Teeltpacht niet geregistreerd bij de Grondkamer, dit kan grote gevolgen hebben

10-04-2019

Hoe vaak komt het niet voor dat u grond ter beschikking stelt of krijgt voor de aardappelteelt en u daarbij de afspraken dan nog wel schriftelijk vastlegt, maar niet naar de Grondkamer opstuurt ter registratie binnen de termijn van twee maanden na het aangaan. Dat is toch niet nodig, denkt u.

Toch wel, de pachtkamer van hof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs in een door ons gevoerde procedure bevestigd dat wanneer een teeltpachtovereenkomst niet binnen de in de wet gestelde termijn van twee maanden na het aangaan is geregistreerd bij de grondkamer de overeenkomst niet wordt aangemerkt als een teeltpachtovereenkomst met de daaraan in de wet verbonden rechten en plichten, maar als een reguliere pachtovereenkomst.

Registratie dwingend recht en geen afwijking ten nadele van pachter

Het hof heeft geoordeeld dat in artikel 70f lid 3 Pachtwet (oud) de eis is opgenomen dat binnen twee maanden nadat de teeltpacht is aangegaan, deze geregistreerd dient te worden bij de grondkamer. De eis van registratie binnen twee maanden is gebaseerd op de wet en is van dwingend recht, dat wil zeggen dat niet ten nadele van de pachter van deze bepaling mag worden afgeweken. Overigens, in de nieuwe pachtbepalingen in titel 7.5 BW zijn dezelfde vereisten omtrent de teeltpacht opgenomen.

Gevolgen reguliere pachtovereenkomst

Nu de niet, dan wel niet tijdig, geregistreerde teeltpachtovereenkomst als een reguliere pachtovereenkomst wordt aangemerkt, loop je tegen het probleem op dat wanneer de pacht niet wordt voldaan, de pacht niet via de rechter kan worden geïncasseerd èn dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt. De overeenkomst is immers niet door de grondkamer getoetst en dan is sprake van een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Er zal dan alsnog een toetsing door de grondkamer moeten plaats vinden, waarbij ook een prijstoetsing conform het pachtprijzenbesluit aan de orde zal zijn. Maar die toetsing door de grondkamer en zo nodig door de pachtkamer ter zake van de uitleg van de overeenkomst, zal het verzuim van tijdige registratie van de teeltpachtovereenkomst niet kunnen helen zodat alsnog sprake zou zijn van een teeltpachtovereenkomst. Het blijft een reguliere pachtovereenkomst.

Wel kan alsdan worden bepaald dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst met goedkeuring voor een kortere duur.

Let op
De bepalingen in titel 7.5 BW inzake pacht zijn voor een belangrijk deel van dwingend recht en van deze dwingendrechtelijke bepalingen mag niet ten nadele van de pachter worden afgeweken.

