Teeltpacht niet (tijdig) geregistreerd bij de Grondkamer en dan? Het boek is nog niet dicht

08-09-2020

Aan het sluiten van teeltpachtovereenkomst conform de bepalingen in de pachttitel zijn voorwaarden verbonden. Zo moet een dergelijke overeenkomst binnen twee maanden na het aangaan geregistreerd worden bij de grondkamer. Gebeurt dit niet, dan wordt de overeenkomst aangemerkt als een reguliere overeenkomst. Zo heeft de pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden in 2019 beslist. De verpachter kon zich niet vinden in dit oordeel en heeft beroep in cassatie ingesteld.

Cassatie

In cassatie is door de verpachter onder meer geklaagd dat door het hof teveel waarde is gehecht aan het registratievereiste en dat het niet tijdig registreren van de overeenkomst niet tot gevolg heeft dat geen sprake zou zijn van een teeltpachtovereenkomst, wanneer de pachter door dat niet, althans niet tijdig, registreren in geen enkel belang wordt geschaad.

Conclusie in cassatie

Onlangs heeft de Advocaat-Generaal (AG) bij de Hoge Raad in de procedure geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. In het merendeel van de cassatiezaken wordt het advies (conclusie) van de AG gevolgd.

Registratievereiste

In de conclusie verwijst de AG naar de ontstaansgeschiedenis van onder meer artikel 70f lid 1 Pachtwet (oud) (teeltpacht). Naar de mening van de AG heeft de wetgever de bedoeling gehad om het registratievereiste als bestaansvoorwaarde voor teeltpacht, voor zover ook aan de overige voorwaarden is voldaan, aan te merken. De tijdige registratie is door de wetgever van belang geacht, mede ter rechtvaardiging van de uitzondering op de pachtbescherming van de reguliere pacht.

Ook in de literatuur bestaat er geen twijfel over, is een teeltpachtovereenkomst niet tijdig ter registratie aangeboden, dan kan er van een teeltpachtovereenkomst geen sprake zijn. Niet tijdige inzending heeft tot gevolg dat de overeenkomst als een reguliere pachtovereenkomst heeft te gelden, niet alleen onder de Pachtwet (oud), maar ook onder de huidige bepalingen in artikel 7: 396 BW.

Eenmalige pacht?

Als partijen de bedoeling hebben gehad een teeltpachtovereenkomst te sluiten, is de overeenkomst, naar de mening van de AG, niet als eenmalige pachtovereenkomst aan te merken, wanneer niet aan de voorwaarden van teeltpacht is voldaan.

Tot slot

Hoe de Hoge Raad over deze zaak oordeelt, is nog niet bekend. Voor de praktijk niet onbelangrijk, aangezien er kennelijk toch niet altijd tot registratie wordt overgegaan bij teeltpacht. Dit kan, zoals is gebleken, vervelende gevolgen hebben. Naar verwachting zal medio november 2020 arrest volgen. Wordt dus vervolgd.

