Kosten werkkamer in huurwoning voor ondernemer aftrekbaar, een slag gewonnen … ?

14-09-2016

De kosten, die samenhangen met gebruik van een werkkamer, zijn voor een huurder, die ondernemer is, aftrekbaar. Er moet wel een bijtelling voor het privé-gebruik volgen. Aldus heeft de Hoge Raad in augustus jl. beslist. In de berechte casus ging het om ruim € 9.800 aftrek en ongeveer € 2.700 bijtelling voor privé, dus een aftrekpost van zo’n € 7.000.

Bij ondernemen vanuit een huurwoning levert dit arrest een bevestiging op van de fiscale mogelijkheden, die het ondernemerschap oplevert. Het voordeel is voor huurders niet afhankelijk van het maken van 1.225 uur, die ook nog eens meer moeten zijn dan uren, die worden gemaakt voor een baan, bij andere Inkomstenbelasting voordelen is dat wel het geval. Zo is ondernemersaftrek en het kunnen reserveren voor de oude dag pas haalbaar als er aantoonbaar meer dan 1.225 uur aan de onderneming wordt besteed en dat moet dan ook nog eens meer zijn dan de uren, die als werknemer worden gemaakt.

Het ging erom of een huurrecht apart van de woning als ondernemingsvermogen kan worden beschouwd. De Belastingdienst vond van niet, maar bleek dus ongelijk te hebben. Doordat het huurrecht nu als apart bedrijfsmiddel geldt, zijn de kosten die met het huurrecht samenhangen van de winst aftrekbaar, maar met een correctie voor privé gebruik. Dat de Hoge Raad nu lijn brengt in de rechterlijke uitspraken is terecht, eind goed al goed, maar het is wel te betreuren dat de hoogste rechter er weer aan te pas moest komen om dit vast te stellen.

Er zijn nogal wat ondernemers, die vanuit een huurhuis hun webshop, nagelstudio of boekhoudkantoor runnen. Is er een aparte kamer met bijbehorende inrichting dan is BTW aftrek en aanzienlijke kostenaftrek van de fiscale winst haalbaar. De aftrek en bijtelling zijn relatief eenvoudig vast te stellen, maar eens even goed naar laten kijken dus.

Het geldt alleen voor de huurder, niet voor de eigen woning-bezitter, daar ligt het allemaal heel wat gecompliceerder. Voor eigenaren geldt een zelfstandigheidseis, een inkomenseis en vervolgens zijn er ingewikkelde regelingen voor correctie van hypotheekrenteaftrek en overbrenging naar box 3 of juist etikettering als ondernemingsvermogen.

Met ruim 900.000 ZZP'ers en ondernemers is er een behoorlijk nadeel voor de fiscus als de ondernemer/huurders hun kosten gaan aftrekken. Dat zit de fiscus niet lekker en dan weet je het wel … reparatiewetgeving met beperking van het voordeel ligt op de loer. Onlangs nog voegde emeritus hoogleraar Leo Stevens, de architect van de laatste belastingherziening in 2001, zich bij de groep, die meent dat hervormingen van het belastingstelsel dringend nodig zijn. En dan gaat het vooral om afschaffen van voordelen voor ondernemers in ruil voor belastingverlaging voor werknemers en ambtenaren. Dat moet de consumptie aanjagen en de Staat meer geld opleveren. Of de huidige mogelijkheden dus lang stand zullen houden ... we zullen zien!

