Header achtergrond
Header achtergrond

Pacht? Bedrijfsmatige exploitatie geeft de doorslag, ook fiscaal

30-03-2018

Bedrijfsmatige exploitatie van pachtgronden blijft de gemoederen bezighouden. Het belang van bedrijfsmatige exploitatie is niet alleen bij de beoordeling van het bestaan van een pachtovereenkomst aan de orde, maar speelt ook mee bij de fiscale waardering van pachtgronden in box 3. Bij hobbymatig gebruik moet de verpachte grond tegen de waarde in het economisch verkeer worden aangegeven in box 3 en geldt er geen beperking vanwege pachtdruk.

Onlangs heeft de Rechtbank Limburg zich gebogen over de vraag of er sprake was van pacht in de situatie dat een perceel grond was verkocht onder het voorbehoud van tijdelijk (voortgezet) gebruik tegen een vergoeding van € 4.800 per jaar. Dit gebruik is opgezegd door de (nieuwe) eigenaar met inachtneming van de bepalingen inzake huur.

Pacht
De (nieuwe) eigenaar stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst, aangezien hij de grond heeft gekocht voor eigen gebruik. Het gebruik door verkopers zou alleen voor de tussenliggende periode bedoeld zijn. Dit volgt naar zijn mening ook uit de koopprijs van € 20 per m2. Bovendien voldoet het gebruik door de verkopers niet aan de eisen van bedrijfsmatig gebruik in het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf.

Bedrijfsmatige exploitatie
Of sprake is van een pachtovereenkomst wordt bepaald door het bedrijfsmatig gebruik van het betreffende perceel. De bedrijfsmatige exploitatie wordt beoordeeld aan de hand van de omstandigheden, zoals deze door het pachthof in een arrest van 12 mei 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361, Boetzelaer/Weenink) zijn aangegeven:
1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaats vinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; en
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft,
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De eigenaar heeft in dit kader verzocht informatie te verstrekken omtrent de agrarische onderneming van gebruikers en in het bijzonder de financiële omstandigheden duidelijk te maken. De gebruikers leggen deze gevraagde gegevens niet over. De pachtkamer kan dan ook niet vaststellen of gebruik al dan niet tezamen met overige agrarische activiteiten als pacht kan worden aangemerkt, zeker nu beide gebruikers een volledige baan in dienstbetrekking hebben, en oordeelt dat er in deze situatie geen sprake is van pacht.

Box 3 IB
Bedrijfsmatig gebruik van het gepachte is essentieel niet alleen voor het al dan niet bestaan van een pachtovereenkomst, maar ook voor de waardering van verpachte landbouwgronden in box 3.

In geval van hobbymatig gebruik van de landbouwgrond, dient de verpachter de gronden tegen de werkelijke waarde op te geven voor box 3. Dit kan een aanzienlijke verzwaring van de belastingdruk betekenen. Verpachte grond op basis van reguliere door de grondkamer goedgekeurde pacht met een verwachte looptijd van zo'n 20 jaar kan tegen 50% van de waarde in box 3 verantwoord worden. In geval van geliberaliseerde pacht en derhalve eindige pacht zal de waardering voor box 3 afhankelijk zijn van de resterende looptijd van de geliberaliseerde pacht. Voor een kortlopende overeenkomst van 1 jaar zal bijna 100% van de waarde van de grond in box 3 moeten worden meegenomen.

De uitgangspunten voor de waardering van verpachte landbouwgronden voor de aangifte over 2017 zijn inmiddels op de website van de Belastingdienst gepubliceerd (zie https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/berichten/nieuws/waardering-verpachte_gronden-2017)

Laatste nieuws

Nieuws

  • Verkoop van boerderij met vergunningsmankementen, riskant … ook voor koper Door Wijnkamp Keulers op 18-04-2018

    Het Hof Den Bosch heeft op 11 april jl. beslist dat bij een verkoop van een boerderij, die zonder vergunning was uitgebreid, de verkoper zich er terecht op kon beroepen dat de koper bekend was met de situatie. Het ging om een boerderij, die zonder vergunning was uitgebreid, met de bedoeling om te kunnen splitsen. Omdat sprake was van een LOG-gebied kon dit niet worden vergund. De koper stelde er pas na de koop achter te zijn gekomen, dat dit niet mogelijk was. De koper riep per brief een buitengerechtelijke ontbinding in.