Laatste nieuws

Teeltpacht, registratie bij grondkamer binnen twee maanden essentieel! Door Wijnkamp Keulers op 09-11-2020
Na ruim 14 jaar is er een einde gekomen aan een slepende kwestie inzake de afwikkeling van een pachtovereenkomst. Na een discussie omtrent de geschiktheid van het perceel voor de teelt van aardappelen en de schade aan de aardappeloogst is vervolgens bijna tien jaar na dato de pachtovereenkomst ter registratie aan de grondkamer verstuurd. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst geregistreerd en vastgelegd als een reguliere pachtovereenkomst en niet als een teeltpachtovereenkomst, zoals de verpachter had verzocht.
Gevolgen registratie als reguliere pachtovereenkomst
Aangezien de betreffende pachtovereenkomst is aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst dient er een toetsing van de pachtprijs door de grondkamer plaats te vinden en geldt er, voor zover aan de orde, de wettelijke verlenging met zes jaar en de mogelijkheden tot indeplaatsstelling of pachtovername.
In dit geval is de pachtprijs door de grondkamer lager vastgesteld en heeft de pachter verzocht om restitutie van het teveel betaalde. De pachtkamer van de Rechtbank Noord-Holland stelde echter de verpachter in het gelijk, het feit dat de pachtovereenkomst niet binnen twee maanden na aangaan was geregistreerd, kon naar de mening van de pachtkamer, geen aanleiding zijn om de overeenkomst aan te merken als een reguliere pachtovereenkomst. In hoger beroep bij de pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kreeg de pachter gelijk. Het Hof oordeelde dat registratie binnen twee maanden na het aangaan van een teeltpachtovereenkomst een essentieel vereiste is. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis stelt het Hof vast dat in geval van niet-tijdig registreren van een teeltpachtovereenkomst, in casu bijna 10 jaar! na het aangaan van de overeenkomst, er sprake is van een reguliere pachtovereenkomst.
Cassatieberoep
De verpachter heeft beroep in cassatie ingesteld tegen dit oordeel van het Hof, in het bijzonder met betrekking tot de 'fatale barrière voor de kwalificatie als teeltpacht', namelijk het binnen twee maanden na het aangaan registreren bij de grondkamer. Deze termijn van twee maanden zou, naar het oordeel van de verpachter, niet gelegen zijn in de bescherming van de pachter ten opzichte van de verpachter. Voorts zou een dergelijke eis niet passen binnen de tendens van deformalisering van het pachtrecht. Immers in de praktijk wordt de teeltpachtovereenkomst nagenoeg niet geregistreerd bij de Grondkamer.
Ook is aangevoerd dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de weg kan staan aan het inroepen van wetsbepalingen van dwingend recht.
Hoge Raad
In de conclusie van de Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad is aangevoerd dat de wetgever een tijdige registratie van de teeltpachtovereenkomst van belang heeft geacht ter rechtvaardiging van de uitzondering op de pachtbescherming van de reguliere pacht. Deze registratie waarborgt dat niet willekeurig en lichtzinnig van de pachtbeschermings-maatregelen wordt afgeweken. Voorts volgt uit de wetsgeschiedenis dat het registratievereiste ook bedoeld is om - marginaal - te toetsen of aan de voor teeltpacht gestelde voorwaarden wordt voldaan en bovendien er belang bij is dat pachtovereenkomsten aan het zwarte en grijze circuit worden onttrokken. De Advocaat-Generaal is van mening dat het beroep van de verpachter verworpen moet worden.
De Hoge Raad heeft de conclusie van de Advocaat-Generaal gevolgd en het cassatieberoep van de verpachter verworpen en dit niet nader toegelicht, nu dit naar de mening van de Hoge Raad niet nodig is "om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht" (artikel 81 lid 1 Wet RO).
Conclusie
