemaal niet meer, dan kunt u overwegen om de voorlopige aanslag VpB 2020 te doen verlagen, want deze is (mede) op basis van de aangegeven (hoge) winst 2019 opgelegd.

  Zelfstandigen en ondernemers, die geen BV hebben, kunnen geen Corona-reserve vormen, zij kunnen wel de voorlopige aanslagen 2019 en 2020 laten verlagen. Bent u bij de aangifte VpB 2019 de corona-reserve vergeten, er zijn dus nog mogelijkheden om de Corona-reserve toe te passen. Kijk ook naar eventueel te verrekenen verliezen uit het verleden ... soms is meer winst "nemen" in dat geval interessanter.

  Lees verder
• 2021… allemaal last van Corona … sommigen een beetje meer ... benut fiscale mogelijkheden Door Wijnkamp Keulers op 04-12-2020

  DGA's moeten in slechte tijden geld storten om hun BV overeind te houden. Als de BV niet meer kan terugbetalen, dan is er in beginsel fiscale compensatie voor de DGA veelal met zijn box 1-inkomen. Onlangs heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden bepaald, dat een vordering van een DGA op zijn eigen BV, die niet meer door de BV kon worden terugbetaald als onzakelijk moest worden beschouwd, scheelt pakweg 75% aftrek.

  Er was volgens het Hof in feite sprake geweest van een kapitaalstorting omdat een willekeurige derde nooit onder deze omstandigheden zoveel geld zou hebben geleend aan de BV. Het aandeelhoudersmotief stond voorop. Het verschil tussen zakelijk en onzakelijk kan 75% aftrek in box 1 schelen. Nu de Corona-maatregelen veel ondernemers dwingen om in te teren op privévermogen, is een nieuwe benadering van wat "zakelijk" is nodig. Kan een DGA maatregelen nemen om door de BV niet terugbetaalde leningen volledig te kunnen aftrekken van box 1-inkomen?

  Het oordeel van het Hof hield weliswaar een beperking van de aftrek van positief box 1 inkomen in, niettemin bepaalde het Hof ook dat uiteindelijk het bedrag van de verdampte vordering van de DGA als verlies uit aanmerkelijk belang toch voor 25% in aftrek zou komen. Het verschil tussen aftrek van een afgeboekte zakelijke vordering (100% in box 1 aftrekbaar) en de uiteindelijke pakweg 25% aftrek is aanzienlijk.

  Een vordering van de DGA op de eigen BV valt in box 1, een schuld van de DGA aan de eigen BV valt in box 3. Is de schuld onzakelijk dan kan er sprake zijn van verkapt loon of verkapt dividend, is de vordering onzakelijk dan is er sprake van box 2, op de aandelen gestort kapitaal. Gek natuurlijk, dat een schuld aan de BV in een andere box valt dan een vordering op de BV, maar het biedt ook mogelijkheden. Zo is de verfoeide box 3-heffing via de eigen BV om te zetten in heffing op het werkelijke rendement, maar ook als de BV van extra middelen moet worden voorzien, al was het maar vanwege Corona-sluitingen, dan is het mogelijk om bij niet terugbetalen door de BV nog wat fiscale aftrek als troostprijs te incasseren.

  De Belastingdienst is niet erg gecharmeerd van volledige aftrek door DGA's in box 1. Uiteraard wil men wel belasten als er TBS (ter beschikking stellen) van vermogen door de DGA is, maar als het spiegelbeeld "aftrek" om de hoek komt kijken, is men ineens van mening dat de leningen van de DGA "onzakelijk" waren en verplicht men de DGA tot een gang naar de rechter om volledige aftrek in box 1 bij oninbaarheid te claimen.

  Of Corona-financieringen door DGA's onzakelijk zijn, valt te bezien. Banken als referentie gebruiken voor antwoord op de vraag of een financiering door de DGA zakelijk is, valt buiten elke realiteit. Bancaire financiering in RC door banken van het kleinere MKB is nagenoeg opgehouden te bestaan, crowd funding of particuliere financiering is wel realiteit. De zakelijkheid van de DGA-financiering moet worden beoordeeld naar de noodzaak om in tijden van het ontbreken van banken een MKB overeind te houden.

