Header achtergrond
Header achtergrond

Landbouwgrond in gebruik bij eigen landbouwbedrijf blijft fiscale aandacht vragen

24-01-2023

De berichten over mogelijke beperkingen in de vrijheid om landbouwgrond te verkopen aan de beste koper overschaduwen de mogelijke afschaffing van de landbouwvrijstelling in de inkomstenbelasting. Naast de zorg over de inkomstenbelasting zijn er ook knelpunten in de overdrachtsbelasting. Voor boeren-eigenaren is een strategie met betrekking tot het handhaven van eigendoms- en fiscale rechten meer dan ooit noodzaak. Nu zullen wij aandacht besteden aan maatregelen, die een beperking of afschaffing van de landbouwvrijstelling minder nadelig doen zijn.

De meeste landbouwers weten wel wat hun grond bij verkoop zou opleveren, althans wat de zogenaamde WEVAB is, dat is de waarde van landbouwgrond die gewoon landbouwgrond blijft. Herwaarderen tot die WEVAB is in meerdere opzichten van belang. Niet alleen is dan de waarde op de balans in overeenstemming met de feitelijke waarde, waardoor er minder boekwinst zal zijn en minder belasting verschuldigd zal zijn, ook wordt daarmee de waarde veel beter in beeld gebracht. Zou een overheids-voorkeursrecht of onteigening aan de orde zijn, dan zal bij een lagere waarde gemotiveerd moeten worden door de overheidsinstantie waarom niet tot de boekwaarde de schade wordt vergoed.

Je kunt niet zomaar herwaarderen. Hoe dan ook is duidelijk dat jaarlijks de waarde aanpassen fiscaal niet is toegestaan. Er moet een aanleiding zijn. Dat kan zijn omdat er inbreng is in een BV of maatschap (met de kinderen), vooral als dat voor een paar procent is, waarbij de eigenaar grotendeels eigenaar blijft, is dat een werkbare methode. Er zijn er meer, maar alle komen erop neer dat als er een (gering) economisch belang al is dat toekomstige winst overgaat, dan mag er worden geherwaardeerd.

Let op dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. De grond moet wel minstens 10 jaar agrarisch gebruikt blijven worden en de vrijstelling is beperkt tot cultuurgrond. Maak ook een apart dossier aan over, hoe u aan de waarde bent gekomen, dat kan vooral later van pas komen. U moet ook bij vrijstelling van overdrachtsbelasting toch aangifte doen. Herwaardering kan via de notaris, maar dat hoeft niet. Een simpele onderhandse akte voldoet, ook aangifte kan door een ieder worden gedaan.

De agrarische sector wordt in het huidige politiek-maatschappelijk debat steeds meer in de verdrukking gebracht. Wees waakzaam en neem maatregelen om uw rechten en fiscale positie te beschermen. Helaas is afwachten niet de juiste optie.

Laatste nieuws

  • Hoe om te gaan met minderwaarde gebouwen veehouderij door milieumaatregelen? Door Wijnkamp Keulers op 23-10-2023

    Tegen de achtergrond van de beëindigingsregelingen voor de veehouderij (LBV en LBV +) is er een aantal fiscale issues geadresseerd door Belastingdienst en landbouwaccountants. De richtlijnen in de vorm van vraag en antwoord geven niet zozeer nieuwe regels, het is meer dat de bestaande regels worden geplaatst tegenover de verliezen, die ontstaan doordat landbouwbedrijven verplichtingen opgelegd krijgen door maatregelen inzake natuur en milieu, volksgezondheid en ruimtelijke ordening. De minderwaarde van de kapitaalgoederen moet worden verwerkt, de fiscus zal een deel van het verlies moeten dragen. Omdat lang niet vanzelfsprekend is, dat alle landbouwaccountants raad weten met de optredende verliezen, ook daar is er gebrek aan agrarische kennis, geven wij u wat handvatten. Let op … de handvatten zijn niet zonder meer toe te passen, raadpleeg een goede agro-fiscalist voor specifiek advies, dat kan wat ons betreft in samenspraak met uw eigen accountant of boekhouder.

