Header achtergrond
Header achtergrond

Pacht? Bedrijfsmatige exploitatie geeft de doorslag, ook fiscaal

30-03-2018

Bedrijfsmatige exploitatie van pachtgronden blijft de gemoederen bezighouden. Het belang van bedrijfsmatige exploitatie is niet alleen bij de beoordeling van het bestaan van een pachtovereenkomst aan de orde, maar speelt ook mee bij de fiscale waardering van pachtgronden in box 3. Bij hobbymatig gebruik moet de verpachte grond tegen de waarde in het economisch verkeer worden aangegeven in box 3 en geldt er geen beperking vanwege pachtdruk.

Onlangs heeft de Rechtbank Limburg zich gebogen over de vraag of er sprake was van pacht in de situatie dat een perceel grond was verkocht onder het voorbehoud van tijdelijk (voortgezet) gebruik tegen een vergoeding van € 4.800 per jaar. Dit gebruik is opgezegd door de (nieuwe) eigenaar met inachtneming van de bepalingen inzake huur.

Pacht
De (nieuwe) eigenaar stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst, aangezien hij de grond heeft gekocht voor eigen gebruik. Het gebruik door verkopers zou alleen voor de tussenliggende periode bedoeld zijn. Dit volgt naar zijn mening ook uit de koopprijs van € 20 per m2. Bovendien voldoet het gebruik door de verkopers niet aan de eisen van bedrijfsmatig gebruik in het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf.

Bedrijfsmatige exploitatie
Of sprake is van een pachtovereenkomst wordt bepaald door het bedrijfsmatig gebruik van het betreffende perceel. De bedrijfsmatige exploitatie wordt beoordeeld aan de hand van de omstandigheden, zoals deze door het pachthof in een arrest van 12 mei 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361, Boetzelaer/Weenink) zijn aangegeven:
1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaats vinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; en
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft,
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De eigenaar heeft in dit kader verzocht informatie te verstrekken omtrent de agrarische onderneming van gebruikers en in het bijzonder de financiële omstandigheden duidelijk te maken. De gebruikers leggen deze gevraagde gegevens niet over. De pachtkamer kan dan ook niet vaststellen of gebruik al dan niet tezamen met overige agrarische activiteiten als pacht kan worden aangemerkt, zeker nu beide gebruikers een volledige baan in dienstbetrekking hebben, en oordeelt dat er in deze situatie geen sprake is van pacht.

Box 3 IB
Bedrijfsmatig gebruik van het gepachte is essentieel niet alleen voor het al dan niet bestaan van een pachtovereenkomst, maar ook voor de waardering van verpachte landbouwgronden in box 3.

In geval van hobbymatig gebruik van de landbouwgrond, dient de verpachter de gronden tegen de werkelijke waarde op te geven voor box 3. Dit kan een aanzienlijke verzwaring van de belastingdruk betekenen. Verpachte grond op basis van reguliere door de grondkamer goedgekeurde pacht met een verwachte looptijd van zo'n 20 jaar kan tegen 50% van de waarde in box 3 verantwoord worden. In geval van geliberaliseerde pacht en derhalve eindige pacht zal de waardering voor box 3 afhankelijk zijn van de resterende looptijd van de geliberaliseerde pacht. Voor een kortlopende overeenkomst van 1 jaar zal bijna 100% van de waarde van de grond in box 3 moeten worden meegenomen.

De uitgangspunten voor de waardering van verpachte landbouwgronden voor de aangifte over 2017 zijn inmiddels op de website van de Belastingdienst gepubliceerd (zie https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/berichten/nieuws/waardering-verpachte_gronden-2017)

Laatste nieuws

Nieuws

  • DGA's met pensioen in eigen beheer, regel uw zaken Door Wijnkamp Keulers op 22-06-2018

    Het bezit van een BV is al lang niet meer rustig. In 2017 zijn veel DGA's geschrokken van de gevolgen van het moeten stoppen met de opbouw van een pensioen in eigen beheer. Vervolgens werd ook duidelijk dat de fiscale reservering op de balans bij lange na niet voldoende was om de verplichting af te dekken. De regeling, die een afkoop tegen fiscale waarde met korting mogelijk maakt, is door velen gevolgd. Ook de keuze voor een ODV (OudeDagsVoorziening), die in feite een bevriezing van de aanspraken tegen de veel lagere fiscale waardering inhoudt, is door velen gekozen.

