Header achtergrond
Header achtergrond

Hypotheekrenteaftrek eigen woning, Rechtbank Gelderland meet met ruime maatstaf

16-11-2016

Voor een in aanbouw zijnde villa op een landgoed heeft de rechter vastgesteld dat 95% van de lening als dienstbaar aan de (eigen) woning moest worden toegerekend, waarmee 95% van de rente en kosten aftrekbaar bleek. De fiscus ging uit van aanzienlijk minder, het scheelde ruim € 70.000 aftrekbare kosten in box 1. De rechter volgde de visie van de belanghebbende, dat de woning het belangrijkste object was en de mee aangekochte gronden daaraan ondergeschikt waren. De rechter volgde dat. Deze uitspraak is niet alleen van belang voor eigenaren van landgoederen, die als zodanig fiscaal zijn gekwalificeerd, maar ook voor ondernemers met een BTW-bedrijfswoning, die als eigen woning in de IB is gekwalificeerd. Ook daar komen geschillen ter zake van de renteaftrek voor, als er bij de woning stukken grond zitten die niet in de onderneming worden gebruikt. Box 1 eigen woning is meestal voordeliger dan box 3. En vergeet de DGA niet, geen TBS, maar box 1.

Hoge Raad heeft al eerder de kaders geschapen

De rechtbank geeft in een heldere motivering exact de kaders aan, die voor de beoordeling van aanhorige gronden en gebouwen gelden. Het gaat om artikel 3:11 Wet IB 2001. Voor de uitleg van de vraag of een perceel als aanhorigheid van de eigen woning heeft te gelden, is het arrest van de Hoge Raad van 16 juli 1993 (BNB 1993/281) van belang. Uit dit arrest volgt dat er sprake is van een aanhorigheid, indien een perceel behoort bij de eigen woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.

Feitelijke beoordeling telt

De rechtbank moest daarna een beoordeling geven wat nu precies dienstbaar is en wat niet, dat was bij het betreffende landgoed met ruim 9,5 ha grond te weten, een perceel grasland (8.060 m²), vijf percelen water (3.510 m²), een perceel grasland, kade en hakhout (32.274 m²), een sloot (185 m²), drie percelen weiland (16.390 m²), een perceel bouwland (650 m²), vier percelen hooiland (32.290 m²) en een perceel kade (1.650 m²), niet zonder meer uit de Hoge Raad-criteria af te leiden.

Ruim zien

De rechtbank koos terecht voor een praktische benadering, die aansluit bij de beleving, die de meeste eigenaren/kopers zullen hebben. Niet het landgoed staat voorop en het huis is ondergeschikt, maar het is andersom, het gaat om de woning, die is het belangrijkste. Omdat het hier één niet uitgesplitste koopsom betrof, kon de prijs voor de woning in het economisch verkeer en met een woonbestemming leidend zijn, waardoor 95% van de koopprijs van de grond en stichtingskosten van de woning aan de hypotheeklening kon worden toegerekend, dus 95 % van de rente en kosten aftrekbaar.

Commentaar

Toen het aankwam op het bepalen van bestemmingswijzigingswinst bij de ondergrond van bedrijfswoningen in de land- en tuinbouw is in feite dezelfde maatstaf gehanteerd. De waarde in het economisch verkeer werd in feite vastgesteld naar de woonbestemming, veel meer dan de bedrijfsmatige aanwending. In die zin bezien, is deze uitspraak in lijn en naar ons oordeel in overeenstemming met letter en geest van de wet IB, een terechte uitspraak dus.

Laatste nieuws

  • Vennoot of erfgenaam failliet, wat als er schulden zijn aan overige vennoten of erfgenamen? Door Wijnkamp Keulers op 10-07-2020

    Schulden van een failliet op een gemeenschap, bijvoorbeeld maatschap, firma of erfenis, kunnen worden verrekend met een vordering van de failliet, die ontstaat door verdeling van het gemeenschappelijk vermogen. Dat is vooral van belang bij een maatschap of firma, die zelf niet failliet is, maar een van de vennoten wel. Vooral als een vennoot voorafgaand aan diens faillissement gelden heeft onttrokken, vloeit uit de Faillissementswet voort dat de overige vennoten kunnen eisen dat de schulden in mindering komen op het aandeel van de failliet. Op deze wijze hebben (ex)-vennoten voorrang op andere schuldeisers, zelfs voorrang op belastingschulden van de failliet.