  Het belastingstelsel ondersteunde in het verleden de vermogensvorming bij ondernemers en DGA's juist om buffers te hebben. De roep om ondernemers "hun belastingvoordeel" ten opzichte van ambtenaren en werknemers af te nemen, laat in deze tijden de gevolgen pijnlijk zien. De ondernemingen zijn uitgehold … weliswaar is er overheidssteun, maar dat kan onmogelijk onder-gefinancierde MKB-bedrijven overeind houden. Dat onze premier stelt dat we "allemaal last hebben van Corona" is alleszeggend. Veel ondernemers hebben er veel meer last van dan anderen. Politici, veel werknemers en ambtenaren hebben financieel nauwelijks last van Corona. Salarisverhogingen, doorbetaalde reiskostenvergoedingen en als het echt tegenzit, transitievergoedingen en WW, dat is niet te vergelijken met ondernemers, die hun in vele jaren opgebouwde onderneming en privévermogen kwijtraken. Het verschil tussen "alles kwijtraken" en "allemaal last hebben van" is immens.

  Zakelijkheid of onzakelijkheid van een DGA-lening aan zijn BV, moet worden beoordeeld aan de hand van feiten en omstandigheden en daaraan is wel wat te doen. Als je meent dat de lening aan je BV zakelijk is, regel dat dan ook als zodanig. Zorg voor een zakelijke verhouding tussen DGA en zijn BV. Dus niet zomaar onttrekken en storten, maar voorwaarden bedingen en vastleggen, zoals je dat ook bij een vreemde zou doen.

  Schulden aan de BV moeten zakelijk zijn, voorwaarden moeten (beter) worden vastgelegd, dat geldt altijd dus niet alleen bij schulden van meer dan € 500.000.

  Voor vorderingen op de BV geldt, leg vast in een dossier wat de zakelijke overwegingen zijn om meer geld in de BV te steken. Probeer na te gaan of er ook (duurdere) private financiers zijn en leg dat vast in een dossier. Regel zekerheden, verpanding van debiteuren, voorraden of tweede hypotheek kan helpen en dat kan niet alleen de bank, dat kunt u zelf ook bewerkstelligen. Ook cessie of verpanding van belastingteruggaven is denkbaar. Maak een behoorlijke overeenkomst op.
  
  Vooral als er ook belastbaar inkomen in box 1 is, kan er zo aanzienlijk fiscaal voordeel zijn dat het verlies van vermogen nog enigszins kan compenseren, zo heeft een immens nadeel nog een klein voordeel. Het is evident dat als het inkomen in box 1 nog hoog is (middeling met eerdere jaren), het verlies in box 1 beter dan genomen kan worden. Actief plannen loont.

  Een goed 2021 toegewenst … hopelijk hebben we "allemaal" op korte termijn geen last meer van Corona … en kan onze premier dat dan terecht vaststellen.

  Lees verder
• 2021 … fiscale rommel opruimen! Door Wijnkamp Keulers op 02-12-2020

  Nadat boetevrij inkeren voor verzwegen buitenlandse bankrekeningen al eerder was beperkt, kan vanaf 2020 ook ander buitenlands inkomen niet meer boetevrij alsnog vrijwillig worden aangegeven. Vrijwillig inkeren loont niettemin nog steeds, ten eerste omdat het beter is om je aan de regels te houden, ten tweede omdat boetes worden gematigd en de overige nadelige gevolgen in het algemeen ook milder zijn. Het net rondom verhuld vermogen sluit zich verder. Steeds meer wordt verhuld vermogen als "verdacht" beschouwd en in het kader van misdaad en ondermijning geplaatst, vooral als het om contanten gaat. Verhuld vermogen leidt tot meer vermogensongelijkheid en ondermijning, aldus het CPB, dat is exact wat de huidige beleidsmakers niet willen. De komende jaren is geen milder beleid te verwachten, als het om niet aangegeven, verhuld, vermogen gaat.

