Teeltpacht niet geregistreerd bij de Grondkamer, dit kan grote gevolgen hebben

10-04-2019

Hoe vaak komt het niet voor dat u grond ter beschikking stelt of krijgt voor de aardappelteelt en u daarbij de afspraken dan nog wel schriftelijk vastlegt, maar niet naar de Grondkamer opstuurt ter registratie binnen de termijn van twee maanden na het aangaan. Dat is toch niet nodig, denkt u.

Toch wel, de pachtkamer van hof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs in een door ons gevoerde procedure bevestigd dat wanneer een teeltpachtovereenkomst niet binnen de in de wet gestelde termijn van twee maanden na het aangaan is geregistreerd bij de grondkamer de overeenkomst niet wordt aangemerkt als een teeltpachtovereenkomst met de daaraan in de wet verbonden rechten en plichten, maar als een reguliere pachtovereenkomst.

Registratie dwingend recht en geen afwijking ten nadele van pachter

Het hof heeft geoordeeld dat in artikel 70f lid 3 Pachtwet (oud) de eis is opgenomen dat binnen twee maanden nadat de teeltpacht is aangegaan, deze geregistreerd dient te worden bij de grondkamer. De eis van registratie binnen twee maanden is gebaseerd op de wet en is van dwingend recht, dat wil zeggen dat niet ten nadele van de pachter van deze bepaling mag worden afgeweken. Overigens, in de nieuwe pachtbepalingen in titel 7.5 BW zijn dezelfde vereisten omtrent de teeltpacht opgenomen.

Gevolgen reguliere pachtovereenkomst

Nu de niet, dan wel niet tijdig, geregistreerde teeltpachtovereenkomst als een reguliere pachtovereenkomst wordt aangemerkt, loop je tegen het probleem op dat wanneer de pacht niet wordt voldaan, de pacht niet via de rechter kan worden geïncasseerd èn dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt. De overeenkomst is immers niet door de grondkamer getoetst en dan is sprake van een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Er zal dan alsnog een toetsing door de grondkamer moeten plaats vinden, waarbij ook een prijstoetsing conform het pachtprijzenbesluit aan de orde zal zijn. Maar die toetsing door de grondkamer en zo nodig door de pachtkamer ter zake van de uitleg van de overeenkomst, zal het verzuim van tijdige registratie van de teeltpachtovereenkomst niet kunnen helen zodat alsnog sprake zou zijn van een teeltpachtovereenkomst. Het blijft een reguliere pachtovereenkomst.

Wel kan alsdan worden bepaald dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst met goedkeuring voor een kortere duur.

Let op
De bepalingen in titel 7.5 BW inzake pacht zijn voor een belangrijk deel van dwingend recht en van deze dwingendrechtelijke bepalingen mag niet ten nadele van de pachter worden afgeweken.

Laatste nieuws

Lenen van de BV, wordt het lastiger … of valt het mee? Door Wijnkamp Keulers op 16-09-2021
Lenen van je eigen BV om te beleggen in box 3 vastgoed is populair. Het levert voor de DGA een schuld in box 3 op waartegenover bezit, zoals vastgoed, kan staan met per saldo € 0 belast vermogen in box 3. Zo kunnen de waardestijgingen en inkomsten belastingvrij worden genoten, al is de betaalde rente niet aftrekbaar en bij de BV wel tegen 16,5% - 25% belast.
Er is wetswijziging op komst. Deze wetswijziging beperkt de mogelijke schuld van de DGA en gezinsleden tot € 500.000. Alles dat meer wordt geleend, wordt via een ingewikkelde regeling als dividend belast. Thans tegen een tarief van 27,5%, in de toekomst tegen een hoger tarief, naar verwachting. Het maximum van € 500.000 geldt niet voor een "eigen woning" schuld, waarvoor hypothecaire zekerheid is verstrekt. Die hypotheek mag ook een tweede of derde hypotheek zijn naast een eerste hypotheek van de bank.
Los van eventuele escapes, die DGA zakenvrienden kunnen toepassen, zoals kruislings lenen, (vrienden lenen dan boven € 500.000 op normale condities van elkaars BV, waarin zij geen aandelen hebben), blijft ook na de wetswijziging lenen van de eigen BV een mogelijkheid om belasting te besparen door waardestijging onbelast te laten en geen box 3 last te hebben. Bij hele grote vermogens kan het voordelig zijn meer te lenen om, zo box 3 te ontlopen ondanks een eenmalige "27,5%" afrekening.