Laatste nieuws

Uit box 3 naar box 1 … kan dat zomaar? Door Wijnkamp Keulers op 11-09-2023
Veel beleggers krabben zich achter de oren bij hun box 3 belastingdruk. 6,17% forfaitair rendement belast tegen 32% (wellicht 34% in 2025) belast, is niet erg aanlokkelijk. Jaarlijks 1,91% moeten betalen en ook de schulden tegen de facto minder aftrek in mindering kunnen brengen, komt daar nog eens bij. Maar ja ..., verhuurde panden met 10,4 % overdrachtsbelasting inbrengen in een BV, is ook niet erg aantrekkelijk.Vooral als je niet weet of die weg straks ook een doodlopende weg blijkt door maatregelen van de wetgever.
Welke mogelijkheden zijn er dan nog wel te bedenken?
Actiever of meedoen met collectieven
In het verleden trachtten inspecteurs nog wel eens om vermogenswinst behaald door wat actievere beleggers of handelaren te belasten met IB. Zij stelden dan dat de winst bij de verkoop van panden niet kwam door waardestijging, maar door actief handelen en verbouwen of door speciale kennis en vaardigheden. De panden zaten dan niet in box 3, maar in box 1 en er was sprake van “resultaat uit overige werkzaamheden” (ROW). Naast winst uit onderneming kan er dus ook bij activiteit, die wat verder gaat dan normaal beheer, box 1 aan de orde zijn in plaats van box 3. Voor de ondernemingssfeer in box 1 geldt dat ook, zij het dat dan er een organisatie van arbeid en kapitaal moet zijn, dat gaat nog weer wat verder dan ROW.
Bij de ondernemingssfeer geldt ook dat als er sprake is van een onderneming, die de OZ exploiteert en via een maatschap of een CV is er gerechtigdheid tot die onderneming en de exploitatie van de panden gaat via die onderneming, dan is het pand bedrijfsvermogen. Dat kan ook als de economisch eigendom bij de maat of vennoot blijft.
Benadruk activiteiten en zoek de onderneming. Als panden grondig zijn verbouwd en er nogal wat beheer in zit, dan is een overgang naar box 1 wellicht haalbaar. In beginsel moet een eerder gemaakte keuze worden gehandhaafd, als er nieuwe ontwikkelingen zijn, dan kan dat het verschil maken. Als er een onderneming binnen bereik is, dan zou exploitatie via die onderneming ook een optie kunnen zijn. Na film- en scheeps-CV’s krijgen we nu wellicht min of meer collectieve exploitatie via aparte ondernemingen, waarbij het pand eigendom blijft, maar de exploitatie gezamenlijk plaatsvindt via een maatschap of Vof. “Zoek de onderneming ...", en hybride ondernemingsvormen lijken op dit moment een van de weinige mogelijke escapes. Let op … vermijd elke vorm van overgang van economisch belang, want 10,4% overdrachtsbelasting betalen is een beetje zuur, als je daar niet mee hebt gerekend.
Lees verder
Beleggingspanden in box 3, maak bezwaar Door Wijnkamp Keulers op 28-08-2023
Verhuurde woningen maken, in beginsel, deel uit van het box 3-vermogen en dat levert een aanzienlijke belastingdruk op. Een forfaitair rendement van 6,17% (2023) van de Woz-waarde voor box 3-belastingheffing tikt behoorlijk aan. Ook de leegwaarderatio biedt weinig soelaas meer. Vaak is het daadwerkelijk genoten rendement een stuk lager dan het forfaitaire rendement. Bezwaar maken tegen de box 3-aanslag blijft noodzakelijk en doe dit tijdig.
Box 3
Op grond van de huidige regelgeving omtrent de overige bezittingen in box 3 wordt er vanuit gegaan dat een rendement wordt behaald van 6,17% van de Woz-waarde op de verhuur van de verhuurde panden. Voor woningen in (langdurig) verhuurde staat mag de Woz-waarde worden verminderd volgens een forfaitaire regeling (leegwaarderatio), maar deze is per 1 januari 2023 geactualiseerd om een 'eerlijkere belasting voor verhuurde woningen' te realiseren, aldus de overheid. Vaak wordt het forfaitaire rendement niet daadwerkelijk behaald en wordt de volledige huuropbrengst voor een belangrijk deel opgesoupeerd door de belastingheffing.
Rechtspraak inzake box 3
Op dit moment wordt door de rechtbanken en gerechtshoven kritisch geoordeeld over het besluit rechtsherstel. Immers ook dit besluit veroorzaakt een significante afwijking tussen het werkelijk genoten rendement en het forfaitaire rendement. In de rechtspraak is op dit moment dan ook een lijn te onderkennen dat het geboden rechtsherstel onvoldoende is en wordt de aanslag in veel gevallen verminderd op basis van het daadwerkelijk genoten rendement. Let wel, de Hoge Raad moet zich nog over de afwijking van het rechtsherstel, zoals nu door de rechtbanken en hoven wordt uitgesproken, uitlaten.