    Afwikkeling van een maatschap en een erfenis is al ingewikkeld genoeg. Helemaal als een van de rechthebbenden op een aandeel in het vermogen failliet is. Nogal eens nemen curatoren het standpunt in, dat het aandeel van de failliet in de boedel valt en de schulden van de failliet aan de maatschap of de erfenis bij de concurrent crediteuren komt. Omdat boedelkosten en de Belastingdienst voorgaan, is er dan weinig kans dat die schulden worden betaald. Echter, als de deelgenoten een beroep doen op artikel 56 Fw en eisen dat de schulden in aftrek komen op het aandeel in de gemeenschap, dan ziet het er vaak een stuk beter uit. De schuld heeft dan voorrang op boedelkosten en de fiscus. De failliet zelf (curator) kan geen beroep doen op artikel 56 Fw (Faillissementswet).

    Soms is het mogelijk om in combinatie met het zoveel mogelijk beperken van het aandeel van de failliet een akkoord te bereiken met crediteuren, waaronder de Belastingdienst. Belastingschulden blijken soms ten onrechte (ambtshalve) te zijn vastgesteld. Het feit dat er vaak geen bezwaar of beroep open staat, hoeft niet te betekenen dat er niets meer mogelijk is. Vooral als het er naar uitziet dat de failliete boedel te klein is om de Belastingdienst te kunnen betalen, dan kan er met de Ontvanger worden onderhandeld. Soms kunnen zelfs derden (dus de andere vennoten) aanbieden om een deel van die schuld te betalen.

    De deelgenoten kunnen de aantasting van hun vermogen door een failliete mede-erfgenaam of vennoot beperken door schuldverrekening. Schulden van een failliet komen vaak voort uit onttrekkingen, zoals opnamen van geld van de bank voor zijn eigen schulden. Door schuldverrekening wordt het vermogen in de failliete boedel kleiner, dus minder verhaal voor de crediteuren. Als de deelgenoten dan ook nog een rol spelen in de overname van schulden tegen gedeeltelijke betaling, is er soms zelfs redding van het bedrijf van de maatschap of firma mogelijk. Des te minder de schuldeisers van de failliet (na een akkoord) betaald krijgen, des te meer blijft er beschikbaar voor de overige vennoten en zelfs voor de failliet, dat is het idee.

    Faillissement van een mede-erfgenaam of medevennoot betekent altijd werk aan de winkel voor de andere, niet-failliete, vennoten of erfgenamen. Laat dat niet over aan de accountant van de maatschap of aan de boedelnotaris van de nalatenschap, zij zijn ten opzichte van een curator meestal niet sterk genoeg. Onderscheid de positie van de failliet nadrukkelijk van uw eigen positie, een failliet heeft zelf geen regie, die ligt bij de curator. Het gezamenlijk optrekken tezamen met de failliet, al dan niet met of tegen de curator, pakt meestal niet goed uit. De curator heeft tot taak het vermogen uit te winnen om de schuldeisers te betalen, dat belang strookt meestal niet met dat van de vennoten en de erven, of de failliet nu van goede wil is of niet.

    Schakel eigen adviseurs in, die ook fiscaal voldoende onderlegd zijn en houd enige (financiële) afstand tot de curator, overleg vanuit een sterke positie, dat levert vaak het meeste op.

    Lees verder
  • Box 3 heffingen, verzet houdt aan Door Wijnkamp Keulers op 26-06-2020

    Het is zuur om te zien dat als er geen rente of dividend wordt uitgekeerd, er toch inkomen wordt belast in box 3. Nog zuurder wordt het als in aanmerking wordt genomen dat sprake is van ongelijke behandeling van vermogensbestanddelen. Veel vermogen wordt helemaal niet belast of anders belast. Zo tellen eigen woningen en hypotheekschulden in box 3 niet mee, die vallen in box 1. Niet de waarde van de woning onder aftrek van de hypotheekschuld wordt belast, maar de betaalde rente is aftrekbaar en levert meestal negatief inkomen op. Dat leidt dan tot aftrek van een relatief hoog belast salaris. De aangroei naar overwaarde van het huis blijft onbelast, dat is eigenlijk raar … en er is meer dat opvalt.