    De verkoper stelde alle informatie te hebben verstrekt, vorderde nakoming van de koopovereenkomst onder verbeurte van een dwangsom per dag. De koopovereenkomst was gesloten in januari 2012.

    Twee gerechtelijke instanties verder werd de koper door het Hof veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, betaling van ruim € 296.000 aan verbeurde dwangsommen tot en met september 2012, daarna vanaf september 2012 dwangsommen van € 1.947 per dag, voorts nog € 3.000 en ook nog € 1.000 per maand over de periode van september 2012 tot datum vonnis.

    Deze koper heeft zwaar moeten boeten voor zijn weigering de boerderij geleverd te doen krijgen. Pakweg zes getuigen zijn gehoord, kortom de juridische procedures zijn langdurig en kostbaar geweest. Buitengerechtelijke ontbinding inroepen (dus per brief) in combinatie met eerder overeengekomen dwangsommen is riskant, zo blijkt hier maar weer.

    Hier is sprake van een koper, die na het sluiten van de overeenkomst, probeert de schade te beperken, gegeven de veroordeling door het Hof lijkt dit faliekant mislukt. Achteraf herstellen is niet een compensatie voor niet goed opletten bij de koop, zo blijkt. Bij koop van onroerende zaken in het buitengebied is inschakeling van een goede makelaar, die de status van de onroerende zaak nauwgezet onderzoekt, onontbeerlijk. De regels in het buitengebied worden aangehaald, wat eerder geen problemen opleverde zoals hier en daar zonder vergunning bouwen en gebruik in strijd met de bestemming, is niet meer aan de orde.

    Het tekenen van dit contract is de koper duur komen te staan. Ook de verkoper zal niet blij zijn geweest met de gang van zaken, jaren wachten op de verkoop en het geld, kostbare juridische procedures en onzekerheid…, de opluchting zal wel groot zijn.

    Alle reden om bij het aangaan van contracten bij agrarisch onroerend goed niet over één nacht ijs te gaan. Reken maar eens uit, wat deze koper extra moet betalen!

    Lees verder
  • Niet betalen BTW door nihil aangifte, verboden vrucht Door Wijnkamp Keulers op 30-03-2018

    BTW over een te lage omzet aangeven of, zo mogelijk nog erger, teveel BTW terugvragen en aldus de Belastingdienst als bank gebruiken heeft vervelende consequenties. Het argument dat het wel via een suppletieaangifte kan worden gecorrigeerd of dat het echt wel zou worden gecorrigeerd, blijkt niet te helpen. Bij een overigens ook faillissementsfraude plegende ondernemer was het gerechtshof Den Bosch onverbiddelijk. Een flinke gevangenisstraf was het gevolg. Dat heeft te maken met het karakter van de BTW. Omdat je in feite zelf je belastingschuld of vordering kunt vaststellen is de regeling fraudegevoelig. Dat er forse boetes en zelfs gevangenisstraffen bij fraude worden opgelegd, is inherent aan de regeling. Ook accountants- en adviseurs lopen behoorlijke risico's. Als zij BTW-schulden niet opnemen in de jaarrekening of anderszins meewerken aan de fraude zijn ze al snel dader, medepleger of medeplichtig. Verwacht dus niet veel begrip van uw accountant als u een scheve schaats wil rijden.

    Veel adviseurs kennen het (nog) wel, alvast een nihilaangifte doen omdat de btw-aangifte gedaan moet worden en de gegevens nog niet voorhanden zijn of de klant talmt.

    Het idee was: je kunt altijd nog een herstelaangifte indienen, meestal door een suppletie na afloop van het boekjaar bij opmaken van de jaarstukken. Ben je op tijd en is de aangifte vrijwillig dan was er inderdaad niet zoveel aan de hand bij eenvoudige fouten of verkeerde wetsopvatting. Dat laatste blijft ook zo, echter als er opzettelijk nihilaangiften worden gedaan omdat er geen geld is, dan ligt de zaak anders.