Laatste nieuws

Feestdagen Door Wijnkamp Keulers op 22-12-2021
Wijnkamp & Keulers wenst u prettige kerstdagen en een gezond en succesvol 2022.
In verband met de huidige corona-maatregelen is ons kantoor niet geopend voor bezoekers. Wij zijn telefonisch en per e-mail bereikbaar.
Lees verder
DGA-partners onder vuur, let op loonheffing… Door Wijnkamp Keulers op 02-12-2021
Zijn het ondernemers, die in dienst van hun eigen persoonlijke BV werken, of zijn het gewone werknemers. Twee grote accountantsorganisaties zien elk een van hun (ex)partners voor de rechter claimen, dat zij geen partner/ondernemer waren, maar gewoon werknemer. Het Financieel Dagblad gaat zelfs zover dat zij de procedure voor het Hof Den Haag, die nu loopt, als "… een bom onder het verdienmodel van de Zuid-as …" duiden.
De fiscus kijkt belangstellend mee. Want als de managementvergoedingen niet in de persoonlijke BV's vloeien, maar sprake is van loon dat tegen bijna 50% belast wordt, scheelt dat aanzienlijk. Bij een BV kan een managementvergoeding immers voor een aanzienlijk deel tegen voorlopig tegen 15% VpB belast blijven De werkgever zal als sprake is van een dienstbetrekking en loon loonbelasting en premies moeten afdragen, de heffingsmaatstaf staat alsdan niet vast, maar een dure grap is het zeker.
Naast partners van grote accountantskantoren en advocaten moeten ook werkenden in de IT sector, consultancy, interimmanagement en detachering vrezen voor hun ondernemerschap. Voor diegenen, die dachten dat Nederland start-up en scale-up ondernemerschap stimuleert, is het … wakker worden … In dit land blijft het onderliggende beleid om de meeste vormen van beloning in de loonsfeer te krijgen. Want dat betekent meer belastinginkomsten en meer invloed voor de traditionele SER polderaars. Vergeet trouwens ook niet de gedwongen premie afdracht voor ons peperdure en voor vooral jongeren niet erg aantrekkelijke pensioensysteem. Als een werkende de keuze zou hebben om meer dan 20% van zijn beloning zelf te beleggen of in zijn eigen huis te stoppen, blijft er van ons verplichte pensioenstelsel weinig over.
Managementfee of loon is een vraag, die al in september 2020 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is beslecht. In dat geval werd een DGA als werknemer gekwalificeerd, omdat hij door de aandeelhoudersvergadering (AVA) kon worden ontslagen. Hij mocht zich ook niet door een ander laten vervangen en ook ontbrak enig risico bij de betaling van de managementfee. Tot slot had de DGA faciliteiten, die ook aan de werknemers toekwamen, zoals doorbetaling bij ziekte en een auto van de zaak. De veel gehanteerde 10% aandelennorm bleek niet voldoende, het ging erom dat betreffende DGA eigenlijk in niets anders was dan een werknemer op zijn niveau.
Wat er beslist gaat worden in de zaak van de accountantskantoren en hun partners zal blijken als het Hof Den Haag uitspraak doet. In de tussentijds is het voor de partners, die via management-BV's werken, goed om eens kritisch naar hun overeenkomsten te kijken en de feitelijke uitvoering van hun activiteiten en beloning. Participeren via management-BV's kan nog steeds, niettemin "verloning" van de fee blijft een risico bij halfbakken uitvoering. Check dat overigens actief voordat de Belastingdienst een LH/BTW controle doet. Naheffingen, al dan niet met boete, zijn niet fijn, het argument dat men het altijd accepteerde gaat voor de loonheffingen niet op. Zelfs een vaststellingsovereenkomst met de fiscus kan een risico vormen als de feiten inmiddels afwijken.
Lees verder
Feiten en omstandigheden bepalen fiscaal gevolg, vooraf opletten, achteraf is te laat Door Wijnkamp Keulers op 27-10-2021
Het komt nog steeds voor, belastingplichtigen die achteraf de feiten en omstandigheden een andere door hen gewenste inkleuring willen geven, omdat de fiscale gevolgen anders onaantrekkelijk blijken te zijn. Het werkt niet en erg veel ruimte voor compromissen hebben inspecteurs ook niet meer. Alle reden dus om niet alleen met een "papieren" werkelijkheid rekening houden, maar vooral te kijken naar de uitvoering. Is het werkbaar wat u probeert te regelen en kunt u dit naar de letter uitvoeren, dat is minstens zo belangrijk als de papierwinkel op orde hebben. Dat laatste is overigens ook een vereiste.