    Box 3, er is meer vermogen dat niet wordt belast

    Ander belangrijk vermogen buiten box 3 is het bedrag aan opgespaarde lijfrente en pensioenaanspraken en vermogen in BV's. Om een idee te geven, de waarde van eigen woningen is ca 1.334 mld, de hypotheekschulden bedragen 726 mld. In aandelen bij DGA's zit ongeveer 400 mld, ondernemingsvermogen is ongeveer 70 mld. Box 3 vastgoed, waaronder verhuurde woningen, is ongeveer 173 mld. Spaargeld ca 305 mld, 133 mld effecten en 121 mld schulden. Pensioenaanspraken bedragen echter 1.338 mld. Box 3 belast dus lang niet al het vermogen, vooral eigen woning en pensioenaanspraken verstoren het beeld.

    Burger denkt er ander over

    Velen vinden dat bij het ontbreken van een behoorlijk pensioen het onredelijk is, dat zij wel box 3 belasting betalen die hun vermogen uitholt, terwijl pensioenvermogenden met een eigen woning en hypotheek de dans ontspringen. Ook huurders zijn beter af omdat zij geen functieloze, door woningtekorten aangejaagde, overwaarde hebben en huurtoeslag en zorgtoeslag kunnen claimen.
    Met een beroep op het EHRM (Europees verdrag voor de rechten van de mens) en wel artikel 1 van het Eerste Protocol proberen belastingplichtigen de rechter zover te krijgen dat de uitvoering van de belastingwetgeving, die in feite niet genoten inkomen belast, een inbreuk is op eigendomsrechten. De rechter gaat daar niet zonder meer in mee. Alleen als sprake is van een buitensporige last, die bovendien zich individueel sterker doet voelen, geeft het verdrag bescherming. Dit alles aan de hand van de specifieke omstandigheden.

    Geen buitensporige last eigen woning t.o.v. huurder

    De rechtbank Noord-Nederland oordeelde onlangs dat bij een 94-jarige huiseigenaar, die claimde dat de IB meer dan vier keer het werkelijk behaalde rendement bedroeg, er geen sprake was van een voor hem buitensporige last. Hij had weliswaar geen recht op huur- en zorgtoeslag, maar hij kon naar een goedkoper huis verhuizen of zijn huis opeten, daar kwam het rechterlijk oordeel zo'n beetje op neer.

    Toch nog wel kansen

    Het in standhouden van vermogen en het moeten opbouwen van extra vermogen door extreem lage rente, sterftekansen, AOW-bezuinigingen en inflatie zou bij ontbreken van behoorlijk pensioen nog wel eens kans kunnen geven op een buitensporige last. Wel goed feitelijk onderbouwen, want het is eerder wind tegen dan wind mee in de rechtszaal.

    Lees verder
  • Prijsgeven van pensioen of ODV in verband met Corona verliezen, Belastingdienst doet moeilijk Door Wijnkamp Keulers op 02-06-2020

    We keren weer langzaam terug naar normaal, ook in het nieuwe normaal veranderen sommige dingen niet. Voor DGA's, die als gevolg van verliezen of waardedalingen van beleggingen in hun BV, afstand doen van pensioenrechten, is de fiscus als vanouds streng en hebberig.

    Begin januari 2020 is er een herzien besluit van het CAP (Centraal Aanspreekpunt Penisoenen) genomen. Dit gaat onder meer over de gevolgen van het prijsgeven van rechten in eigen BV op pensioen- en lijfrente-uitkeringen.

    Een enkele, zelfs zeer forse, daling van aandelen of een beleggingsverzekering kan nimmer aanleiding vormen voor het belastingvrij kunnen prijsgeven van een ODV of rechten op pensioen of lijfrente-uitkeringen. Een DGA, die afstand doet van rechten omdat zijn BV het niet meer kan betalen, kan dus een forse belastingclaim tegemoet zien.

    Dit standpunt van de Belastingdienst is inmiddels onhoudbaar geworden als door Corona de BV in de problemen komt door verliezen op ondernemingsactiviteiten en beleggingsverliezen. Er is wel enige ruimte. In 2013 is bij het destijds ingevoerde artikel 19b lid 8 wet LB in een besluit aangegeven, dat afstempelen op ingangsdatum toen, mogelijk was bij onderdekking door reële ondernemings- of beleggingsverliezen.

    Oppassen blijft geboden, bij rekening-courant verhoudingen, die feitelijk een afkoop inhouden of leningen waarop niet wordt afgelost en alleen maar rente wordt bijgeschreven, moet worden gevreesd voor (na)heffingen Loonbelasting en IB aanslagen met revisierente. De Belastingdienst heeft niet veel met het "nieuwe normaal" op dit dossier, dat gaat niet veel beter worden als de rekening van de overheidssteun betaald moet gaan worden, zo vrezen wij.