Ontlopen box 3?
Het is bijna niet mogelijk om aan box 3-heffing te ontsnappen bij beleggingspanden. In het algemeen is er geen sprake van ondernemingsuitoefening, omdat vaak niet wordt voldaan aan de arbeid+ en rendement+-eisen. Inbreng in een BV zou kunnen, maar een materiële onderneming ontbreekt, tenzij hiervoor nadere constructies met aanvullende gelieerde activiteiten worden opgezet. Naast de overdrachtsbelasting van 10,4% is er AB-heffing verschuldigd over de verkregen reguliere voordelen uit de BV, zoals dividend. Het geld kan dus niet zomaar uit de BV worden gehaald. Vergeet daarbij niet de belastingheffing bij verkoop van de panden en de liquidatie van de BV. Door het ontbreken van een materiële onderneming kan er, in beginsel, geen gebruik gemaakt worden van fiscale faciliteiten.
Tijdig bezwaar maken
Het wachten is op de nieuwe box 3-wetgeving. Wordt het een vermogenswinstbelasting of een vermogensaanwasbelasting? Dat is nu nog niet duidelijk, niettemin zal het als particulier waarschijnlijk niet veel aantrekkelijker worden om in beleggingspanden te investeren om in een oudedagsvoorziening te voorzien. Tot die tijd is het van belang om tijdig bezwaar te maken tegen de IB-aanslag, zeker wanneer het daadwerkelijk genoten rendement lager ligt dan het forfaitaire rendement.
Lees verder
Belastingrente per 1 juli a.s. naar 6% Door Wijnkamp Keulers op 16-06-2023
Per 1 juli a.s. gaat de belastingrente voor onder meer de inkomstenbelasting omhoog van 4% naar 6%, een aanzienlijke stijging.
Belastingrente is verschuldigd, wanneer te weinig belasting is betaald op een voorlopige aanslag of een aanslag later dan zes maanden na afloop van het belastingjaar wordt opgelegd en de aangifte bijvoorbeeld te laat (na 1 mei) is ingediend en de aanslag na 1 juli wordt opgelegd.
Het is aan te raden om nog eens kritisch naar de voorlopige aanslag 2023 te kijken. Is deze tot te laag bedrag opgelegd, dan is het verstandig om deze te verhogen en zo te voorkomen dat na het indienen van de aangifte belastingrente betaald moet worden of zo in ieder geval het bedrag aan belastingrente te beperken.
Is de voorlopige aanslag tot een te hoog bedrag opgelegd, dan krijgt u in het algemeen geen belastingrente vergoed. Er wordt alleen belastingrente vergoed, wanneer de Belastingdienst er te lang (meer dan 13 weken) over doet om de aanslag op te leggen conform verzoek of aangifte.
Lees verder
Fiscus blijft te veel heffen in box 3, rechtsherstel niet voldoende Door Wijnkamp Keulers op 16-02-2023
Ook na toepassing van rechtsherstel blijkt dat nog steeds te veel box 3 belasting wordt geheven. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden maakt korte metten met de aanslag, die ondanks het ontbreken van rendement, toch uitging van een fictieve (forfaitaire) opbrengst. Wij herhalen het nog maar eens ... als het werkelijke behaalde rendement lager is dan het forfaitair berekende inkomen, kan sprake zijn van een inbreuk op eigendomsrechten beschermd door het EVRM.
Het Hof heeft vastgesteld dat bij de beoordeling van de feiten en omstandigheden, die maken of er sprake zou kunnen zijn van een individuele en buitengewone last moet worden uitgegaan van het inkomen, zoals dat in box 3 regelgeving is gedefinieerd, koerswinsten en -verliezen blijven dus buiten beschouwing, niettemin moet wel met de gehele financiële situatie rekening worden gehouden bij de beoordeling of er sprake is van interen op vermogen.
In dit geval was er alleen sprake van een arbeidsongeschikheidsuitkering, beperkte woonlasten wegens geringe hypotheekschuld en een schenking. Bij een inkomen van ca € 20.000 en een vermogen van ca 1 mio was een aanslag van pakweg € 1.000 gerechtvaardigd, terwijl dat bij toepassing rechtsherstel nog ca € 4.750 was geweest. Uiteindelijk is er ten opzichte van de eerste aanslag ca € 15.000 minder geheven.
Voor de bezwaarmakers over de jaren 2017, 2018 en latere jaren heeft de rechter dus actief rechtsherstel toegepast. Gezien het feit dat er ook na toepassing rechtsherstel door de Belastingdienst door de rechter (nader) rechtsherstel wordt geboden, is het uitermate verstandig om bezwaar tegen box 3 heffingen te (blijven) maken. Helaas is de Staatssecretaris te zuinig en moet de rechter de vinger aan de pols blijven houden.