Slechte voorbereiding en uitvoering kwam onlangs weer naar voren bij een Vennootschap onder Firma (Vof), waar een vennoot de firma verliet. De blijvende vennoot zuiverde negatief kapitaal aan en bracht dat ten laste van zijn winstaandeel. Kennelijk had men zich pas bij de aangifte gerealiseerd dat het aanzuiveren van kapitaal van de uittredende vennoot minder winstaandeel betekende voor de blijvende vennoot. De inspecteur pikte het niet, hij wilde de aftrek niet toelaten en corrigeerde de aangifte IB. Het Hof volgde uiteindelijk de inspecteur, "Buitengewone last bij uittreden medevennoot niet aftrekbaar" zo luidden de alarmerende berichten op de fiscale internetfora.
Bij het raadplegen van de bron bleek dit bericht, zoals zo vaak, niet geheel adequaat te zijn. Het loont de moeite om bij dit soort "alarmmeldingen" de bron te raadplegen. Dat is het Hof Den Bosch (23 september 2021 nr. 20/00450, ECLI:NL:GHSHE:2021:2918) en bij nader lezen ging het erom dat de vennoot, die lasten in aftrek wilde brengen, niet aannemelijk had gemaakt dat deze lasten verband hielden met zijn onderneming. Nu ging het hier om een Vof tussen een vader en een zoon, het ging om het aanzuiveren van negatief kapitaal van de uittredende vader. Het kon dus ook gaan om niet-zakelijke, privé-overwegingen tussen vader en zoon, waarvoor geen aftrek van de winst wordt toegelaten.
Het Hof stelde dat de zoon (vennoot) moest bewijzen dat hij terecht aftrek van de winst had toegepast. Behoudens opnemen in de aangifte werd er kennelijk verder niets overgelegd of gemotiveerd door de zoon. Geen Vof-akte, geen overeenkomst van geldlening of andere bescheiden, … helemaal niets. Het hof oordeelde dat belanghebbende het bestaan van een vordering op zijn vader (vennoot) niet aannemelijk had gemaakt, niet voldaan had aan bewijslast, dus geen recht had om een bedrag als buitengewone last ten laste van de belastbare winst uit onderneming te brengen.
Het Hof oordeelde dus niet, zoals de "ronkende berichten" op internet aangeven, dat lasten bij het uittreden van een vennoot in het algemeen niet aftrekbaar zijn, het Hof oordeelde voor dit specifieke geval. Had de belastingplichtige zijn zaken vooraf beter geregeld, schriftelijke overeenkomsten gesloten met zijn vader, waarin de zakelijke overwegingen netjes, adequaat waren onderbouwd en hadden zij hun zakelijke overwegingen aan de inspecteur en aan de rechter kenbaar gemaakt, dan had de zaak een stuk kansrijker geweest. Twee lessen halen we hieruit. Ten eerste, check bij internet-berichtgeving altijd de bron. Ten tweede, kijk naar de feiten en omstandigheden, want die zijn doorslaggevend voor de fiscale gevolgen.
Tot slot. Als de fiscale gevolgen een belangrijke overweging zijn van (voornemen tot) handelen, breng dan vooraf deze gevolgen in beeld. Handel vervolgens ook conform de getroffen regelingen. Een opzet moet dus werkbaar en overzichtelijk zijn, ook na verloop van tijd. Slechte regelingen worden er niet beter op als de fiscale gevolgen zouden kunnen meevallen. Dat laatste is nogal eens niet het geval, zoals de uittreding uit de Vof door vader hier liet zien. Een slecht verhaal later proberen op te poetsen, werkt niet en als je dan ook nog bezwaar en beroep instelt en niet behoorlijk stelt en motiveert, dan is het zonde van de tijd, moeite en geld …, kansloos dus.
Lees verder
Lenen van de BV, wordt het lastiger … of valt het mee? Door Wijnkamp Keulers op 16-09-2021
Lenen van je eigen BV om te beleggen in box 3 vastgoed is populair. Het levert voor de DGA een schuld in box 3 op waartegenover bezit, zoals vastgoed, kan staan met per saldo € 0 belast vermogen in box 3. Zo kunnen de waardestijgingen en inkomsten belastingvrij worden genoten, al is de betaalde rente niet aftrekbaar en bij de BV wel tegen 16,5% - 25% belast.
Er is wetswijziging op komst. Deze wetswijziging beperkt de mogelijke schuld van de DGA en gezinsleden tot € 500.000. Alles dat meer wordt geleend, wordt via een ingewikkelde regeling als dividend belast. Thans tegen een tarief van 27,5%, in de toekomst tegen een hoger tarief, naar verwachting. Het maximum van € 500.000 geldt niet voor een "eigen woning" schuld, waarvoor hypothecaire zekerheid is verstrekt. Die hypotheek mag ook een tweede of derde hypotheek zijn naast een eerste hypotheek van de bank.
Los van eventuele escapes, die DGA zakenvrienden kunnen toepassen, zoals kruislings lenen, (vrienden lenen dan boven € 500.000 op normale condities van elkaars BV, waarin zij geen aandelen hebben), blijft ook na de wetswijziging lenen van de eigen BV een mogelijkheid om belasting te besparen door waardestijging onbelast te laten en geen box 3 last te hebben. Bij hele grote vermogens kan het voordelig zijn meer te lenen om, zo box 3 te ontlopen ondanks een eenmalige "27,5%" afrekening.