    Lees verder
  • Let op uw verrekenbaar verlies, als 2020 niet uw beste jaar zal zijn, haal winst naar voren! Door Wijnkamp Keulers op 28-05-2020

    Uitstel van belastingheffing is de eerste besparing, tenminste in het "oude normaal". In het "nieuwe normaal" kan dat wel eens anders uitpakken. Het lastige jaar 2020 kan wel eens tot verlies of minder winst leiden met alle gevolgen voor het kunnen verrekenen van verlies uit het verleden. Voor zowel een BV als een natuurlijk persoon met verliezen uit 2010, die nog niet zijn verrekend, is winst (of ander box 1 inkomen) over 2020 het laatste jaar waarmee kan worden gecompenseerd. Is er onvoldoende winst, dan moet worden bekeken of er extra boekwinst kan worden gerealiseerd ten laste van het fiscaal compensabel verlies. Dat geldt ook voor verlies uit onderneming uit normale bedrijfsactiviteiten, wellicht dat verstandig is wat (boek)winst naar voren te halen om toekomstige belastingclaims te vermijden.

    Winst naar voren halen, kan niet zomaar. Als incidenteel fiscaal voordeel het overwegend motief is, kan de fiscus met succes dwarsliggen. Ook het doorbreken van balanscontinuïteit en bestendige gedragslijnen kan roet in het eten gooien. Voor maatschappen en firma's is het eenvoudiger. Meer inbrengen of juist onttrekken of wijzigen van de winstaandelen kan al het gewenste effect hebben. Bij (de facto) herwaarderen van onroerende zaken moet worden opgepast dat niet 6% overdrachtsbelasting over de gehele waarde van de onroerende zaak of aandelen in een onroerende zaak-BV verschuldigd wordt. Het loont de moeite om lopende dit jaar te kijken of u maatregelen moet nemen. Verliesverdamping is zonde ... als het kan worden vermeden, scheelt dat behoorlijk.

    Lees verder
  • Let op …, vooral nu … bij lenen van uw BV of andere acties, die erop lijken Door Wijnkamp Keulers op 15-05-2020

    Op 19 december 2019 besliste de Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat een lening aan een DGA in feite afkoop van zijn pensioen was. De lening zou door de BV aan een derde nooit zijn verstrekt (op die voorwaarden), dat was voor de rechtbank voldoende aanleiding om tot dit oordeel te komen.

    Er zijn meer gevallen bekend. Op 13 februari 2020 constateerde Hof Arnhem-Leeuwarden dat kwijtschelding van een lening aan een DGA, die deze lening voor zijn eenmanszaak had aangewend, eigenlijk een afkoop van zijn lijfrente-stamrecht was geweest bij aangaan van de lening. Vrijval belast bij de BV als winst, bij de DGA als inkomen belast tegen het hoogste tarief met daarbij verhoging met revisierente. Het zure was dat jaren nadien, toen de BV de lijfrente-uitkeringen niet meer kon betalen met de fiscus daarover contact was opgenomen. Daardoor kwam de fiscus de zaak op het spoor en uit het boekenonderzoek dat volgde bleek dat jaren daarvoor de verstrekte lening onzakelijk was en het stamrecht de facto afgekocht was.

    Als je dit soort acties uithaalt en de aangiften over het betreffende jaar van aangaan blijken achteraf onjuist te zijn, dan kun je ook nog eens een boete en rente tegemoet zien.

    Pas dus op met (oude) BV's, waarin pensioenverplichtingen en stamrechten zitten. Haal er niet te veel uit. Wij komen veel ellende tegen in gevallen, dat de BV als een soort spaarpot is gebruikt en het geld eruit is gehaald. Er is ons een geval bekend, waarbij de fiscale voorziening volgens de inspecteur een kwart was van de feitelijke (commerciële) verplichting. Een bedrag vier keer zo groot als het bedrag van de pensioenvoorziening werd tot het inkomen van de DGA gerekend, belast tegen het hoogste tarief en met 20% extra revisie-rente.

    Helemaal zuur als het allemaal boven tafel komt na overlijden van vader, de erfgenamen kunnen flink in de problemen raken. Wees dit voor… wees voorzichtig!

    Lees verder
Follow us
email
twitter
facebook