    Niets gedaan?

    Niettemin zijn er toch ook nog ondernemers, die niets hebben gedaan. Omdat handelen alleen niet genoeg is, keuzes moeten ook worden gemeld bij de Belastingdienst, is alsnog opstellen van schriftelijke besluiten (al dan niet met terugwerkende kracht of vastlegging van "mondelinge" besluiten) niet aan te raden. Voor de goede orde, antedatering van stukken daar hebben we het al helemaal niet over, dat is valsheid in geschrifte, niet alleen zinloos, maar ook zeer schadelijk. Niet doen dus ..., maar wat dan wel? Wat kun je nu nog regelen?

    Let op

    U had natuurlijk in 2017 al de zaken moeten regelen. Stopzetten van de opbouw met een schriftelijk besluit, toestemming van de partner regelen en een keuze maken voor geruisloos afstempelen naar fiscale waarde en ODV als u dat wilde, met melding aan de Belastingdienst.
    Want een pensioenvoorziening kent een fiscale waarde en een commerciële waarde. De commerciële waarde is wat moet worden gestort bij een toegelaten verzekeraar om de aanspraken te verzekeren. Dat is meestal veel meer dan dat uit de fiscale voorziening blijkt. Zo is er bij een DGA met een aanspraak, die fiscaal op de balans voor ruim € 47.000 was opgenomen, € 195.000 nodig om bij een maatschappij te verzekeren. In feite is dus niet € 47.000 de verplichting voor zijn BV, maar € 195.000.

    Door de fiscale regels mag de verplichting niet voor de echte waarde worden opgenomen. Houdt u zich niet aan de regels, dan kan die € 195.000 tot loon worden gerekend. Dat kon in 2017 worden teruggebracht tot de fiscale waarde en dat kan vermoedelijk mogelijk nog steeds, zij het dat u wel het probleem hebt dat de opbouw niet is stopgezet in 2017. Als u met een korting van 25% over de fiscale waarde afrekent, dan neemt u als het ware uw pensioen in één keer op. In ons voorbeeld wordt dan 75% van € 47.000 verloond en daarover betaalt u inkomstenbelasting. De BV moet dat in de vorm van loonheffing inhouden. Met een belastingclaim van maximaal 52% over 75%, dus ruim € 18.000 kunt u € 29.000 uit de BV opnemen, die moet dat dan wel kunnen betalen natuurlijk.

    Kijk naar aanspraken

    Mogelijk is de pensioenopbouw al eerder stopgezet. Daar moeten dan in beginsel wel schriftelijke besluiten aan ten grondslag liggen. Dus simpelweg niet meer doteren is niet genoeg, de opbouw moet echt worden gestopt. Niettemin, als er niet is gedoteerd dan is verdedigbaar dat, omdat er geen misverstand over is dat dit alleen de DGA aan kan gaan, het ontbreken van een schriftelijk besluit in 2017 niet dodelijk hoeft te zijn. Zekerheid dat dit standpunt houdbaar is, is er geenszins, het standpunt is dus echt een "last resort". Overleg met de Belastingdienst voordat u iets doet, is nodig. Is de opbouw al eerder gestopt dan kan het bedrag nog lager zijn. Let op volgend jaar is de korting nog lager en doet u dan weer niets, dan blijft het pensioen intact naar de situatie van 31 december 2016. U moet dus dan weer de commerciële waarde in aanmerking nemen als u dividend wil uit betalen en zelfs bij de hoogte van uw loon moet u oppassen.