Overigens … bij alle leningen blijft het devies "goed regelen", want de overige voorwaarden, zoals normale rente, kunnen aflossen en schriftelijke overeenkomst blijven gelden.
Lees verder
Teveel box 3 IB bij verpachters, is er een oplossing zonder dat de pachter de rekening betaalt? Door Wijnkamp Keulers op 15-09-2021
Tezamen met de discussie over de houdbaarheid van de belastingheffing over spaargeld zonder rente-inkomsten is er door particuliere verpachters geageerd tegen de heffing in box 3 over de waarde van verpachte landbouwgrond. De pacht en waardeontwikkeling van reguliere verpachte landbouwgrond kunnen de inkomstenbelasting bij particuliere verpachters niet dragen. Verpachters pleiten voor hogere pacht of voor minder belasting betalen door een lagere waarde van de grond in aanmerking te nemen of een vrijstelling. De BLHB maakt zich zorgen over afname van (reguliere) pachtareaal, een hogere pacht ter compensatie van belastingdruk bij verpachters is echter geen oplossing. De BLHB lijkt belastingverlaging bij verpachters te willen ondersteunen, uiteraard om betaalbaar (regulier) pacht areaal te behouden. Lagere grondwaarden en vrijstelling zijn echter in fiscaal opzicht nauwelijks haalbare opties zolang van de marktwaarde moet worden uitgegaan. In aanmerking nemen van lagere grondwaarde kan op langere termijn nadelig uitpakken. Verpachters kunnen ook een beroep doen op het aanwezig zijn van een buitensporige last die hun eigendomsrechten aantast. Box 3 heffing moet dan wijken.
Keuze box 1 of box 2
Particuliere verpachters kunnen kiezen voor box 1 of box 2 in plaats van box 3, hoewel wetswijziging aanstaande is. Vrijstelling van heffing in box 3 ligt gegeven de stand van 's-lands financiën niet voor de hand, er zal eerder meer dan minder vermogensbelasting moeten binnenkomen. Het verlaten van de hogere marktwaarde (normen) voor een waarde (ca € 25.000/ha) die rekening houdt met onder-rendement van landbouwgrond is op basis van de huidige fiscale regels niet haalbaar. Is de marktwaarde (normen) niet zo duidelijk dan zou die € 25.000 voorzien van onderbouwing natuurlijk wel in de aangifte kunnen IB worden opgevoerd.
Hoge waarde lage inkomsten
Een lagere waarde opvoeren lijkt weinig kansrijk binnen de huidige wettelijke regeling. Box 3 gaat uit van een vrije marktwaarde voor bezittingen en die is voor verpachte gronden hoger dan de geschatte € 25.000/ha rendementswaarde. Vervolgens wordt er een fictief rendement van 4% en hoger in aanmerking genomen. Dat rendement is niet alleen inkomen maar ook geschatte waardestijging van het vermogen. Ter bepaling van de marktwaarde kijkt de rechter naar referentieverkopen en die geven een waarde aan die bij de normwaarde aansluit of zelfs hoger is. Het probleem voor de verpachters zit hem dus in de systematiek van de inkomstenbelastingheffing, hoge waarde levert hoge fictieve rendementen op. De inkomsten zijn bij reguliere verpachting wettelijk geregeld, daar is niets aan te veranderen, de hoge waarde is ook niet beïnvloeden, die komt niet door de pacht die wordt betaald maar door tal van factoren buiten de directe aanwending in het landbouwbedrijf die prijsvormend zijn.