Nu de Hoge Raad het niet nodig heeft gevonden om nader te motiveren, waarom het cassatieberoep niet is geslaagd, is het verdedigbaar de conclusie te trekken, dat het standpunt van het Hof, dat registratie binnen twee maanden na het aangaan van een teeltpachtovereenkomst essentieel is om van een teeltpachtovereenkomst te kunnen spreken, overeind blijft.
Het niet of te laat registreren van een teeltpachtovereenkomst kan dus grote gevolgen hebben, zowel voor de verpachter als de pachter, zeker wanneer er onenigheid ontstaat over bijvoorbeeld de kwaliteit van de verpachte grond, schade aan de oogst daardoor en de hoge kosten van teeltpacht ten opzichte van reguliere pacht. Kortom, registreer een teeltpachtovereenkomst altijd, maar vooral tijdig!
Lees verder
Verklaring naleven voorwaarden NOW eerste ronde door deskundige, stevige eisen … zoek bijstand! Door Wijnkamp Keulers op 12-10-2020
Vanaf 7 oktober neemt het UWV de (definitieve) subsidieaanvragen in behandeling voor de eerste NOW-ronde, over de periode maart tot juni. Werkgevers, die in een periode van 3 aaneengesloten maanden, een omzetverlies van minimaal 20% hadden, hebben toen een voorschot op de loonkosten gekregen van 80%. Als nu toch blijkt dat de omzetdaling minder groot is moet een deel weer terug worden betaald. Daarbovenop komt een boete als de loonsom toch is gedaald.
Bij voorschotten onder de € 20.000 vinden nu al steekproefsgewijs controles plaats. Voor grotere voorschotten zal nu een definitieve subsidieaanvraag gedaan moeten worden. De ondernemers krijgen nu 24 of 38 weken om hun definitieve aanvraag in te dienen en het UWV krijgt een jaar om ze af te handelen. De aanvraag moet vergezeld gaan van een formulier met verklaringen van (onafhankelijke) deskundigen, zoals boekhouders en fiscalisten. Bij voorschotten van € 100.000 of meer dan wel een subsidie aanvraag van € 125.000 of meer of als sprake is van de zogenaamde werkmaatschappij-regeling, moet een accountant de verklaring geven.
Deskundigen, zoals accountants en belastingkundigen, zullen dus verklaringen moeten afleggen voor hun klanten, die NOW in de Eerste tijdelijke maatregel hebben aangevraagd. Er is een standaardformulier dat moet worden ingevuld door de deskundige. De vragen zijn veelomvattend, gaan over onderbouwing van omzetvermindering en de inrichting van de administratie en over de oorzaak van mindere omzet. Het hemd wordt van het lijf gevraagd, op grootboek-mutatie niveau moet worden gecontroleerd en in een apart dossier worden vastgelegd.
De accountant krijgt voor bedragen boven de € 100.000 een forse verantwoordelijkheid, de accountant zal er niet aan ontkomen om uiterst omzichtig zijn eigen aansprakelijkheid in aanmerking te nemen en te houden. Half of onjuist beantwoorden van vragen zal niet aan de de orde kunnen zijn.
Gegeven de vragen op het formulier verwachten wij nogal wat gebakkelei en mogelijke geschilpunten tussen cliënt en accountant. Ondernemers ,die het idee hebben dat de accountant in hun belang wel soepel met de regels zal omgaan, zullen teleurgesteld worden. De accountant staat onder streng toezicht, hij heeft meldingsplicht bij ook maar de geringste onregelmatigheid.
Wij raden aan om, voordat de accountant wordt geraadpleegd, zelf al de gegevens voor het formulier voor te bereiden, des te beter voorbereid, des sneller de accountantsverklaring kan worden gegeven. Voorbereiding door een andere deskundige dan de controlerend accountant is zeer aan te raden. Wij kunnen u bijstaan.
Lees verder
Transitievergoedingen, al in 2020 reserve of voorziening vormen voor toekomstige verplichtingen werkgever? Door Wijnkamp Keulers op 09-10-2020
Per 1 januari 2020 is de opbouw en hoogte van de transitievergoeding gewijzigd. De transitievergoeding is teruggebracht naar een derde maandsalaris per gewerkt jaar. Bovendien ontstaat het recht op een transitievergoeding bij ontslag door de werkgever al vanaf de eerste dag van de arbeidsovereenkomst.
