De regelgeving rondom pacht staat op een kruispunt, niet alleen door voorgestelde nieuwe pachtwetgeving, ook de wet IB en vooral de nieuwe box 3 wetgeving geven zorgen over nettorendement. Lage rendementen door fiscale afroming betekent uiteindelijk ook meer lasten voor de pachter. Er ligt en consultatie-wetsvoorstel voor een ingrijpende herziening van titel 7.5 BW (pacht), met nieuwe pachtvormen en een andere balans tussen bescherming en contractsvrijheid. Daarnaast is box 3 de afgelopen jaren veranderd in een "tijdelijk" stelsel met hoge forfaits én sinds 2025/2026 een tegenbewijsroute, waarbij het werkelijk rendement (inclusief waardeveranderingen/"vermogensaanwas") bepalend kan worden als dat lager uitpakt dan de ca 6% forfaitaire rendementen. Van belang is vooral de waarde van de verpachte grond. Mag een DCF-waarde worden gehanteerd of moet de normwaarde in het economisch verkeer van de Belastingdienst worden gehanteerd? Bij de voorgestelde 24-jarige pacht speelt bovendien dat, net zoals bij erfpacht, de waarde voor de verpachter toeneemt naar mate de pachtermijn verloopt, een soort aangroei van de verpachte eigendom als het ware. Zowel het nieuwe pachtrecht als de wet IB inzake box 3 na 2028 zijn nog maar wetsvoorstellen. Niettemin is van 2024 tot 2026 een hogere forfaitaire belastingdruk door vermogensaanwasheffing al realiteit, alle reden is goed te kijken naar een andere waarde dan de normen van de belastingdienst. Belastingdienst
Voor verpachters van landbouwgrond in box 3 is er een dubbele dynamiek: (i) de pachtvorm beïnvloedt de waarde "in verpachte staat" en (ii) box 3 belast (voorlopig) niet de feitelijke pachtopbrengst, maar een forfaitair rendement dat bij "overige bezittingen" structureel hoog is.
Het probleem in één zin: lage pachtopbrengst, hoog forfait
Landbouwgrond in box 3 valt doorgaans onder "beleggingen en andere bezittingen / overige bezittingen". De forfaitaire rendementspercentages voor deze categorie zijn hoog:
• 2024: 6,04%
• 2025: 5,88%
• 2026: 6,00%
Het box-3-tarief is 36% (o.a. 2026). Dat betekent grofweg een effectieve heffing van circa 2,16% van de box-3-grondslag (6,00% × 36%) per jaar in 2026. Bij € 1.000.000 box-3-waarde is dat ongeveer € 21.600 belasting, nog los van heffingsvrij vermogen en de totale vermogensmix.
Voor veel reguliere pachtsituaties ligt het netto "cashrendement" (pacht minus lasten) daar duidelijk onder. Vandaar de box-3-frustratie, die in vakliteratuur de afgelopen tijd breed wordt gesignaleerd, óók specifiek voor landbouwgrond.
Waardering van verpachte gronden: normering als hulpmiddel, feiten blijven leidend
De Belastingdienst publiceert jaarlijks een handleiding "Waardering van verpachte gronden in box 3" met normen en uitgangspunten (o.a. voor grasland/akkerland) en tabellen om praktisch te rekenen. Belangrijk is de nuance, die vaak wordt gemist: die normering is bedoeld als praktisch hulpmiddel, maar als u het niet eens bent met de uitkomst, stelt de Belastingdienst de waarde vast op basis van werkelijke feiten en omstandigheden.
Die "waardering in verpachte staat" wordt in de praktijk sterk beïnvloed door:
• looptijd en beëindigingszekerheid;
• mate van pachtbescherming/continuatie;
• (on)mogelijkheid van vrije prijsvorming;
• contractuele bepalingen over gebruik, onderhoud, duurzaamheidseisen, etc.
Juist dáár raakt de voorgenomen pachtherziening box 3: andere rechten en termijnen kunnen tot andere marktwaardes (en dus box-3-grondslagen) leiden.
Tegenbewijsregeling: werkelijk rendement = inkomsten + waardeverandering ("vermogensaanwas")
Sinds de tegenbewijsroute geldt in de kern: als uw werkelijk rendement lager is dan het forfait, dan mag (en moet) het lagere werkelijk rendement worden gevolgd.
De Belastingdienst definieert werkelijk rendement expliciet als:
• alle inkomsten uit vermogen (bij landbouwgrond: vooral pacht), én
• alle waardeveranderingen van bezittingen in het kalenderjaar (waardestijging of daling).
Dat tweede onderdeel is cruciaal: dit is precies de "vermogensaanwas-component". Een waardestijging van grond in een jaar telt dus mee in het werkelijk rendement, net als een waardedaling.
Daar zitten nog twee praktische "haken en ogen" aan:
- De Belastingdienst rekent het werkelijk rendement over het totale box-3-vermogen (winsten en verliezen worden binnen het jaar gesaldeerd).
- U gaat nooit meer belasting betalen dan onder het forfait is berekend: tegenbewijs werkt alleen neerwaarts.
Voor verpachters betekent dit: de tegenbewijsroute helpt vooral in jaren waarin (i) de pachtopbrengst laag is én (ii) de waardestijging van grond beperkt is (of er zelfs waardedaling is), én (iii) de rest van het box-3-vermogen het totaal niet omhoog trekt.