Overigens … bij alle leningen blijft het devies "goed regelen", want de overige voorwaarden, zoals normale rente, kunnen aflossen en schriftelijke overeenkomst blijven gelden.
Lees verder
Teveel box 3 IB bij verpachters, is er een oplossing zonder dat de pachter de rekening betaalt? Door Wijnkamp Keulers op 15-09-2021
Tezamen met de discussie over de houdbaarheid van de belastingheffing over spaargeld zonder rente-inkomsten is er door particuliere verpachters geageerd tegen de heffing in box 3 over de waarde van verpachte landbouwgrond. De pacht en waardeontwikkeling van reguliere verpachte landbouwgrond kunnen de inkomstenbelasting bij particuliere verpachters niet dragen. Verpachters pleiten voor hogere pacht of voor minder belasting betalen door een lagere waarde van de grond in aanmerking te nemen of een vrijstelling. De BLHB maakt zich zorgen over afname van (reguliere) pachtareaal, een hogere pacht ter compensatie van belastingdruk bij verpachters is echter geen oplossing. De BLHB lijkt belastingverlaging bij verpachters te willen ondersteunen, uiteraard om betaalbaar (regulier) pacht areaal te behouden. Lagere grondwaarden en vrijstelling zijn echter in fiscaal opzicht nauwelijks haalbare opties zolang van de marktwaarde moet worden uitgegaan. In aanmerking nemen van lagere grondwaarde kan op langere termijn nadelig uitpakken. Verpachters kunnen ook een beroep doen op het aanwezig zijn van een buitensporige last die hun eigendomsrechten aantast. Box 3 heffing moet dan wijken.
Keuze box 1 of box 2
Particuliere verpachters kunnen kiezen voor box 1 of box 2 in plaats van box 3, hoewel wetswijziging aanstaande is. Vrijstelling van heffing in box 3 ligt gegeven de stand van 's-lands financiën niet voor de hand, er zal eerder meer dan minder vermogensbelasting moeten binnenkomen. Het verlaten van de hogere marktwaarde (normen) voor een waarde (ca € 25.000/ha) die rekening houdt met onder-rendement van landbouwgrond is op basis van de huidige fiscale regels niet haalbaar. Is de marktwaarde (normen) niet zo duidelijk dan zou die € 25.000 voorzien van onderbouwing natuurlijk wel in de aangifte kunnen IB worden opgevoerd.
Hoge waarde lage inkomsten
Een lagere waarde opvoeren lijkt weinig kansrijk binnen de huidige wettelijke regeling. Box 3 gaat uit van een vrije marktwaarde voor bezittingen en die is voor verpachte gronden hoger dan de geschatte € 25.000/ha rendementswaarde. Vervolgens wordt er een fictief rendement van 4% en hoger in aanmerking genomen. Dat rendement is niet alleen inkomen maar ook geschatte waardestijging van het vermogen. Ter bepaling van de marktwaarde kijkt de rechter naar referentieverkopen en die geven een waarde aan die bij de normwaarde aansluit of zelfs hoger is. Het probleem voor de verpachters zit hem dus in de systematiek van de inkomstenbelastingheffing, hoge waarde levert hoge fictieve rendementen op. De inkomsten zijn bij reguliere verpachting wettelijk geregeld, daar is niets aan te veranderen, de hoge waarde is ook niet beïnvloeden, die komt niet door de pacht die wordt betaald maar door tal van factoren buiten de directe aanwending in het landbouwbedrijf die prijsvormend zijn.