Voorheen was pas bij een dienstverband van ten minste twee jaar recht op een transitievergoeding. De opbouw van de transitievergoeding is nu gelijk. 50-plussers en werknemers, die langer dan 10 jaar in dienst waren, zijn hun voordeel per 1 januari 2020 kwijt geraakt.
Er is dus enerzijds meer duidelijkheid over de opbouw en tegelijkertijd ook meer zekerheid dat de werkgever zal moeten betalen. Eigenlijk is alleen bij ontslag nemen door de werknemer, geen sprake van verplichtingen voor een werkgever, dat zal bij oudere wat minder mobiele werknemers niet zo snel gebeuren. Het Ministerie van Financiën heeft bij Besluit van 26 februari 2020, nr. 2019-129344, al enige ruimte aangegeven.
Belangrijk is dat er aan drie eisen moet worden voldaan. De "oorsprongeis", de "toerekeningseis" en de "zekerheidseis". De feiten en omstandigheden moeten zich voor de betreffende balansdatum hebben voorgedaan en er moet een mate van zekerheid zijn dat de kosten moeten worden gemaakt. De vraag is nu wanneer transitievergoedingen als kosten in aftrek mogen komen. Het lijkt erop dat nu sprake is van een gelijke en gelijkmatige opbouw, vooral bij oudere of minder geschoolde werknemers een voorziening mag worden getroffen. Omdat in het algemeen de Belastingdienst zich verzet tegen inhalen is het zaak om al voor 2020 een onderzoek naar de mogelijkheden te doen. Waren er al in 2019 verplichtingen, dan zullen ook die in voorkomende gevallen ten laste van het resultaat in aanmerking genomen kunnen worden.
Lees verder
Fiscale mogelijkheden in verband met Corona Door Wijnkamp Keulers op 06-10-2020
Ook in fiscaal opzicht worden ondernemers gesteund. We geven een paar mogelijkheden, we merken dat veel ondernemers nog terughoudend zijn, er is nog veel meer. Let wel op de voorwaarden, niet marchanderen, want anders komt u van een koude kermis thuis.
1. Verlaging gebruikelijk loon DGA
Dit mag evenredig met omzetdaling ten opzichte van 2019 in 2020 worden verlaagd. Wordt meer betaald, dan geldt het meerdere loon, ook mag niet meer dividend of in rekening courant worden geleend ter compensatie van het lagere loon.
2. Vergroting vrije ruimte loonheffingen
De vrije ruimte is verhoogd van 1,7% naar 3% in de meeste gevallen. Let bij vergoedingen ook op de vrijstellingen die er zijn. Er kunnen dus meer onbelaste attenties naar het personeel plaatsvinden.
3. Verliesreserve
Hebt u winst gemaakt in 2019 en verwacht u verlies in 2020, dan mag onder voorwaarden een reserve ten laste van de winst in 2019 worden gevormd.
Lees verder
Overdrachtsbelasting woningen, toch flinke aanscherping Door Wijnkamp Keulers op 05-10-2020
De overdrachtsbelasting voor starters gaat naar 0%, goed nieuws voor kopers van woningen, die jonger zijn dan 35 en hun eerste huis kopen. Wat minder aandacht krijgt, is dat voor diegenen, die niet zelf hun huis gaan bewonen, 8% op de loer ligt.
In de huidige regeling geldt 2% voor "woningen" en dat criterium wordt min of meer naar spraakgebruik ingevuld. Alles dat dienstbaar is aan een "woning" zoals erf, tuin, garage en zelfs een terrein dat uiteindelijk bestemd is voor woningbouw valt onder 2%, tenzij sprake is van een zogenaamd bouwterrein, dan is er BTW verschuldigd en geen overdrachtsbelasting.
De nieuwe eigenaar moet in de woning gaan "wonen", het moet als "hoofdverblijf" gaan dienen. Het lijkt erop de nieuwe woning het woonadres in de basisregistratie personen moet zijn, hoe lang dat is niet duidelijk. Vakantiewoningen vallen er dus buiten, daarvoor gaat 8% gelden, ook voor beleggingspanden die worden verhuurd. Voor een "pied-a-terre" dreigt eveneens 8%. Al met al is inclusief "jubelton" voor starters 0% overdrachtsbelasting een mooie regeling. De uitvoering zou wel eens een verdere "vervuiling" van de gemeentelijke basisadministratie tot gevolg kunnen hebben.
Lees verder