Box 3 onrechtvaardig
Vrijstelling en een pleidooi voor een lage rendementswaarde van verpachte grond zijn in feite een beroep op onrechtvaardigheid in box 3 en die is er volop. Lang niet alle bestanddelen van particulier vermogen worden belast in box 3 en lang niet iedereen zit er in. Ondernemingsvermogen valt erbuiten, ook vermogen in BV's en in fondsen voor gemene rekening valt erbuiten evenals de eigen woning en de hypotheekschulden. De kerken en natuur- en milieuorganisaties zijn niet belastingplichtig, zij zijn vrijgesteld waar anderen moeten betalen. Onrechtvaardigheden zijn niettemin voor de fiscale rechter geen issue, dat zijn politieke keuzes, dat zal de wetgever moeten oplossen. Of de landbouwsector op de politiek de kaarten moet zetten betwijfel ik. Aangekondigde gedwongen bedrijfsbeëindiging met opkoop via onteigening maken mij voorzichtig met het "afwaarderen" van landbouwgrond. Je moet er niet aan denken dat straks op basis van rendement en rendementswaarde wordt vergoed in plaats van de werkelijke schade.
Uithollen is aantasting
Niettemin is er wel een mogelijkheid voor de verpachters om de belastingdruk te verlichten, met een beroep op hun eigen specifieke situatie. Collectieve actie in deze gaat niet werken. De kansen liggen bij wat door particuliere spaarders is bevochten. De lage of zelfs negatieve rente in combinatie met 1,2% leidt tot uitholling van hun spaarvermogen, dat blijkt onder omstandigheden in strijd te zijn met het EVRM. De rechter heeft schoorvoetend en in beperkt mate geaccepteerd dat als sprake is van een buitensporige last voor een individuele belastingplichtige (het andere inkomen wordt meegenomen, de grootte van het vermogen in beginsel niet!) sprake kan zijn van een schending van artikel 1 eerste protocol van het EVRM. IB box 3 heffing dient in dat specifieke geval achterwege te blijven.
Box 3 is jaarlijkse last, "buitensporig" beoordelen op langere termijn
Hoe zou bij een particuliere verpachter nu sprake kunnen zijn van een "buitensporige last"? Als de verpachter geen of weinig ander inkomen heeft (bijvoorbeeld alleen AOW) en de belasting op verpachte grond leidt tot uitholling van het vermogen dan is ongeacht de grootte van het (overige) vermogen mogelijk sprake van een "buitensporige last" voor die specifieke belastingplichtige. Als er 4% of meer rendement in aanmerking wordt genomen en de pacht is veel lager dan wordt op de hogere normwaarde ingeteerd als er geen of weinig (ander) inkomen is voor de verpachter. Dat is naar mijn oordeel ook op te rekken naar situaties waarbij structureel en langdurig te weinig inkomen uit het vermogen komt door wettelijke regels (pachtrecht) die dat inkomen bepalen.
Er zou naar mijn oordeel zelfs nog meegenomen kunnen worden dat een particuliere verpachter een door EVRM te beschermen (eigendoms)recht heeft om vermogen min of meer intact over te kunnen doen gaan op erfgenamen. Het is de vraag of artikel 1 eerste protocol niet ook strekt tot het belang van een belastingplichtige dat hij vermogen in de familie kan houden dat duurzaam en langdurig in het kader van een landbouwbedrijf wordt aangewend. Dit kan aan de orde zijn bij opvolgers die eerst van de ouders pachten en later van broers en zussen pachten.
Pacht eindigt niet bij overlijden van een verpachter, waarom zou dan een verpachter niet eenzelfde recht kunnen hebben om vermogen dat wordt aangewend in een landbouwbedrijf aan zijn/haar kinderen door te schuiven, daar waar een ondernemer dat recht wel heeft. Voor de IB zou een onder-rendement dat wordt versterkt door belastingclaims moeten leiden tot vermindering van jaarlijkse IB box 3 omdat uitholling in dat geval "buitensporig" is en in een breed kader moet worden bezien.
Hoewel ongelijkheid tussen particulieren enerzijds en aandeelhouders, kerken en stichtingen op zich geen rol spelen is via artikel 1 eerste protocol EVRM dus mogelijk een verdere barst in de botte box 3 heffing aan te brengen.
Tot slot .. niet schieten in eigen voet
Landbouwgrond is waardevol, eigenaren zijn beter voorzichtig met naar beneden praten van de waarde van landbouwgrond. Voorkomen moet worden dat jaarlijks IB voordeel later nadelig uitpakt. Als landbouwers ((pachtende) boeren en verpachters) moeten wijken voor natuur- en milieu dan is volledige schadevergoeding zoals de Onteigeningswet die kent wel het minste dat aan de orde moet zijn. De waarde van landbouwgrond is wat het is, door onteigening onttrekken van kostbare landbouwgrond aan de landbouw is duur de schadevergoeding navenant duur voor de overheid. Dat geldt ook voor de schadevergoeding voor een pachter die pacht verliest door onteigening. Pachter en verpachter moeten schadeloos worden gesteld op basis van de echte waarde, dus bij de pachter moet dure vervangende grond in aanmerking blijven worden genomen. Box 3 naar beneden brengen moet individueel worden bekeken, er liggen kansen, maar wel slim te werk gaan als het even kan…
Lees verder
Box 3 en gebruikelijke loon DGA, twee actualiteiten deze keer … Door Wijnkamp Keulers op 02-08-2021
DGA's