  CPB, nog 60 miljard verhuld vermogen

  Uit onderzoek van het CPB ("Belastingontduiking en vermogensongelijkheid" van 17 november 2020) blijkt dat Nederlands huishoudens nog ca 60 miljard aan niet opgegeven vermogen in het buitenland hebben. De afgelopen jaren is mede door vrijwillige inkeerregelingen 12 miljard extra vermogen aangegeven met een extra belastingopbrengst van 2,1 miljard, gemiddeld € 435.000 per inkeerder. De booswichten waren vooral ex-ondernemer-man-65plus en welvarend. Het vermogen betrof merendeels bankrekeningen in Luxemburg, Zwitserland en België. Hoewel de inkeerregelingen dus succesvol zijn gebleken, is, nadat beperking van het "boetevrij-inkeer-voordeel" werd aangekondigd, een flinke stijging van alsnog "ingekeerd" vermogen gerealiseerd. Verder inperken van "voordelige inkeerregelingen" ligt dus meer voor de hand dan verdere versoepeling. Daar komt bij dat de burger met verhuld vermogen door terugdringen van de rol van contanten eigenlijk geen kant meer op kan. Door Wwft maatregelen (banken en intermediairs moeten "verklikken") en UBO-registers loopt de booswicht vanzelf tegen de lamp, zo is de verwachting bij Financiën. Geen aanleiding dus om boetes te verminderen of kwijt te schelden.

  Blijven verhullen … of toch maar inkeren

  Het blijkt lastig om de verantwoordelijkheid te nemen voor niet aangegeven vermogen. Echter bij volharden is er uiteindelijk een ander, die de rommel zal moeten opruimen. Vooral diegenen, die ouderen bijstaan of een erfenis moeten afhandelen, worstelen nogal eens met aanwezigheid van niet opgegeven contanten of voorheen onbekend buitenlands vermogen.

  Stel u voor, vader is net overleden, hij deed de financiën altijd zelf, moeder weet nergens van. De kinderen durfden niet door te vragen. De boekhouder, die al jaren de aangiften van vader en moeder deed, blijkt "onaangenaam" verrast door onbekend buitenlands vermogen. Er moeten aangiften worden gedaan, de herkomst van het vermogen zal moeten worden verklaard.

  De erven zullen dan moeten aantonen wat de herkomst is geweest van het vermogen van vader. Vooral als vader al vele jaren vermogen in het buitenland had staan, is vaak niet aantoonbaar hoe hij eraan kwam. Er is dan kostbaar (buitenlands) onderzoek nodig, want er moeten veel vragen van de Belastingdienst worden beantwoord en wel juist en volledig. Het is uiterst vervelend als vader na zijn overlijden als een halve of hele crimineel wordt gezien, moeder en de kinderen met een scheef oog worden bekeken. Voor nabestaanden valt het niet mee vanuit dat (voor)oordeel het tegendeel te moeten bewijzen.

  Kop in het zand … zelf strafbaar!

  Dan toch maar de kop in het zand en ervan uitgaan dat ook in de toekomst de dans kan worden ontsprongen? Nee, niet doen, er moeten immers (jaarlijks) aangiften worden gedaan en die moeten juist en volledig zijn. Het opzettelijk doen van een onjuiste aangifte is een misdrijf. Als "willens en wetens de aanmerkelijke kans in aanmerking is genomen", dat te weinig belasting betaald zou worden, is sprake van voorwaardelijke opzet, dat wordt gelijk gesteld aan opzet. Bij het onjuist opstellen van een aangifte, ook al ben je erfgenaam, ben je dus zelf de sigaar.

  Bovendien, degene, die helpt, kan als (mede)pleger of medeplichtige ook strafbaar zijn. Boekhouders, adviseurs maar ook afwikkelaars van nalatenschappen (een van de kinderen) kunnen in een lastig parket verzeild raken als vermogen en inkomen niet is, of niet wordt, opgegeven. Zelfs als je als erfgenaam alleen maar "meetekent" of akkoord gaat met door een van de erfgenamen ingediende onjuiste aangifte, kan er al een probleem zijn.
  
  Milder beleid is niet te verwachten, regel uw zaken

  Diegenen, die nu nog vermogen hebben, dat behoort tot de 60 miljard verhuld vermogen, doen er goed aan bij leven en vrijwillig schoon schip te maken. De stereotypering door het CPB van de ontduiker zal met name in de groep van ex-ondernemers, DGA's en vermogenden tot strengere controle leiden. Helaas werken algoritmen in het algemeen niet remmend op eenmaal bestaande stereotyperingen. Reden te meer om schoon schip te maken al was het maar om partners, echtgenoten en kinderen na overlijden niet lastig te vallen met niet opgeruimde rommel. Zij zijn bij aanvaarding van de nalatenschap immers aansprakelijk zijn voor (belasting) schulden.