    Minderwaarde bedrijfsgebouwen:
    Als er een productiebeperking of productieverbod van kracht wordt, dan verliest een bedrijfsgebouw in beginsel "bedrijfswaarde", omdat door de mindere economische levensduur er onvoldoende opbrengst is om rente, afschrijving en onderhoud volledig te dekken. Voor de hand zou liggen om de afschrijvingen te corrigeren, dus meer en eerder afschrijven over de resterende jaren. Dat is echter niet in overeenstemming met goed koopmansgebruik. In het meest recent openstaande jaar in een keer de boekwaarde verminderen is een betere optie. De Belastingdienst is naar ons oordeel gehouden om mee te werken aan een behoorlijke regeling van het fiscaal (progressie)nadeel, dat kan ontstaan als een last in één inhaaljaar moet worden genomen, maar betrekking heeft op meerdere achterliggende jaren. Als sprake is van restwaarde 0 van gebouwen in eigen gebruik, maar de gebruiksduur niet verandert, dan blijft de afschrijving gelijk en conform het artikel inzake de bodemwaarde van artikel 3.30a wet IB, ook dan kan afwaardering naar lagere bedrijfswaarde plaatsvinden. Een praktische oplossing is dan dat de afwaardering wordt uitgesmeerd over de levensduur, de verstreken jaren worden ingehaald, de toekomstige jaren worden jaarlijks naar evenredigheid als last genomen.

    LBV en LBV+, vergoedingen:
    Het onderscheid tussen een vergoeding van vermogensschade of vergoeding van inkomensschade is voor het fiscaal gevolg belangrijk. Ook het onderscheid tussen bedrijfsmiddelen en andere activa is van groot belang. Bij het verplicht slopen van gebouwen voor veehouderij is de sloopkostenvergoeding te onderscheiden van vergoeding (gefaseerd) voor het verlies van productierechten. Omdat productierechten als een bedrijfsmiddel worden beschouwd, kan deze vermogensschadevergoeding worden ondergebracht in een HIR. Er dient per geval te worden bezien of en hoe de bedrijfswaarde van de gebouwen zich ontwikkelt ten opzichte van de vermogensschadevergoeding, soms kan de last eerder worden genomen dan dat de vergoeding tot de winst moet worden gerekend. Aftrek tegen een hoog tarief en belasten tegen laag tarief kan een kwestie van goed plannen zijn, zo ook tijdig oprichten van een BV.

    Voor sloopkosten kan een voorziening worden gevormd, let op dat de sloopkosten niet al te makkelijk door de Belastingdienst worden geacht meerwaarde van (onder)grond op te leveren. Let ook op BTW-correcties, bij sloop in beginsel geen herziening, bij overbrengen naar privé of verkoop aan een derde mogelijk wel herziening. Omdat bij sloop geen herziening aanwezig wordt geacht, zijn de sloopkosten in beginsel ex BTW ten laste van het resultaat te brengen en is de in rekening gebrachte BTW aftrekbaar.

    Lees verder
  • BV geen rustig bezit Door Wijnkamp Keulers op 18-10-2023

    De nieuwe box 3 regels zijn voor slapende BV's ronduit dramatisch. Omdat in de memorie van toelichting valt te lezen dat box 3 vermogen "geen keuzevermogen" is, valt te vrezen dat DGA's met aandelen in een BV, die geen onderneming meer uitoefent, maar bijvoorbeeld alleen nog beleggingspanden heeft, deze aandelen van box 2 naar box 3 zullen zien gaan. Of er ook fiscale transparantie zal komen, de BV wordt dan als het ware weggedacht en het vermogen wordt aan de DGA in de IB toegerekend, is nog niet te overzien. Als niettemin vervroegd over aandelen moet worden afgerekend in box 2 om vervolgens naar box 3 te gaan, voorzien wij nogal wat problemen voor oudere ex-ondernemers, die vanuit hun beheer-BV inkomen halen voor hun levensonderhoud. Nu al moeten stress tests worden uitgevoerd inzake het fiscaal financiële gevolg bij overlijden van een DGA of diens echtgenoot.

    Is er voldoende cash om de belastingclaims te kunnen betalen, nu en in de toekomst. Vooral de financiële gevolgen bij overlijden van een echtgenoot, die zelf geen aandelen heeft in een BV, waarin geen onderneming zit of geen deelname in dochter-BV met onderneming zit, worden volstrekt onderschat. Doorschuiven kan dan niet, afrekenen over AB winst, vaak ook nog in combinatie van erfbelasting, is een uiterst onprettige verrassing. Dat geldt ook voor de situatie dat de BV eigenlijk is "leeg geleend" door de DGA en er nog een pensioenvoorziening of ODV is. Hebt u een BV met een grote algemene reserve, beleggingspanden en weinig liquiditeit, neem dan nu maatregelen, wacht niet tot het niet meer kan.

