Teeltpacht niet geregistreerd bij de Grondkamer, dit kan grote gevolgen hebben

10-04-2019

Hoe vaak komt het niet voor dat u grond ter beschikking stelt of krijgt voor de aardappelteelt en u daarbij de afspraken dan nog wel schriftelijk vastlegt, maar niet naar de Grondkamer opstuurt ter registratie binnen de termijn van twee maanden na het aangaan. Dat is toch niet nodig, denkt u.

Toch wel, de pachtkamer van hof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs in een door ons gevoerde procedure bevestigd dat wanneer een teeltpachtovereenkomst niet binnen de in de wet gestelde termijn van twee maanden na het aangaan is geregistreerd bij de grondkamer de overeenkomst niet wordt aangemerkt als een teeltpachtovereenkomst met de daaraan in de wet verbonden rechten en plichten, maar als een reguliere pachtovereenkomst.

Registratie dwingend recht en geen afwijking ten nadele van pachter

Het hof heeft geoordeeld dat in artikel 70f lid 3 Pachtwet (oud) de eis is opgenomen dat binnen twee maanden nadat de teeltpacht is aangegaan, deze geregistreerd dient te worden bij de grondkamer. De eis van registratie binnen twee maanden is gebaseerd op de wet en is van dwingend recht, dat wil zeggen dat niet ten nadele van de pachter van deze bepaling mag worden afgeweken. Overigens, in de nieuwe pachtbepalingen in titel 7.5 BW zijn dezelfde vereisten omtrent de teeltpacht opgenomen.

Gevolgen reguliere pachtovereenkomst

Nu de niet, dan wel niet tijdig, geregistreerde teeltpachtovereenkomst als een reguliere pachtovereenkomst wordt aangemerkt, loop je tegen het probleem op dat wanneer de pacht niet wordt voldaan, de pacht niet via de rechter kan worden geïncasseerd èn dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt. De overeenkomst is immers niet door de grondkamer getoetst en dan is sprake van een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Er zal dan alsnog een toetsing door de grondkamer moeten plaats vinden, waarbij ook een prijstoetsing conform het pachtprijzenbesluit aan de orde zal zijn. Maar die toetsing door de grondkamer en zo nodig door de pachtkamer ter zake van de uitleg van de overeenkomst, zal het verzuim van tijdige registratie van de teeltpachtovereenkomst niet kunnen helen zodat alsnog sprake zou zijn van een teeltpachtovereenkomst. Het blijft een reguliere pachtovereenkomst.

Wel kan alsdan worden bepaald dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst met goedkeuring voor een kortere duur.

Let op
De bepalingen in titel 7.5 BW inzake pacht zijn voor een belangrijk deel van dwingend recht en van deze dwingendrechtelijke bepalingen mag niet ten nadele van de pachter worden afgeweken.