De pachtwet in consultatie: wat verandert er civielrechtelijk?
De consultatie-MvT schetst een integrale herziening met een nieuwe "hoofdstructuur" aan pachtvormen.
Kernpunten, die voor de waardering (en dus box 3) relevant zijn:
Standaardpacht
• looptijd minimaal 24 jaar (los land én opstallen)
• geen verlenging van rechtswege / geen continuatierecht
• vrije aanvangsprijs; wel jaarlijkse indexatie via een veranderpercentage (AMvB)
Kortlopende pacht (vervangt geliberaliseerde pacht)
• maximaal 12 jaar
• beoogt kortlopende contracten te ontmoedigen en koppelt een (progressief) pachtprijsstelsel aan pachtnormen
Continuatiepacht
• blijft mogelijk als "aangepaste voortzetting" van huidige reguliere pacht; met continuatie en andere rechten, maar met vrije marktprijs i.p.v. pachtnormen
Teeltpacht
• blijft: 1–2 jaar, geen ontleende rechten, registratie bij grondkamer; vrije prijs
Natuurpacht
• minimaal 6 jaar; (in de MvT) koppeling met pachtnormen als hoogst toelaatbare prijs
Overgangsrecht
• lopende reguliere pachtovereenkomsten blijven grotendeels bestaan (o.a. continuatie/indeplaatsstelling; pachtprijs blijft begrensd)
De fiscale "vertaling" voor box-3-verpachters: waar moet u op letten?
Grondslag (waarde in verpachte staat) kan verschuiven
Een stelsel met (i) een 24-jarige standaardpacht zonder continuatierecht en (ii) meer vrije prijsvorming zal in veel gevallen de marktwaardering anders maken dan bij klassieke reguliere pacht met sterke continuatie. Dat kan betekenen: minder "pachtdruk-korting" en dus een hogere box-3-waarde (afhankelijk van contract en markt).
Pachtopbrengst kan stijgen, maar box 3 blijft (tot 2028) forfaitair
Als de pachtprijs zich meer als marktprijs kan vormen, kan het cashrendement stijgen. Maar het forfait voor "overige bezittingen" blijft rond de 6% schommelen.
Het risico is dus: hogere box-3-waarde én (nog steeds) hoog forfait, terwijl de feitelijke pachtprijs niet altijd mee-ademt met de 6%-systematiek.
1. Tegenbewijs: vermogensaanwas is een tweesnijdend zwaard
Bij landbouwgrond is juist de waardebeweging vaak substantieel. Door de definitie van werkelijk rendement (inkomsten + waardeverandering) kan waardestijging in een jaar het werkelijk rendement "op papier" omhoog trekken.
Tegelijk: tegenbewijs werkt alleen neerwaarts (u betaalt nooit méér dan forfait).
Praktisch betekent dat: u maakt de exercitie vooral als u verwacht dat uw totale werkelijk rendement lager is dan het forfait (bijvoorbeeld bij beperkte waardestijging en laag cashrendement).
Vooruitblik 2028: van forfait naar werkelijk rendement (en hoe zit het met vermogensaanwas?)
Het kabinet streeft naar invoering van de Wet werkelijk rendement box 3 per 1 januari 2028.
In de advisering is een belangrijk onderscheid uitgewerkt voor onroerende zaken:
• direct rendement (zoals huur/pacht of voordeel eigen gebruik) is jaarlijks belast;
• indirect rendement (waardeontwikkeling) komt tot uitdrukking als vermogenswinst en wordt belast bij vervreemding.
Dat is relevant voor landbouwgrond: een systeem dat waardeontwikkeling vooral bij verkoop belast, voelt in liquiditeitszin anders dan een jaarlijkse "aanwas"-benadering. Tegelijk vraagt het (zeker bij bedrijfsopvolging, ruilverkaveling, onteigeningsdossiers) om scherpere dossiervorming rond verkrijgingsprijs, verbeteringen en transactiemomenten.
Samenvattend (en praktisch)
• Hoge forfaits (rond 6%) maken verpachte landbouwgrond in box 3 structureel zwaar belast.
• De tegenbewijsregeling rekent met inkomsten + waardeveranderingen: dat is de "vermogensaanwas"-component in het huidige tussensysteem.
• De consultatie-pachtwet introduceert o.a. standaardpacht (24 jaar, vrije aanvangsprijs, geen continuatie) en herijkt kortlopende/continuatie- en bijzondere pachtvormen.
• De box-3-waarde van grond kan daardoor (per contracttype) gaan schuiven; verwacht discussie over wat "verpachte staat" waard is onder de nieuwe regime-mix.
• Vanaf 2028 is de inzet een werkelijk-rendementstelsel, waarbij bij onroerende zaken het indirecte rendement (waardeontwikkeling) als vermogenswinst bij verkoop wordt belast
Tot slot
De wetgeving is in beweging. Forfaitair rendement van pakweg 6% tegen 36% belast leidt tot vrijwel 100% belasten van de directe inkomsten, zijnde pacht als die tenminste op zo’n 2% van de WEVAB blijft. Dan blijft alleen de vermogenswinst over, die ook belast wordt. Dat lijkt toch op 100% belastingdruk. Wij zijn benieuwd of een dergelijke uitkomst de toets van artikel 1, artikel 8 en artikel 14 van EVRM kan doorstaan, Zouden we opnieuw naar onverbindendheid koersen of keert de wetgever ten halve?