    Lees verder
  • Beleggers in stadspanden en vakantiebungalows, zoek de onderneming! Door Wijnkamp Keulers op 17-10-2023

    Beleggers, die in stadspanden hebben geïnvesteerd of in meerdere vakantiebungalows, moeten vrezen voor een grotere belastingdruk in box 3. Met de huidige overgangsregels is de belastingdruk aanzienlijk meer dan voorheen 1,2% over de WOZ-waarde, de leegwaarde-ratio is al beperkt. En ook 10,4% overdrachtsbelasting hakt er flink in. De voorgestelde regels ingaande per 1 januari 2027 beloven niet veel goeds. Niet alleen directe opbrengsten worden belast, ook vermogenswinsten worden belast bij realisatie, (niet uit te sluiten is dat er tussentijds belast gaat worden) en met beperkte verliescompensatie binnen box 3 bij waardevermindering.

    Voor een tweede woning in eigen gebruik (70%) geldt een afwijkende regeling, daar wordt een vast percentage van de WOZ als heffingsmaatstaf genomen en de vermogenswinst aan het einde, bij overlijden, echtscheiding of bij verkoop. De tarieven liggen naar verwachting tussen de 33% en 37%, het forfait voor de tweede woning in eigen gebruik ligt zo rond 4%-5%. Voor de eigen woning verandert er niets, die blijft in box 1, zo lijkt het. Er is voorzien in aftrekbare kosten, welke beperkingen daarop worden aangebracht is niet duidelijk, niettemin voorspelt de historie bij beperking van de kostenaftrek in geval van inkomsten uit arbeid niet veel goeds. Exploitatie in de winst uit ondernemingssfeer lijkt een beter alternatief. Als groepen beleggers zich zouden organiseren in CV's, maatschappen of firma's dan zou box 1 met een step up beginwaarde vanuit box 3 en zonder dat overdrachtsbelasting verschuldigd wordt haalbaar moeten zijn. Let op, fondsen voor gemene rekening of vastgoed in BV's moet naar gekeken worden. Het is niet uit sluiten dat aandelen in onroerend goed lichamen van box 2 naar box 3 gaan en/of vanuit box 1 naar box 3 overgaan. Dat moet geen onplezierige verrassing zijn straks … neem dus maatregelen

    Lees verder
  • Verpachters, van box 3 naar box 1, zoek de samenwerking Door Wijnkamp Keulers op 17-10-2023

    Particuliere verpachters van landbouwgrond werden in box 3 belast tegen pakweg 1,2% van 60% van de agrarische waarde, die werd in jaarlijkse publicaties vastgesteld. Vermogenswinst werd niet belast. Vanaf 2027 worden de werkelijke inkomsten en daadwerkelijke vermogenswinsten (al dan niet tussentijds) van verpachte landbouwgronden, belast en wel tegen tarieven van 35%-37% naar verwachting. Het ligt in de lijn der verwachting dat daarmee het in aanmerking nemen van een waarde in verpachte staat niet meer opportuun zal zijn. Vraag is wel wat de aanvangswaarde in 2027 zal zijn. Als dat de waarde in verpachte staat is, dan is de 40% verschil met de WEVAB dus een latente belastingclaim. Wij voorzien geen mogelijkheden voor een step-up regeling, als dit niet wettelijk wordt geregeld. De enige weg zou zijn omzetting van pacht naar erfpacht of in plaats van pacht een samenwerking met de pachter aangaan in de vorm van een maatschap of CV. Daarmee wordt de grond ondernemingsvermogen en is een vorm van step up naar vrije waarde mogelijk. Wel letten op de overdrachtsbelasting, hoewel die bij landbouwgrond vrij eenvoudig te ontwijken is.

    Omdat pacht een sterke bescherming van de pachter kent, is dit nog niet zo eenvoudig te regelen. Niettemin is die bescherming met voortzettings- en overnemingsbedingen in combinatie met (hypothecaire) zekerheden niet zonder meer onhaalbaar. Echter bij zakelijke verpachting in familieverhoudingen is het wellicht beter te regelen.

    Lees verder
  • Wetgever blijft worstelen met box 3 Door Wijnkamp Keulers op 06-10-2023

    Box 3 belastingheffing is een doorlopend hoofdpijndossier, na de uitspraak kerst 2021 van de Hoge Raad, zijn de problemen alleen maar groter geworden. Het rechtsherstel, dat voor bezwaarmakers vanaf IB 2017 tot teruggave kon leiden voor bezwaarmakers, is inmiddels op niveau van de gerechtshoven als niet toereikend geoordeeld. De staatssecretaris is in cassatie gegaan, gezien de eerste conclusie van de advocaat-generaal is er een aanzienlijke kans, dat de Hoge Raad de gerechtshoven zal volgen. Ook de huidige wetgeving geeft problemen, zo is bepaald niet uitgesloten dat beleggers ook alleen op basis van het werkelijke rendement belast zullen kunnen worden.