Laatste nieuws

Box 3-aanslag 2017, 2018: geen bezwaar gemaakt, geen geld terug? Door Wijnkamp Keulers op 09-06-2022
Op 20 mei jl. heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de situatie van belastingplichtigen, die geen bezwaar hebben gemaakt tegen de box 3-heffing en dus niet meelopen in de massaal bezwaarprocedure. In de pers is geconcludeerd, dat de Belastingdienst niet verplicht is teveel betaalde belasting terug te storten naar die groep. Dat is te kort door de bocht. Volgens de Hoge Raad is de Staatssecretaris van Financiën niet verplicht om via ambtshalve verminderingen aan de niet-bezwaarmakers rechtsherstel te verlenen. Dit oordeel is niet alleen terecht, maar was ook verwacht. De Hoge Raad heeft echter niet geoordeeld over de rechtsvraag of ook zonder een ambtshalve vermindering de Staat niet toch verplicht kan zijn om onrechtmatig geheven belasting terug te betalen.
Compensatie voor bezwaarmakers
Het is niet zo dat alle box 3-belasting aan bezwaarmakers over de jaren 2017 en 2018 zal worden terugbetaald. Degenen, die een werkelijk rendement hebben behaald groter dan 4% van hun totale vermogen, zullen niets terugkrijgen. Voor diegenen, die minder dan 4% rendement hebben behaald, wordt gekeken naar de verhouding spaargeld, overige bezittingen en schulden.
Niet-bezwaarmakers
De Hoge Raad heeft in het arrest van 20 mei jl. alleen beslist dat binnen het kader van het bestuursrecht op grond van de Wet IB 2001 en de Algemene wet inzake Rijksbelastingen (AWR) de inspecteur niet verplicht is om een besluit te nemen tot een ambtshalve vermindering van de aanslag IB. Dit omdat sprake is van nieuwe jurisprudentie, die niet zou gelden voor reeds vaststaande aanslagen, tenzij dit door de Minister van Financiën alsnog wordt bepaald.
Hiermee is de zaak wat ons betreft echter niet over. Alleen al om praktische redenen, de Staatssecretaris wil procedures voor de burgerlijke rechter voorkomen en heeft ook weinig zin in een situatie, waarbij voortaan elke belastingbetaler tegen elk jaar bezwaar zal maken in de hoop dat er vijf jaar na het indienen van de aangifte alsnog te veel geheven belasting zal worden gecompenseerd.
Beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur
Feit is, dat met het kerstarrest is komen vast te staan, dat de box 3-wetgeving in strijd is met het eigendomsrecht en discriminatieverbod, zoals vastgelegd in het EVRM. Het zou, naar ons idee, onredelijk zijn om de heffing bij de groep niet-bezwaarmakers in stand te laten. De burger mag er immers op vertrouwen dat de wetgeving deugdelijk is en zo niet, dat een dergelijke tekortkoming wordt hersteld.
Wat kan er nu worden gedaan?
Controleer de aanslagen vanaf 2017: staan deze vast of zijn er nog mogelijkheden om de onherroepelijkheid van de aanslag ter discussie te stellen? Bijvoorbeeld loopt er nog een bezwaar inzake een box 1-post en kan daarin alsnog het box 3-element aan de orde worden gesteld. Dit kan bijvoorbeeld door de fiscale toerekening tussen fiscale partners (2.17 IB 2001) ter discussie te stellen.
Ook wanneer sprake is van het voornemen van de Belastingdienst tot het opleggen van een navorderingsaanslag, is de aanslag IB over dat betreffende jaar nog niet onherroepelijk en is er, in beginsel, middels bezwaar tegen de navorderingsaanslag ook bezwaar tegen het box 3-element van de aanslag mogelijk.
Overheid pleegde onrechtmatige daad.
Als de Staatssecretaris volhardt in het niet bieden van rechtsherstel aan de groep niet-bezwaarmakers, dan is bij het ontbreken van een rechtsgang bij de bestuursrechter, de weg naar de civiele rechter open.
Er is sprake van belastingheffing, waarvoor een wettelijke grondslag ontbreekt, door de strijd met het eigendomsrecht en discriminatieverbod. De Staat heeft onrechtmatig gehandeld en er zou alsdan sprake kunnen zijn van een vordering tot schadevergoeding bij de (gewone) civiele rechter. De te vorderen schade is de teveel betaalde box 3-heffing afgezet tegen de compensatie, die bezwaarmakers krijgen.
Tot slot
Gegeven het feit dat de zaak juridisch, naar verwachting, nog allerminst is beslist, is het aan te raden tegen aanslagen over de jaren na 2017, die nog openstaan en waartegen nog bezwaar mogelijk is, bezwaar te maken en anders een verzoek tot ambtshalve vermindering in te dienen. Voorts is het verstandig om voor het eind van dit jaar (in verband met de wettelijke termijn van vijf jaar) inzake IB 2017 een verzoek tot ambtshalve vermindering in te dienen.