  Lees verder
• Teeltpacht, registratie bij grondkamer binnen twee maanden essentieel! Door Wijnkamp Keulers op 09-11-2020

  Na ruim 14 jaar is er een einde gekomen aan een slepende kwestie inzake de afwikkeling van een pachtovereenkomst. Na een discussie omtrent de geschiktheid van het perceel voor de teelt van aardappelen en de schade aan de aardappeloogst is vervolgens bijna tien jaar na dato de pachtovereenkomst ter registratie aan de grondkamer verstuurd. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst geregistreerd en vastgelegd als een reguliere pachtovereenkomst en niet als een teeltpachtovereenkomst, zoals de verpachter had verzocht.

  Gevolgen registratie als reguliere pachtovereenkomst
  Aangezien de betreffende pachtovereenkomst is aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst dient er een toetsing van de pachtprijs door de grondkamer plaats te vinden en geldt er, voor zover aan de orde, de wettelijke verlenging met zes jaar en de mogelijkheden tot indeplaatsstelling of pachtovername.

  In dit geval is de pachtprijs door de grondkamer lager vastgesteld en heeft de pachter verzocht om restitutie van het teveel betaalde. De pachtkamer van de Rechtbank Noord-Holland stelde echter de verpachter in het gelijk, het feit dat de pachtovereenkomst niet binnen twee maanden na aangaan was geregistreerd, kon naar de mening van de pachtkamer, geen aanleiding zijn om de overeenkomst aan te merken als een reguliere pachtovereenkomst. In hoger beroep bij de pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kreeg de pachter gelijk. Het Hof oordeelde dat registratie binnen twee maanden na het aangaan van een teeltpachtovereenkomst een essentieel vereiste is. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis stelt het Hof vast dat in geval van niet-tijdig registreren van een teeltpachtovereenkomst, in casu bijna 10 jaar! na het aangaan van de overeenkomst, er sprake is van een reguliere pachtovereenkomst.

  Cassatieberoep
  De verpachter heeft beroep in cassatie ingesteld tegen dit oordeel van het Hof, in het bijzonder met betrekking tot de 'fatale barrière voor de kwalificatie als teeltpacht', namelijk het binnen twee maanden na het aangaan registreren bij de grondkamer. Deze termijn van twee maanden zou, naar het oordeel van de verpachter, niet gelegen zijn in de bescherming van de pachter ten opzichte van de verpachter. Voorts zou een dergelijke eis niet passen binnen de tendens van deformalisering van het pachtrecht. Immers in de praktijk wordt de teeltpachtovereenkomst nagenoeg niet geregistreerd bij de Grondkamer.

  Ook is aangevoerd dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de weg kan staan aan het inroepen van wetsbepalingen van dwingend recht.

  Hoge Raad
  In de conclusie van de Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad is aangevoerd dat de wetgever een tijdige registratie van de teeltpachtovereenkomst van belang heeft geacht ter rechtvaardiging van de uitzondering op de pachtbescherming van de reguliere pacht. Deze registratie waarborgt dat niet willekeurig en lichtzinnig van de pachtbeschermings-maatregelen wordt afgeweken. Voorts volgt uit de wetsgeschiedenis dat het registratievereiste ook bedoeld is om - marginaal - te toetsen of aan de voor teeltpacht gestelde voorwaarden wordt voldaan en bovendien er belang bij is dat pachtovereenkomsten aan het zwarte en grijze circuit worden onttrokken. De Advocaat-Generaal is van mening dat het beroep van de verpachter verworpen moet worden.

  De Hoge Raad heeft de conclusie van de Advocaat-Generaal gevolgd en het cassatieberoep van de verpachter verworpen en dit niet nader toegelicht, nu dit naar de mening van de Hoge Raad niet nodig is "om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht" (artikel 81 lid 1 Wet RO).

  Conclusie
  Nu de Hoge Raad het niet nodig heeft gevonden om nader te motiveren, waarom het cassatieberoep niet is geslaagd, is het verdedigbaar de conclusie te trekken, dat het standpunt van het Hof, dat registratie binnen twee maanden na het aangaan van een teeltpachtovereenkomst essentieel is om van een teeltpachtovereenkomst te kunnen spreken, overeind blijft.

  Het niet of te laat registreren van een teeltpachtovereenkomst kan dus grote gevolgen hebben, zowel voor de verpachter als de pachter, zeker wanneer er onenigheid ontstaat over bijvoorbeeld de kwaliteit van de verpachte grond, schade aan de oogst daardoor en de hoge kosten van teeltpacht ten opzichte van reguliere pacht. Kortom, registreer een teeltpachtovereenkomst altijd, maar vooral tijdig!

  Lees verder