    Een uitspraak van het Hof Den Bosch geeft een duidelijk voorbeeld van de omvang van de fraude, de motieven van de dader en de consequenties. In deze zaak kreeg de dader een gevangenisstraf voor de duur van 18 maanden, waarvan 6 maanden voorwaardelijk met een proeftijd van 2 jaar.

    Zijn BV had in de periode januari tot en met juni 2012 aan verschillende afnemers partijen cement geleverd, uiteraard was over de leveringen BTW verschuldigd. Die was ook op factuur in rekening gebracht. De bestuurder van de BV X heeft over de eerste twee kwartalen van 2012 nihilaangifte gedaan. Hij deed dat omdat de BV de verschuldigde BTW op een juiste aangifte niet kon betalen. De bestuurder had naar zijn zeggen het voornemen om de aangiften later door middel van een suppletieaangifte te corrigeren. Daar is hij kennelijk niet aan toe gekomen, want dat is nooit gedaan. De BTW, die moest worden afgedragen, was rond de € 315.000.

    Het gerechtshof in navolging van de rechter in eerste aanleg veroordeelde de bestuurder voor het opzettelijk onjuist doen van BTW-aangifte met als gevolg dat te weinig belasting wordt geheven. Hiervoor kreeg hij een gevangenisstraf opgelegd van 18 maanden, waarvan 6 maanden voorwaardelijk met een proeftijd van 2 jaren. De BTW moest uiteraard ook nog betaald worden, zoals bekend is er in zo'n geval privé-aansprakelijkheid.

    Sjoemelen met BTW lijkt laaghangend fruit, maar is een verboden nogal bittere vrucht. De wet kent meerdere bepalingen op grond waarvan een bestuursrechtelijke (boete) of strafrechtelijke sanctie kan worden opgelegd voor het onjuist doen van BTW-aangifte. Naast bestuurlijke boetes, die door de inspecteur worden opgelegd, kan er ook de weg van het strafrecht (fraude) worden gekozen.

    De keuze voor het opleggen van een bestuursrechtelijke of strafrechtelijke sanctie is afhankelijk van de hoogte van de niet-betaalde omzetbelasting. Bij een bedrag vanaf € 100.000 wordt in beginsel gekozen voor strafrechtelijke vervolging. Dat kan ook adviseurs, medewerkers of medeplegende familieleden betreffen en dat kan ver gaan. Zo is naast het doen van een onjuiste aangifte ook strafbaar, het niet melden bij het constateren van een fout in een reeds ingediende BTW-aangifte of het te laat betalen van de verschuldigde belasting en het niet tijdig doen van BTW-aangifte.

    In de praktijk worden de risico's nogal eens onderschat. Opzet is veel sneller aan de orde dan velen denken, ook ben je in meer gevallen dader, medepleger of medeplichtige. Als uw accountant of belastingadviseur "lastig" doet over de BTW, heeft dat een reden wellicht nog maar eens even nadenken in zo'n geval.


    Hof Den Bosch 13 maart 2018 (20-000657-16, ECLI:NL:GHSHE:2018:1053).

    Lees verder

Agro nieuws

  • Zonnepanelen op landbouwgrond, mooie kans met voetangels en klemmen Door Wijnkamp Keulers op 18-04-2018

    Landbouwgrond is weer "warm", zo niet "heet". De aanleg van zonneparken leidt tot op het oog profijtelijke aanbiedingen. In sommige gevallen wordt wel € 8.000 per hectare per jaar huur geboden voor een periode van 20 jaar. Omdat de subsidiepotten ruim gevuld zijn, zien we weer allerhande ondernemende partijen de boerderijen afgaan met voor-contracten, opties en wat dies mee zij. Oppassen dus, met wie u zaken doet ... er zijn ook nog wat fiscale gevolgen, waaraan u moet denken.