In de komende maanden zal er meer duidelijkheid komen, hetzij door collectieve procedures, hetzij door nadere berichtgeving van de Staatssecretaris. Wordt dus vervolgd.
Lees verder
Box 3 … wat nu …? Door Wijnkamp Keulers op 10-05-2022
Rond de kerst 2021 heeft de Hoge Raad de geldende wet- en regelgeving, die box 3 in de IB regelt, vanaf 2017 als onverbindend aangemerkt. Nadat eerder voor de jaren voorafgaand aan 2017 onder bepaalde omstandigheden in individuele gevallen de vaste box 3-heffing als een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht werd aangemerkt, is inmiddels duidelijk dat het Ministerie van Financiën flink met de vingers tussen de deur zit. De Hoge Raad heeft namelijk ook geoordeeld dat rechtsherstel moet plaatsvinden, dus terugbetaling van onrechtmatig geheven belasting, dat levert forse uitvoeringsproblemen op en gaat een lieve duit kosten.
Het lijkt erop dat degenen, die door de ondeugdelijke wetgeving in 2017 en daarna in de box 3-heffing zijn betrokken, de belasting op zijn minst gedeeltelijk zullen moeten terugkrijgen. De wetgeving van na 2016 was een poging tot reparatie van de positie van de kleine spaarder. De rechter had al veel eerder bepaald, dat belasting heffen over niet behaalde rendementen bij die groep inbreuk kon betekenen op eigendomsrechten. Dit speelt vooral bij spaarders. Dat oordeel blijft naast het "kerst oordeel" staan en geldt ook voor alle toekomstige wetgeving.
De ondeugdelijke reparatie in de wetgeving van 2017 en latere jaren, resulteerde erin dat er bij een zekere grootte van vermogen een bepaalde mix tussen spaargeld en andere beleggingen in aanmerking werd genomen, spaargeld werd minder belast en andere beleggingen meer. Bij kleine vermogens werd zo bij fictie een laag rendement in aanmerking genomen en bij grotere vermogens bij fictie een hoger rendement, grotere vermogens werden meer dan evenredig belast, spaarders werden belast voor niet behaald rendement. Regelgeving, die aldus louter op basis van fictief inkomen belast, is te zeer in strijd met Europese mensenrechten, dat is nu zo en zal in de toekomst zo zijn.
Voor IB 2017 en daarna is de inning opgeschort, diegenen, die teveel hebben betaald, worden gecompenseerd, al is onduidelijk wie en hoeveel. Volgens de Staatssecretaris moet er bezwaar zijn gemaakt, hij wacht op een nieuwe Hoge Raad uitspraak. Wij sluiten niet uit dat een poging tot teruggave van onterecht geheven belasting de moeite van het proberen waard kan zijn, ook al is er geen bezwaar gemaakt en dat geldt ook voor 2016 en eerder.
Hoe nu verder, de belastingopbrengst kan niet gemist worden en velen menen dat vermogen (meer) belast moet worden en arbeidsinkomsten minder. Niettemin, er mag niet al te veel inbreuk op eigendomsrecht worden gemaakt, geen grote ongelijkheid zijn en er moet sprake zijn van "evenredigheid". Bijkomend probleem is dat lang niet al het vermogen van particulieren in box 3 wordt betrokken. Zo valt de eigen woning in box 1, is hypotheekrente aftrekbaar, vermogenswinst op de woning onbelast en een zeer lage bijtelling over de waarde. Eigen woning-eigenaren betalen meestal minder belasting op arbeidsinkomsten door de aftrekbare hypotheekrente. Een huurder heeft dat voordeel niet. Ondernemingsvermogen wordt ook niet in box 3 belast, maar in box 1 of bij BV's in de vennootschapsbelasting en uiteindelijk bij de aandeelhouders in box 2. Op de vermogenswinst in en van een BV is uiteindelijk bij de aandeelhouder ca 40% belasting verschuldigd.
De vraag is nu, reparatie van het probleem of moet het gehele belastingstelsel op de schop? In pleidooien voor een ander belastingstelsel blijken nogal eens appels met peren in het kader van eigen belang te worden vergeleken. Jongeren vinden dat ouderen meer moeten worden belast, ouderen vinden dat ze al "genoeg" hebben betaald, "lost generation" en "boomers" staan tegenover elkaar en zo ook huurders en eigen woningbezitters.
Een nieuw stelsel is daarom nog niet zo makkelijk te realiseren. Misschien is het slimmer om eerst nu box 3 te repareren. Heffen op basis van meer realistische forfaits of daadwerkelijk behaald rendement is een mogelijkheid, ook een vermogensbelasting is een mogelijkheid. De Hoge Raad heeft niet een vermogens(rendements)belasting op basis van ficties uitgesloten. Het gaat er slechts om dat niet uitsluitend op basis van ficties wordt belast.
De politiek moet zich maar buigen over hoe en in welke mate welk vermogen of rendement bij wie, meer of minder belast moet worden. De burgerrechten serieus nemen deze keer is wel aan te bevelen, want wetgeving, die daar geen rekening mee houdt, blijkt te kunnen sneuvelen met alle financiële gevolgen van dien.