Over de minimale grootte van het gebruikelijk loon, dat DGA's die arbeid verrichten voor hun BV's verplicht moeten nemen, is vaak gesteggel, vooral als zelfs de standaard € 47.000 al te hoog is en de BV verlies lijdt. De regels, die voorschrijven dat 75% van een vergelijkbare dienstbetrekking of tenminste het loon van de meest verdienende werknemer moet worden aangehouden, maar minimaal € 47.000, zijn door de rechter op hun plaats gezet. Als een BV structureel verlies lijdt en/of de BV komt in de financiële gevarenzone, dan kan het loon dat "gebruikelijk" is, lager zijn. Bij verlieslijdende BV's of BV's, die nog wel winst maken maar die liquiditeitsproblemen hebben of moeite hebben met de zogenaamde "balanstest" die voor dividenduitkeringen geldt, loont het de moeite om nog eens naar het verplichte gebruikelijk loon te kijken, vooral als er ook andere box 1 inkomstenbronnen zijn, zoals pensioen, winst of resultaat overige werkzaamheden. Een stille maatschap met je eigen BV, dus helemaal geen loon meer, kan ook nog worden overwogen, al zitten daar de nodige haken en ogen aan.
Spaarders, en eigenaren van verpachte landbouwgrond
Voor spaarders en eigenaren van niet zo goed renderend onroerende zaken, zoals verpachte landbouwgrond, is er weer een beetje meer licht in de box 3 duisternis. Het was al duidelijk dat als er geen of heel weinig inkomen is en het vermogen dreigt te worden uitgehold door de belastingheffing in box 3, dit als een buitensporige en onevenredig zware last kan worden beschouwd, die in strijd is met door EVRM beschermde burgerrechten. De belastingheffing moet dan worden gematigd. De Hoge Raad heeft dit nu recent uitgebreid. Niet alleen een inkomen in box 1 beneden de armoedegrens telt, de gehele individuele financiële situatie van een box 3-plichtige moet in aanmerking worden genomen bij het beoordelen of er sprake is van een buitensporige last. Namens de belastingplichtige was gesteld dat de wetgever niet heeft beoogd om met de box 3 heffing een belastingplichtige te laten interen op zijn vermogen, als toch wordt ingeteerd op het vermogen, kan dat een indicatie zijn dat er sprake is van een buitensporige last. De Hoge Raad volgde dit argument, omdat het nog niet onderzocht was door Belastingdienst en volgens de rechter moet dit alsnog gebeuren voor deze belastingplichtige.
Alle kostenvoordelen van collectieve beroepen ten spijt zullen dus de voor iedere belastingplichtige specifiek aan de orde zijnde feiten en omstandigheden doorslaggevend zijn, collectief bezwaar en beroep met algemene argumenten heeft niet veel zin.
Voor verpachters met landbouwgrond in box 3, die in het hoogte tarief vallen, is aan de orde dat de rendementswaarde veel lager is dan de 60% normwaarde voor box 3. Niet klakkeloos volgen dus. Wat voor bedrijfsopvolgers in het schenk- en erfbelasting geldt, kan ook in box 3 gelden. Wellicht dat in de aangifte de waarde maar eens naar beneden moet worden bijgesteld.
Lees verder
Box 3 en gebruikelijke loon DGA, twee actualiteiten deze keer … Door Wijnkamp Keulers op 02-08-2021
DGA's
Over de minimale grootte van het gebruikelijk loon, dat DGA's die arbeid verrichten voor hun BV's verplicht moeten nemen, is vaak gesteggel, vooral als zelfs de standaard € 47.000 al te hoog is en de BV verlies lijdt. De regels, die voorschrijven dat 75% van een vergelijkbare dienstbetrekking of tenminste het loon van de meest verdienende werknemer moet worden aangehouden, maar minimaal € 47.000, zijn door de rechter op hun plaats gezet. Als een BV structureel verlies lijdt en/of de BV komt in de financiële gevarenzone, dan kan het loon dat "gebruikelijk" is, lager zijn. Bij verlieslijdende BV's of BV's, die nog wel winst maken maar die liquiditeitsproblemen hebben of moeite hebben met de zogenaamde "balanstest" die voor dividenduitkeringen geldt, loont het de moeite om nog eens naar het verplichte gebruikelijk loon te kijken, vooral als er ook andere box 1 inkomstenbronnen zijn, zoals pensioen, winst of resultaat overige werkzaamheden. Een stille maatschap met je eigen BV, dus helemaal geen loon meer, kan ook nog worden overwogen, al zitten daar de nodige haken en ogen aan.
Spaarders, en eigenaren van verpachte landbouwgrond
Voor spaarders en eigenaren van niet zo goed renderend onroerende zaken, zoals verpachte landbouwgrond, is er weer een beetje meer licht in de box 3 duisternis. Het was al duidelijk dat als er geen of heel weinig inkomen is en het vermogen dreigt te worden uitgehold door de belastingheffing in box 3, dit als een buitensporige en onevenredig zware last kan worden beschouwd, die in strijd is met door EVRM beschermde burgerrechten. De belastingheffing moet dan worden gematigd. De Hoge Raad heeft dit nu recent uitgebreid. Niet alleen een inkomen in box 1 beneden de armoedegrens telt, de gehele individuele financiële situatie van een box 3-plichtige moet in aanmerking worden genomen bij het beoordelen of er sprake is van een buitensporige last. Namens de belastingplichtige was gesteld dat de wetgever niet heeft beoogd om met de box 3 heffing een belastingplichtige te laten interen op zijn vermogen, als toch wordt ingeteerd op het vermogen, kan dat een indicatie zijn dat er sprake is van een buitensporige last. De Hoge Raad volgde dit argument, omdat het nog niet onderzocht was door Belastingdienst en volgens de rechter moet dit alsnog gebeuren voor deze belastingplichtige.