    Geen acceptatie:
    Inmiddels is maatschappelijke acceptatie van de box 3-belastingheffing zorgwekkend laag. Doordat rechtsherstel is gekoppeld aan bezwaarmakers heeft de Belastingdienst in latere jaren te maken met grote aantallen bezwaarschriften tegen de aanslagen IB met box 3-heffingen. Ook de jaren na 2021 is voor veel niet-spaarders ongunstig. Als de werkelijke rendementen bij hen lager liggen dan 6,17%, dan is bezwaar maken aan te raden. De aangifte wordt dus wel gewoon gedaan, maar er wordt in die gevallen standaard bezwaar gemaakt ter behoud van rechten.

    Vanaf 2027:
    Vermogenswinst en inkomen uit vermogen belasten, is een belangrijke pijler van de financiering van de overheidsuitgaven en bestedingen (4,4 miljard in 2020). Bovendien menen velen, dat dit "kansen-gelijkheid" bevordert. Het is in die visie "eerlijk" om bij vermogenden te heffen, zodat de overheid dan inkomen kan uitdelen aan minderbedeelden. Veel economen vinden dat ook goed voor de economie, want de consumptie stijgt dan en dat is beter dan dat er teveel gespaard zou worden.

    Onderbelicht blijft dat veel vermogen helemaal niet op deze wijze in aanmerking wordt genomen. Zo worden pensioenaanspraken niet in box 3 belast, de eigen woning ook niet. Ook zogenaamde aanmerkelijk belang-aandelen en dus vermogen in BV's wordt niet of minder belast, de constatering dat er "boxenarbitrage" is (overbrengen naar de voordeliger box 2) via BV's en fondsen voor gemene rekening, zegt genoeg. De kleine ondernemer en middenklasse werknemer met een inmiddels matiger pensioen voelen de nadelige gevolgen. Een hogere ambtenaar of werknemer met een bovenmodaal inkomen en vermogen, bijvoorbeeld met een pensioenaanspraak ter waarde van bijvoorbeeld € 500.000 en een hypotheekvrije eigen woning ter waarde van € 600.000, wordt niet belast in box 3, als hij en zijn partner minder dan € 114.000 aan belegging en spaargeld hebben (woning in box 1, 0,35% bijtelling in box 1 met 83,33% aftrek i.v.m. geen eigen woning-schuld). Een ondernemer daarentegen, die € 250.000 heeft belegd voor zijn oude dag, woont op een pachtboerderij of in een huurwoning en pakweg € 30.000 winst behaalt, wordt belast tegen een rendement van 6,17% op zijn beleggingen. Hij moet of het geld op waardeloze spaarrekeningen zetten of genoegen nemen met een belastingclaim van soms 1,97%.

    Inflatie:
    Er is inmiddels concept nieuwe wetgeving gepresenteerd, waarop nu wordt gereageerd door wetenschap, belastingadviseurs en belangenbehartigers. Het zijn ruwe voorstellen, waaraan nog het nodige zal veranderen. Er wordt vermogenswinst belast en vermogensaanwas. Beide zijn niet inflatieneutraal, waardevermindering en inkomstenvermindering worden weliswaar af gedempt door hogere aftrekbare kosten, niettemin wordt er door de inflatie belasting geheven over rendement dat er niet is.

    Als het ware winst uit onderneming "light":
    De heffing lijkt op een uitgeklede box 1 "winst uit onderneming". Hoofdregel is dat de vermogensaanwas (groei in een jaar) wordt belast. Voor spaargeld is dat de rente minus aftrekbare kosten. Dat is dus vrij simpel. Voor andere beleggingen geldt in beginsel dat naast inkomsten, tevens vermogensaanwas wordt belast. Dat wordt al ingewikkelder, omdat de begin- en eindwaarde (welke waarde en per wanneer?) moeten worden vastgesteld. Voor vastgoed, zoals door particulieren verpachte grond, worden de jaarlijkse inkomsten belast en aan het einde van de rit (overlijden, vervreemden, onttrekken uit box 3 en overgang van box 3 naar een andere box) wordt de "boekwinst" (vermogensaanwas) belast. Dat lijkt op winst uit onderneming, maar zonder HIR, afschrijvingen, voorzieningen, egalisatiereserves. Ook geruisloze doorschuiving kan niet en de verliesverrekening is beperkter. Het toptarief is weliswaar lager (ca 33-37% zo lijkt het) en behoeft pas betaald te worden bij realisatie, niettemin wordt daar nu alweer aan geknabbeld. Er zijn politici, die pleiten voor voorlopige tussentijdse aanslagen voor vermogensaanwas. Ook aan de aftrek van kosten zal, geheel in stijl, wel weer geknabbeld worden, er is al aangekondigd dat niet alle kosten aftrekbaar zullen zijn. Ik breng maar even in herinnering dat ooit een onbelaste kosten vergoeding van ƒ 0,52 voor gereden kilometers was toegestaan bij een diesel liter prijs van pakweg ƒ 0,60, inmiddels is dat € 0,22 bij een diesel prijs van ruim € 2 per liter.