Voor diegenen, die geen bezwaar hebben gemaakt over 2017/2020, geldt dat het de moeite waard is om het traject van het alsnog claimen van rechtsherstel via de Belastingdienst te bewandelen. Hoewel naar wij verwachten de Minister zal volharden om in die gevallen niet terug te betalen is dit traject wenselijk om uiteindelijk de Staat te dagvaarden met als grondslag onrechtmatige daad en/of ongerechtvaardigde verrijking. Die laatste mogelijkheid zien wij als meest kansrijk. De Hoge Raad heeft vastgesteld dat onder omstandigheden die heffing van box 3 op stelselniveau een inbreuk op het eigendomsrecht kan zijn. Bij dezelfde feiten kan het niet zo zijn dat het rechtsgevolg in het kader van de Europese rechten van de mens verschillend zou zijn voor diegenen die wel bezwaar hebben gemaakt en diegenen die geen bezwaar hebben gemaakt. Als de heffing in strijd is met EVRM dan is volgens artikel 94 Gw de Staat gehouden de toepassing van de wet achter te stellen bij het verdrag. Daarmee ontvalt de rechtsgrond voor de belastingheffing en dient de Staat terug te betalen wat ongerechtvaardigd is verkregen. Naast een ambtshalve verzoek tot rechtsherstel moet ook een vordering tot terugbetaling van de geïnde belasting worden gedaan bij de ontvanger.
Voor meer informatie kunt u zich bij ons melden.
Lees verder
Landbouwgrond in gebruik bij eigen landbouwbedrijf blijft fiscale aandacht vragen Door Wijnkamp Keulers op 24-01-2023
De berichten over mogelijke beperkingen in de vrijheid om landbouwgrond te verkopen aan de beste koper overschaduwen de mogelijke afschaffing van de landbouwvrijstelling in de inkomstenbelasting. Naast de zorg over de inkomstenbelasting zijn er ook knelpunten in de overdrachtsbelasting. Voor boeren-eigenaren is een strategie met betrekking tot het handhaven van eigendoms- en fiscale rechten meer dan ooit noodzaak. Nu zullen wij aandacht besteden aan maatregelen, die een beperking of afschaffing van de landbouwvrijstelling minder nadelig doen zijn.
De meeste landbouwers weten wel wat hun grond bij verkoop zou opleveren, althans wat de zogenaamde WEVAB is, dat is de waarde van landbouwgrond die gewoon landbouwgrond blijft. Herwaarderen tot die WEVAB is in meerdere opzichten van belang. Niet alleen is dan de waarde op de balans in overeenstemming met de feitelijke waarde, waardoor er minder boekwinst zal zijn en minder belasting verschuldigd zal zijn, ook wordt daarmee de waarde veel beter in beeld gebracht. Zou een overheids-voorkeursrecht of onteigening aan de orde zijn, dan zal bij een lagere waarde gemotiveerd moeten worden door de overheidsinstantie waarom niet tot de boekwaarde de schade wordt vergoed.
Je kunt niet zomaar herwaarderen. Hoe dan ook is duidelijk dat jaarlijks de waarde aanpassen fiscaal niet is toegestaan. Er moet een aanleiding zijn. Dat kan zijn omdat er inbreng is in een BV of maatschap (met de kinderen), vooral als dat voor een paar procent is, waarbij de eigenaar grotendeels eigenaar blijft, is dat een werkbare methode. Er zijn er meer, maar alle komen erop neer dat als er een (gering) economisch belang al is dat toekomstige winst overgaat, dan mag er worden geherwaardeerd.
Let op dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. De grond moet wel minstens 10 jaar agrarisch gebruikt blijven worden en de vrijstelling is beperkt tot cultuurgrond. Maak ook een apart dossier aan over, hoe u aan de waarde bent gekomen, dat kan vooral later van pas komen. U moet ook bij vrijstelling van overdrachtsbelasting toch aangifte doen. Herwaardering kan via de notaris, maar dat hoeft niet. Een simpele onderhandse akte voldoet, ook aangifte kan door een ieder worden gedaan.
De agrarische sector wordt in het huidige politiek-maatschappelijk debat steeds meer in de verdrukking gebracht. Wees waakzaam en neem maatregelen om uw rechten en fiscale positie te beschermen. Helaas is afwachten niet de juiste optie.
Lees verder