Lees verder
DGA-partners onder vuur, let op loonheffing… Door Wijnkamp Keulers op 02-12-2021
Zijn het ondernemers, die in dienst van hun eigen persoonlijke BV werken, of zijn het gewone werknemers. Twee grote accountantsorganisaties zien elk een van hun (ex)partners voor de rechter claimen, dat zij geen partner/ondernemer waren, maar gewoon werknemer. Het Financieel Dagblad gaat zelfs zover dat zij de procedure voor het Hof Den Haag, die nu loopt, als "… een bom onder het verdienmodel van de Zuid-as …" duiden.
De fiscus kijkt belangstellend mee. Want als de managementvergoedingen niet in de persoonlijke BV's vloeien, maar sprake is van loon dat tegen bijna 50% belast wordt, scheelt dat aanzienlijk. Bij een BV kan een managementvergoeding immers voor een aanzienlijk deel tegen voorlopig tegen 15% VpB belast blijven De werkgever zal als sprake is van een dienstbetrekking en loon loonbelasting en premies moeten afdragen, de heffingsmaatstaf staat alsdan niet vast, maar een dure grap is het zeker.
Naast partners van grote accountantskantoren en advocaten moeten ook werkenden in de IT sector, consultancy, interimmanagement en detachering vrezen voor hun ondernemerschap. Voor diegenen, die dachten dat Nederland start-up en scale-up ondernemerschap stimuleert, is het … wakker worden … In dit land blijft het onderliggende beleid om de meeste vormen van beloning in de loonsfeer te krijgen. Want dat betekent meer belastinginkomsten en meer invloed voor de traditionele SER polderaars. Vergeet trouwens ook niet de gedwongen premie afdracht voor ons peperdure en voor vooral jongeren niet erg aantrekkelijke pensioensysteem. Als een werkende de keuze zou hebben om meer dan 20% van zijn beloning zelf te beleggen of in zijn eigen huis te stoppen, blijft er van ons verplichte pensioenstelsel weinig over.
Managementfee of loon is een vraag, die al in september 2020 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is beslecht. In dat geval werd een DGA als werknemer gekwalificeerd, omdat hij door de aandeelhoudersvergadering (AVA) kon worden ontslagen. Hij mocht zich ook niet door een ander laten vervangen en ook ontbrak enig risico bij de betaling van de managementfee. Tot slot had de DGA faciliteiten, die ook aan de werknemers toekwamen, zoals doorbetaling bij ziekte en een auto van de zaak. De veel gehanteerde 10% aandelennorm bleek niet voldoende, het ging erom dat betreffende DGA eigenlijk in niets anders was dan een werknemer op zijn niveau.
Wat er beslist gaat worden in de zaak van de accountantskantoren en hun partners zal blijken als het Hof Den Haag uitspraak doet. In de tussentijds is het voor de partners, die via management-BV's werken, goed om eens kritisch naar hun overeenkomsten te kijken en de feitelijke uitvoering van hun activiteiten en beloning. Participeren via management-BV's kan nog steeds, niettemin "verloning" van de fee blijft een risico bij halfbakken uitvoering. Check dat overigens actief voordat de Belastingdienst een LH/BTW controle doet. Naheffingen, al dan niet met boete, zijn niet fijn, het argument dat men het altijd accepteerde gaat voor de loonheffingen niet op. Zelfs een vaststellingsovereenkomst met de fiscus kan een risico vormen als de feiten inmiddels afwijken.
Lees verder
Feiten en omstandigheden bepalen fiscaal gevolg, vooraf opletten, achteraf is te laat Door Wijnkamp Keulers op 27-10-2021
Het komt nog steeds voor, belastingplichtigen die achteraf de feiten en omstandigheden een andere door hen gewenste inkleuring willen geven, omdat de fiscale gevolgen anders onaantrekkelijk blijken te zijn. Het werkt niet en erg veel ruimte voor compromissen hebben inspecteurs ook niet meer. Alle reden dus om niet alleen met een "papieren" werkelijkheid rekening houden, maar vooral te kijken naar de uitvoering. Is het werkbaar wat u probeert te regelen en kunt u dit naar de letter uitvoeren, dat is minstens zo belangrijk als de papierwinkel op orde hebben. Dat laatste is overigens ook een vereiste.
Slechte voorbereiding en uitvoering kwam onlangs weer naar voren bij een Vennootschap onder Firma (Vof), waar een vennoot de firma verliet. De blijvende vennoot zuiverde negatief kapitaal aan en bracht dat ten laste van zijn winstaandeel. Kennelijk had men zich pas bij de aangifte gerealiseerd dat het aanzuiveren van kapitaal van de uittredende vennoot minder winstaandeel betekende voor de blijvende vennoot. De inspecteur pikte het niet, hij wilde de aftrek niet toelaten en corrigeerde de aangifte IB. Het Hof volgde uiteindelijk de inspecteur, "Buitengewone last bij uittreden medevennoot niet aftrekbaar" zo luidden de alarmerende berichten op de fiscale internetfora.