Box 3 onrechtvaardig
Vrijstelling en een pleidooi voor een lage rendementswaarde van verpachte grond zijn in feite een beroep op onrechtvaardigheid in box 3 en die is er volop. Lang niet alle bestanddelen van particulier vermogen worden belast in box 3 en lang niet iedereen zit er in. Ondernemingsvermogen valt erbuiten, ook vermogen in BV's en in fondsen voor gemene rekening valt erbuiten evenals de eigen woning en de hypotheekschulden. De kerken en natuur- en milieuorganisaties zijn niet belastingplichtig, zij zijn vrijgesteld waar anderen moeten betalen. Onrechtvaardigheden zijn niettemin voor de fiscale rechter geen issue, dat zijn politieke keuzes, dat zal de wetgever moeten oplossen. Of de landbouwsector op de politiek de kaarten moet zetten betwijfel ik. Aangekondigde gedwongen bedrijfsbeëindiging met opkoop via onteigening maken mij voorzichtig met het "afwaarderen" van landbouwgrond. Je moet er niet aan denken dat straks op basis van rendement en rendementswaarde wordt vergoed in plaats van de werkelijke schade.
Uithollen is aantasting
Niettemin is er wel een mogelijkheid voor de verpachters om de belastingdruk te verlichten, met een beroep op hun eigen specifieke situatie. Collectieve actie in deze gaat niet werken. De kansen liggen bij wat door particuliere spaarders is bevochten. De lage of zelfs negatieve rente in combinatie met 1,2% leidt tot uitholling van hun spaarvermogen, dat blijkt onder omstandigheden in strijd te zijn met het EVRM. De rechter heeft schoorvoetend en in beperkt mate geaccepteerd dat als sprake is van een buitensporige last voor een individuele belastingplichtige (het andere inkomen wordt meegenomen, de grootte van het vermogen in beginsel niet!) sprake kan zijn van een schending van artikel 1 eerste protocol van het EVRM. IB box 3 heffing dient in dat specifieke geval achterwege te blijven.
Box 3 is jaarlijkse last, "buitensporig" beoordelen op langere termijn
Hoe zou bij een particuliere verpachter nu sprake kunnen zijn van een "buitensporige last"? Als de verpachter geen of weinig ander inkomen heeft (bijvoorbeeld alleen AOW) en de belasting op verpachte grond leidt tot uitholling van het vermogen dan is ongeacht de grootte van het (overige) vermogen mogelijk sprake van een "buitensporige last" voor die specifieke belastingplichtige. Als er 4% of meer rendement in aanmerking wordt genomen en de pacht is veel lager dan wordt op de hogere normwaarde ingeteerd als er geen of weinig (ander) inkomen is voor de verpachter. Dat is naar mijn oordeel ook op te rekken naar situaties waarbij structureel en langdurig te weinig inkomen uit het vermogen komt door wettelijke regels (pachtrecht) die dat inkomen bepalen.
Er zou naar mijn oordeel zelfs nog meegenomen kunnen worden dat een particuliere verpachter een door EVRM te beschermen (eigendoms)recht heeft om vermogen min of meer intact over te kunnen doen gaan op erfgenamen. Het is de vraag of artikel 1 eerste protocol niet ook strekt tot het belang van een belastingplichtige dat hij vermogen in de familie kan houden dat duurzaam en langdurig in het kader van een landbouwbedrijf wordt aangewend. Dit kan aan de orde zijn bij opvolgers die eerst van de ouders pachten en later van broers en zussen pachten.
Pacht eindigt niet bij overlijden van een verpachter, waarom zou dan een verpachter niet eenzelfde recht kunnen hebben om vermogen dat wordt aangewend in een landbouwbedrijf aan zijn/haar kinderen door te schuiven, daar waar een ondernemer dat recht wel heeft. Voor de IB zou een onder-rendement dat wordt versterkt door belastingclaims moeten leiden tot vermindering van jaarlijkse IB box 3 omdat uitholling in dat geval "buitensporig" is en in een breed kader moet worden bezien.
Hoewel ongelijkheid tussen particulieren enerzijds en aandeelhouders, kerken en stichtingen op zich geen rol spelen is via artikel 1 eerste protocol EVRM dus mogelijk een verdere barst in de botte box 3 heffing aan te brengen.
Tot slot .. niet schieten in eigen voet
Landbouwgrond is waardevol, eigenaren zijn beter voorzichtig met naar beneden praten van de waarde van landbouwgrond. Voorkomen moet worden dat jaarlijks IB voordeel later nadelig uitpakt. Als landbouwers ((pachtende) boeren en verpachters) moeten wijken voor natuur- en milieu dan is volledige schadevergoeding zoals de Onteigeningswet die kent wel het minste dat aan de orde moet zijn. De waarde van landbouwgrond is wat het is, door onteigening onttrekken van kostbare landbouwgrond aan de landbouw is duur de schadevergoeding navenant duur voor de overheid. Dat geldt ook voor de schadevergoeding voor een pachter die pacht verliest door onteigening. Pachter en verpachter moeten schadeloos worden gesteld op basis van de echte waarde, dus bij de pachter moet dure vervangende grond in aanmerking blijven worden genomen. Box 3 naar beneden brengen moet individueel worden bekeken, er liggen kansen, maar wel slim te werk gaan als het even kan…
Lees verder