Alle kostenvoordelen van collectieve beroepen ten spijt zullen dus de voor iedere belastingplichtige specifiek aan de orde zijnde feiten en omstandigheden doorslaggevend zijn, collectief bezwaar en beroep met algemene argumenten heeft niet veel zin.
Voor verpachters met landbouwgrond in box 3, die in het hoogte tarief vallen, is aan de orde dat de rendementswaarde veel lager is dan de 60% normwaarde voor box 3. Niet klakkeloos volgen dus. Wat voor bedrijfsopvolgers in het schenk- en erfbelasting geldt, kan ook in box 3 gelden. Wellicht dat in de aangifte de waarde maar eens naar beneden moet worden bijgesteld.
Lees verder
Leningen voor woning in de familiesfeer aantrekkelijk, maar onder vergrootglas Door Wijnkamp Keulers op 03-05-2021
Naast de jubelton (€ 105.302), die ouders hun kinderen tot 35 jaar belastingvrij kunnen schenken voor de koop van een eerste eigen woning, kan ook met de jaarlijkse belastingvrije schenking van € 6.604 fiscaal voordelig vermogen naar de kinderen worden overgeheveld. Zo kunnen de kinderen geld lenen van hun ouders tegen een normale marktrente. De kinderen trekken de rente af van box 1 inkomen en de ouders schenken de rente ieder jaar aan hun kinderen terug.
De Belastingdienst ziet dit alles met lede ogen aan, zo blijkt uit stukken, die onlangs openbaar zijn geworden na een WOB-verzoek. Men heeft het zelfs over "familie-bank" problematiek. Voor de goede orde, de stukken bevatten geen schokkende feiten en onterechte standpunten. De opstellers erkennen de wettelijke mogelijkheden, maar... het moet niet te gek worden, dat is duidelijk. Er moet wel sprake zijn van realistische regelingen.
Een echte lening, die is aangegaan voor de eigen woning, rente die onder omstandigheden niet hoger dan pakweg 1% boven de hypotheekrente ligt en de rente mag niet bij voorbaat al worden terug geschonken, anders volgt "fiscale herkwalificatie". Dit heeft dan tot gevolg dat de beoogde fiscale voordelen niet meer aan de orde zijn.
De oplopende huizenprijzen worden door sommige politici toegeschreven aan de fiscaal voordelige sponsoring door ouders. Dat levert marktdruk op en voor kinderen met niet vermogende ouders is het kopen van een huis een kansloze zaak. Vandaar dat al wordt gepleit om de vrijstelling van overdrachtsbelasting en de jubelton af te schaffen. Wellicht dat dit er inderdaad van gaat komen, vooralsnog kan het nu bestaande fiscale voordeel nog worden uitgebreid door tegen 10% tot maximaal € 128.751 te schenken en zo de leningen kwijt te schelden. Overigens ... zowel ouders als schoonouders kunnen per koppel een jubelton schenken, want de vrijstelling geldt per schenker.
De boodschap, die uit de WOB stukken voortvloeit, is ... serieus regelen met behoorlijke overeenkomsten, rente realistisch, rondje via de bank liefst maandelijks en niet alvast in een keer alles schenken en verrekenen, maar keurig "bij verrassing" ieder jaar. De huidige regelingen zijn uiterst voordelig ..., die zullen het huidige demissionaire kabinet wel overleven ... maar de roep om inperking neemt toe. Of inperken van de fiscale voordelen starters op de woningmarkt gaat helpen, is de vraag, ... wellicht dat meer starters-woningen bouwen beter helpt.
Lees verder