Bij het raadplegen van de bron bleek dit bericht, zoals zo vaak, niet geheel adequaat te zijn. Het loont de moeite om bij dit soort "alarmmeldingen" de bron te raadplegen. Dat is het Hof Den Bosch (23 september 2021 nr. 20/00450, ECLI:NL:GHSHE:2021:2918) en bij nader lezen ging het erom dat de vennoot, die lasten in aftrek wilde brengen, niet aannemelijk had gemaakt dat deze lasten verband hielden met zijn onderneming. Nu ging het hier om een Vof tussen een vader en een zoon, het ging om het aanzuiveren van negatief kapitaal van de uittredende vader. Het kon dus ook gaan om niet-zakelijke, privé-overwegingen tussen vader en zoon, waarvoor geen aftrek van de winst wordt toegelaten.
Het Hof stelde dat de zoon (vennoot) moest bewijzen dat hij terecht aftrek van de winst had toegepast. Behoudens opnemen in de aangifte werd er kennelijk verder niets overgelegd of gemotiveerd door de zoon. Geen Vof-akte, geen overeenkomst van geldlening of andere bescheiden, … helemaal niets. Het hof oordeelde dat belanghebbende het bestaan van een vordering op zijn vader (vennoot) niet aannemelijk had gemaakt, niet voldaan had aan bewijslast, dus geen recht had om een bedrag als buitengewone last ten laste van de belastbare winst uit onderneming te brengen.
Het Hof oordeelde dus niet, zoals de "ronkende berichten" op internet aangeven, dat lasten bij het uittreden van een vennoot in het algemeen niet aftrekbaar zijn, het Hof oordeelde voor dit specifieke geval. Had de belastingplichtige zijn zaken vooraf beter geregeld, schriftelijke overeenkomsten gesloten met zijn vader, waarin de zakelijke overwegingen netjes, adequaat waren onderbouwd en hadden zij hun zakelijke overwegingen aan de inspecteur en aan de rechter kenbaar gemaakt, dan had de zaak een stuk kansrijker geweest. Twee lessen halen we hieruit. Ten eerste, check bij internet-berichtgeving altijd de bron. Ten tweede, kijk naar de feiten en omstandigheden, want die zijn doorslaggevend voor de fiscale gevolgen.
Tot slot. Als de fiscale gevolgen een belangrijke overweging zijn van (voornemen tot) handelen, breng dan vooraf deze gevolgen in beeld. Handel vervolgens ook conform de getroffen regelingen. Een opzet moet dus werkbaar en overzichtelijk zijn, ook na verloop van tijd. Slechte regelingen worden er niet beter op als de fiscale gevolgen zouden kunnen meevallen. Dat laatste is nogal eens niet het geval, zoals de uittreding uit de Vof door vader hier liet zien. Een slecht verhaal later proberen op te poetsen, werkt niet en als je dan ook nog bezwaar en beroep instelt en niet behoorlijk stelt en motiveert, dan is het zonde van de tijd, moeite en geld …, kansloos dus.
Lees verder
Lenen van de BV, wordt het lastiger … of valt het mee? Door Wijnkamp Keulers op 16-09-2021
Lenen van je eigen BV om te beleggen in box 3 vastgoed is populair. Het levert voor de DGA een schuld in box 3 op waartegenover bezit, zoals vastgoed, kan staan met per saldo € 0 belast vermogen in box 3. Zo kunnen de waardestijgingen en inkomsten belastingvrij worden genoten, al is de betaalde rente niet aftrekbaar en bij de BV wel tegen 16,5% - 25% belast.
Er is wetswijziging op komst. Deze wetswijziging beperkt de mogelijke schuld van de DGA en gezinsleden tot € 500.000. Alles dat meer wordt geleend, wordt via een ingewikkelde regeling als dividend belast. Thans tegen een tarief van 27,5%, in de toekomst tegen een hoger tarief, naar verwachting. Het maximum van € 500.000 geldt niet voor een "eigen woning" schuld, waarvoor hypothecaire zekerheid is verstrekt. Die hypotheek mag ook een tweede of derde hypotheek zijn naast een eerste hypotheek van de bank.
Los van eventuele escapes, die DGA zakenvrienden kunnen toepassen, zoals kruislings lenen, (vrienden lenen dan boven € 500.000 op normale condities van elkaars BV, waarin zij geen aandelen hebben), blijft ook na de wetswijziging lenen van de eigen BV een mogelijkheid om belasting te besparen door waardestijging onbelast te laten en geen box 3 last te hebben. Bij hele grote vermogens kan het voordelig zijn meer te lenen om, zo box 3 te ontlopen ondanks een eenmalige "27,5%" afrekening.

Overigens … bij alle leningen blijft het devies "goed regelen", want de overige voorwaarden, zoals normale rente, kunnen aflossen en schriftelijke overeenkomst blijven gelden.
Lees verder