    Zolang de grond gebruikt wordt in het landbouwbedrijf, is in beginsel op de winst, die wordt behaald bij verkoop, de landbouwvrijstelling van toepassing. Huurinkomsten en dergelijke zijn gewoon belast met IB, is de grond meer waard door de mogelijkheid er zonnepanelen op te zetten, dan is die meerwaarde niet vrijgesteld onder de landbouwvrijstelling. Of de grond ondernemingsvermogen kan blijven of verplicht naar privé moet (afrekenen over de niet vrijgestelde meerwaarde), hangt af van de feiten. Oppervlakte, duur, rest van de ondernemingsactiviteiten en ook de keuze van de ondernemer, mits die past binnen de kaders van de redelijk handelende ondernemer, zijn zo de elementen die tellen. Houd er rekening mee dat bij verplicht overgaan naar privé, moet worden afgerekend en de grond in box 3 komt. Dat kan flink nadelig uitpakken, dus breng dat van tevoren in kaart, je wilt niet over de contante waarde van de huuropbrengsten over een periode van 20 jaar ineens afrekenen en vervolgens box 3 aan je broek krijgen. Tenslotte moet die BV, waarvan je de huur ontvangt, nog maar eens zien de te overleven.

    Overigens, bij grond in een BV speelt dit minder, dus inbreng is misschien nog niet zo'n gekke optie, wel rekening houden met overdrachtsbelasting natuurlijk, wellicht bij de aanleg met BTW belast leveren dus. Bij verhuur opletten, optie belaste verhuur is juist … een optie. Zo voorkom je BTW-nadeel en cumulatie van overdrachtsbelasting en BTW.

    Lees verder
  • Verkoop van boerderij met vergunningsmankementen, riskant … ook voor koper Door Wijnkamp Keulers op 18-04-2018

    Het Hof Den Bosch heeft op 11 april jl. beslist dat bij een verkoop van een boerderij, die zonder vergunning was uitgebreid, de verkoper zich er terecht op kon beroepen dat de koper bekend was met de situatie. Het ging om een boerderij, die zonder vergunning was uitgebreid, met de bedoeling om te kunnen splitsen. Omdat sprake was van een LOG-gebied kon dit niet worden vergund. De koper stelde er pas na de koop achter te zijn gekomen, dat dit niet mogelijk was. De koper riep per brief een buitengerechtelijke ontbinding in.

    De verkoper stelde alle informatie te hebben verstrekt, vorderde nakoming van de koopovereenkomst onder verbeurte van een dwangsom per dag. De koopovereenkomst was gesloten in januari 2012.

    Twee gerechtelijke instanties verder werd de koper door het Hof veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, betaling van ruim € 296.000 aan verbeurde dwangsommen tot en met september 2012, daarna vanaf september 2012 dwangsommen van € 1.947 per dag, voorts nog € 3.000 en ook nog € 1.000 per maand over de periode van september 2012 tot datum vonnis.

    Deze koper heeft zwaar moeten boeten voor zijn weigering de boerderij geleverd te doen krijgen. Pakweg zes getuigen zijn gehoord, kortom de juridische procedures zijn langdurig en kostbaar geweest. Buitengerechtelijke ontbinding inroepen (dus per brief) in combinatie met eerder overeengekomen dwangsommen is riskant, zo blijkt hier maar weer.

    Hier is sprake van een koper, die na het sluiten van de overeenkomst, probeert de schade te beperken, gegeven de veroordeling door het Hof lijkt dit faliekant mislukt. Achteraf herstellen is niet een compensatie voor niet goed opletten bij de koop, zo blijkt. Bij koop van onroerende zaken in het buitengebied is inschakeling van een goede makelaar, die de status van de onroerende zaak nauwgezet onderzoekt, onontbeerlijk. De regels in het buitengebied worden aangehaald, wat eerder geen problemen opleverde zoals hier en daar zonder vergunning bouwen en gebruik in strijd met de bestemming, is niet meer aan de orde.

    Het tekenen van dit contract is de koper duur komen te staan. Ook de verkoper zal niet blij zijn geweest met de gang van zaken, jaren wachten op de verkoop en het geld, kostbare juridische procedures en onzekerheid…, de opluchting zal wel groot zijn.

    Alle reden om bij het aangaan van contracten bij agrarisch onroerend goed niet over één nacht ijs te gaan. Reken maar eens uit, wat deze koper extra moet betalen!

    Lees verder
Follow us
email
twitter
facebook