    Lees verder
  • Vaststelling in goede justitie Door Wijnkamp Keulers op 02-05-2018

    Belastingrecht en gerechtelijke procedures gaan voor het overgrote deel over de vaststelling van feiten en de omstandigheden, waarin die feiten moeten worden geplaatst. Soms maken de inspecteur en de belastingplichtige het zo bont dat de rechter eraan te pas moet komen om zelf de feiten vast te stellen. Zo ook bij de vaststelling van de waarde voor de OZB van een wel heel bijzonder object, een geldautomaat. De gebruiker, vermoedelijk de exploiterende bank, en de heffingsambtenaar slaagden er beide niet in duidelijk te maken waarop hun aannames voor de OZB waarde waren gebaseerd. De rechter stelde toen de waarde zelf maar vast "in goede justitie".

    Waarde
    Beide partijen waren het wel eens over de methode van waardebepaling. Dat kon ook moeilijk anders, want voor de OZB is deze in een uitvoeringsbesluit voorgeschreven. Ze namen beide een genormeerde huur als uitgangspunt en de huur werd gekapitaliseerd. Deze methode houdt in dat alle te betalen huur bij elkaar opgeteld wordt en vervolgens een korting wordt toegepast, omdat de huur over een periode in termijnen wordt betaald. Deze korting is de zogenaamde kapitalisatiefactor. De variabele factoren daarin zijn duur en rente-percentage. Zowel over de genormeerde huur als over de kapitalisatiefactor verschilden partijen van mening. De OZB taxatie sloot op € 40.000, de bank vond € 15.000 meer dan voldoende.

    Rechter
    De heffingsambtenaar (van GLTB) kon de huurwaarde, die hij had gehanteerd van € 800 per vierkante meter, niet onderbouwen. De belanghebbende bank kon ook geen taxatierapport o.i.d. overleggen, waaruit bleek dat € 15.000 beter klopte. De rechter hakte de knoop door en stelde € 20.000 vast. De belanghebbende bank kreeg voorts griffierecht (€ 333) en proceskosten (€ 1.109) vergoed.

    De moeite waard
    Al met al is de uitslag voor de belanghebbende nog niet zo gek. Het loont dus de moeite om in dit soort gevallen de door een belastingdienst vastgestelde feiten en omstandigheden te controleren. Niettemin, bij zaken met een groter belang is het zeer aan te bevelen de feiten en omstandigheden niet alleen goed voor het voetlicht te brengen, maar ook ervoor te zorgen dat de feiten en omstandigheden in lijn zijn met de fiscale stellingnamen.

    Transparant
    Als u een bepaald fiscaal doel voor ogen hebt, is het aan te bevelen de feiten en omstandigheden, die tot het gewenste gevolg moeten leiden, te checken op werkbaarheid en realiteitsgehalte. Kortom een fiscale structuur moet bij u passen. Als u vervolgens de feiten en omstandigheden goed vastlegt, de toepasselijke regelgeving volgt en uw standpunten helder verwoordt en behoorlijk onderbouwt dan hoeft de rechter niet voor u en de inspecteur te beslissen. Zelf regie houden is altijd beter, een vaststelling in goede justitie moet u niet afhankelijk van willen zijn. Hier pakte het redelijk goed uit ..., dat is ook wel eens anders.

    OZB 2016
    Rechtbank Overijssel, 18 april 2018, 17/346, ECLI:NL:RBOVE:2018:1297

    Lees verder

Agro nieuws

  • Windpark Zeewolde, Raad van State aan zet Door Wijnkamp Keulers op 23-04-2018

    Op 23 en 30 augustus 2017 heeft de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State een uitspraak gedaan inzake beroep over het (kennelijk voor de tweede keer) onder overgangsrecht brengen van windturbines, die vallen in het bestemmingsplan Buitengebied Zeewolde 2016. In de uitspraak heeft de Afdeling aangegeven dat in de betreffende procedure het Rijksinpassingsplan (RIP) en de bijbehorende besluiten niet ter beoordeling stonden. De beoordeling was dus beperkt tot de vraag of de windturbines onder het overgangsrecht geplaatst mochten worden. Dat mocht, omdat binnen de planperiode (10 jaar) concreet zicht was op verwijdering. Indien dit niet het geval was, moet de turbine positief in bestemd worden. De gemeenteraad wees voor het standpunt dat de windturbines binnen de planperiode zullen worden verwijderd op Partiële herziening, de Beleidsregel windmolens, de Noodverordening, het RIP en Regioplan. De Afdeling verwierp de stelling van een van de eigenaren, dat er geen draagvlak was en dat er niet onteigend kon worden, dus de plannen onuitvoerbaar zouden zijn. De Afdeling twijfelde niet aan het standpunt van de gemeenteraad dat alle kosten op de Ontwikkelvereniging zouden worden verhaald.
    ABRvS 23 augustus 2017 NL:RVS:2017:2392; ABRvS 30 augustus 2017 ECLI:NL:RVS:2017:2333