    Pachters en verpachters:
    Wat er met verpachte grond en de landgoederen-regeling gaat gebeuren, is niet opgenomen in de voorstellen. Het ligt voor de hand dat de particuliere verpachter op basis van de box 3 waarderingen en de pacht minus aftrekbare kosten in de heffing zal worden betrokken. Dat betekent een "boekwaarde", die in de meeste gevallen van reguliere pacht 60% van de WEVAB zal zijn. Bij pachtvrij worden van de grond ontstaat vermoedelijk een soort belast pachtersvoordeel, dat als vermogensaanwas zal worden belast. De invoering van de nieuwe regelgeving heeft bij invoering direct een latente belastingclaim op 40% van de waarde tot gevolg. Voor de bestaande reguliere pachters en beschikbaarheid van pachtgrond zou dat niet ongunstig hoeven te zijn, blijven verpachten is in dat opzicht voor de verpachter fiscaal gunstig.

    Mogelijk ontstaat onduidelijkheid bij de verpachter over toerekenbare aftrekbare kosten. Omdat de jaarlijkse inkomsten minus aftrekbare kosten belast zijn, zal het causaal verband tussen die kosten en inkomsten moeten blijken. Investeringen zijn vermoedelijk geen kosten, die in mindering komen op vermogenswinst, de vraag is hoe die in de vermogensaanwas worden meegenomen. Zo rijst de vraag hoe een investering "ooit gedaan", bijvoorbeeld in drainage, in de waardeaanwas juist wel of juist niet meeweegt. Ook "gemengde kosten", pachtersinvesteringen en andere lasten en belastingen roepen vragen op bij de verwerking in de vermogensaanwas of vermogenswinst.

    Tot slot is er de vraag bij "wie" te belasten. De wetgever overweegt te kiezen om bij vermogensaanwas alleen de juridisch eigenaar in box 3 te belasten. Beperkte genotsrechten zouden dan worden genegeerd. De vermogenswinst (huur, pacht etc. worden wel belast bij de genieter, daar geldt dus dat als een recht bestaat op de inkomsten en deze worden ontvangen, dan zijn ze bij de ontvanger belast).

    Hobbyboeren en particulieren:
    Bij niet-ondernemers, die grond in eigen gebruik hebben, zal een vast rendement als vermogenswinst in aanmerking worden genomen. Ook zij zullen over de vermogensaanwas aan het einde van de rit moeten afrekenen.

    Zoek de onderneming:
    Voor pachters behoeft box 3 nieuwe stijl niet op voorhand ongunstig te zijn. Bij reguliere pacht zal er fiscaal voor de eigenaar, die in box 3 zit met een boekwaarde in verpachte staat, geen fiscale aanleiding zijn om de grond pachtvrij te krijgen. Dat geldt ook bij en na vererving aan de zijde van de verpachter.

    Voor de particuliere eigenaren, die hoe dan ook buiten box 3 willen raken, is er alleen een mogelijkheid als de grond door hen (mede) wordt geëxploiteerd binnen een "landbouwbedrijf". Dat zou wellicht voor landbouwer/pachters, die hun areaal willen uitbreiden, mogelijkheden geven om hun vakkennis en ondernemingsvaardigheden aan een samenwerkingsverband van of met eigenaren aan te bieden, uiteraard tegen winstaandelen of anderszins beloningen, die het de moeite waard maken. Winst uit onderneming in combinatie met landbouwvrijstelling in de IB, geruisloze doorschuiving en BOR is in vergelijking tot het stelsel, dat nu voor box 3 vanaf 2027 wordt voorgesteld, gunstiger. En dan laten we de ruimere verliescompensatiemogelijkheden er nog maar even buiten.

    Lees verder
Follow us
email
twitter
facebook