    Tot zover het bestemmingsplan Buitengebied Zeewolde, inmiddels zijn we een stadium verder. De Ontwikkelvereniging is opgevolgd door Windpark Zeewolde BV, een BV met een klein aandelenkapitaal (minder dan € 5.000), waarbij de participerende "boeren, burgers en buitenlui" betalen via contracten en SDE+ subsidies voor de economische haalbaarheid moeten zorgen.

    Op dit moment is een zogenaamd Rijksinpassingsplan (RIP) in procedure met bijbehorende besluiten. Dit plan volgt als het ware op een eerder Provinciaal Regioplan en onder meer het hiervoor genoemde bestemmingsplan Buitengebied Zeewolde van oktober 2016. Bestaande turbines zijn in feite weg bestemd door het bestemmingsplan Buitengebied en RIP en zullen uiteindelijk kunnen worden onteigend.

    Bijzonder is dat dit (RIP) plan een plangebied kent waarbinnen nieuwe, grotere windturbines worden vergund, aan één vergunninghouder (Windpark Zeewolde BV), onder de verplichting om bestaande windturbines buiten het plangebied te saneren.

    Stand van zaken 9 april 2018:

    De Raad van State heeft aan de Advocaat-Generaal een conclusie gevraagd of eigenaren van windturbines buiten het plangebied (en overige belangstellenden voor exploitatie) een relevant belang hebben bij beroep tegen het RIP. Aan deze relativiteitseis moet eerst worden voldaan, voordat hun beroep verder inhoudelijk kan worden behandeld (artikel 8:69a AWB).

    Zijn de eigenaren ontvankelijk, dan zal alsnog hun beroep moeten worden beoordeeld door de Afdeling. Op 9 april jl. hebben belanghebbenden hun visie kenbaar kunnen maken in een zitting van de Afdeling. De windturbine eigenaren ageren niet alleen tegen de gedwongen sloop van hun turbines, die nog vele jaren meekunnen en niemand in de weg staan, zij menen ook dat zij nimmer een eerlijke kans hebben gehad om (een deel van) het nieuwe plan te realiseren. En omdat sprake is naar hun visie van "schaarse rechten" had hen die kans niet bij voorbaat mogen worden ontnomen, gedwongen voortgezet collectief ondernemerschap via Windpark Zeewolde BV voldoet naar hun visie niet aan de eisen.

    De AG is nu aan zet, de vraag is of het RIP verdeling van schaarse rechten betekent en of de belanghebbenden een relevant belang hebben bij een beroep dat zij wilden "meedoen" en dus niet van maar één vergunninghouder bij voorbaat had mogen worden uitgegaan. Ook speelt een rol of het feit dat er een "breed gedragen" burgerinitiatief is; in feite maakt dat, dat er geen schaarse rechten zijn, want je kunt immers meedoen. Hier speelt ook de vraag of de initiatiefnemende "boeren, burgers en buitenlui" wel te vereenzelvigen zijn met uiteindelijk certificaathouders en contractspartijen en Windpark Zeewolde BV.

    Sanering door onteigening:

    Min of meer los van deze problematiek speelt de vraag op welke wijze uiteindelijk de weg bestemde windmolens zouden moeten gaan verdwijnen.

    Het lijkt erop dat de ondergrond van de "overbodige turbines" een agrarische bestemming krijgt en dat het terugbrengen van deze bestemming de grondslag voor onteigening zal moeten zijn. Feitelijk is het doel natuurlijk anders, de verwijdering van de turbines. Er zijn wat complicaties denkbaar, die een onteigening nog geen gelopen koers doen zijn. Zo is er in één rij van windmolens er één niet wegbestemd en die ene maakt wel gebruik van een infrastructuur, die gemeenschappelijk eigendom is. Vooral bij de windturbines buiten het plangebied loopt de onteigenende overheid aan tegen het verweer dat alleen binnen een plangebied kan worden onteigend. Een verweer van zelfrealisatie zou trouwens ook nog wel eens kansrijk kunnen zijn.

    Tot nog toe is Windpark Zeewolde BV kennelijk niet in staat of bereid geweest op basis van de beginselen van de Onteigeningswet besprekingen tot een minnelijke regeling aan te gaan. Kennelijk is vanaf september 2017 de Provincie ter zake aan zet, aldus een van de raadslieden op de zitting van 9 april jl. van de Raad van State.

    Omdat bij een onteigening volgens de Onteigeningswet en de Handreiking Administratieve Onteigeningsprocedure (16 januari 2016) voorgeschreven wordt dat bij een onteigening documenten moeten worden overgelegd over de planuitvoering, waaronder een projectplanning, zal niet met een al te vage grondslag voor onteigening kunnen worden volstaan. De grondslag zal vermoedelijk moeten zijn "verwezenlijking van de agrarische bestemming". Wij zijn benieuwd hoe men dat gaat invullen.

    Kortom, de beroepsprocedure tegen het RIP en bijbehorende besluiten is de opmaat voor verdere juridische schermutselingen. Ondertussen blijft het gek dat om meer minder CO2-uitstoot door meer windenergie te bereiken, windturbines moeten worden gesloopt.

    Lees verder
  • Zonnepanelen op landbouwgrond, mooie kans met voetangels en klemmen Door Wijnkamp Keulers op 18-04-2018

    Landbouwgrond is weer "warm", zo niet "heet". De aanleg van zonneparken leidt tot op het oog profijtelijke aanbiedingen. In sommige gevallen wordt wel € 8.000 per hectare per jaar huur geboden voor een periode van 20 jaar. Omdat de subsidiepotten ruim gevuld zijn, zien we weer allerhande ondernemende partijen de boerderijen afgaan met voor-contracten, opties en wat dies mee zij. Oppassen dus, met wie u zaken doet ... er zijn ook nog wat fiscale gevolgen, waaraan u moet denken.

    Zolang de grond gebruikt wordt in het landbouwbedrijf, is in beginsel op de winst, die wordt behaald bij verkoop, de landbouwvrijstelling van toepassing. Huurinkomsten en dergelijke zijn gewoon belast met IB, is de grond meer waard door de mogelijkheid er zonnepanelen op te zetten, dan is die meerwaarde niet vrijgesteld onder de landbouwvrijstelling. Of de grond ondernemingsvermogen kan blijven of verplicht naar privé moet (afrekenen over de niet vrijgestelde meerwaarde), hangt af van de feiten. Oppervlakte, duur, rest van de ondernemingsactiviteiten en ook de keuze van de ondernemer, mits die past binnen de kaders van de redelijk handelende ondernemer, zijn zo de elementen die tellen. Houd er rekening mee dat bij verplicht overgaan naar privé, moet worden afgerekend en de grond in box 3 komt. Dat kan flink nadelig uitpakken, dus breng dat van tevoren in kaart, je wilt niet over de contante waarde van de huuropbrengsten over een periode van 20 jaar ineens afrekenen en vervolgens box 3 aan je broek krijgen. Tenslotte moet die BV, waarvan je de huur ontvangt, nog maar eens zien de te overleven.

    Overigens, bij grond in een BV speelt dit minder, dus inbreng is misschien nog niet zo'n gekke optie, wel rekening houden met overdrachtsbelasting natuurlijk, wellicht bij de aanleg met BTW belast leveren dus. Bij verhuur opletten, optie belaste verhuur is juist … een optie. Zo voorkom je BTW-nadeel en cumulatie van overdrachtsbelasting en BTW.

    Lees verder
Follow us
email
twitter
facebook