Header achtergrond
Header achtergrond

Zonnepanelen op landbouwgrond, mooie kans met voetangels en klemmen

18-04-2018

Landbouwgrond is weer "warm", zo niet "heet". De aanleg van zonneparken leidt tot op het oog profijtelijke aanbiedingen. In sommige gevallen wordt wel € 8.000 per hectare per jaar huur geboden voor een periode van 20 jaar. Omdat de subsidiepotten ruim gevuld zijn, zien we weer allerhande ondernemende partijen de boerderijen afgaan met voor-contracten, opties en wat dies mee zij. Oppassen dus, met wie u zaken doet ... er zijn ook nog wat fiscale gevolgen, waaraan u moet denken.

Zolang de grond gebruikt wordt in het landbouwbedrijf, is in beginsel op de winst, die wordt behaald bij verkoop, de landbouwvrijstelling van toepassing. Huurinkomsten en dergelijke zijn gewoon belast met IB, is de grond meer waard door de mogelijkheid er zonnepanelen op te zetten, dan is die meerwaarde niet vrijgesteld onder de landbouwvrijstelling. Of de grond ondernemingsvermogen kan blijven of verplicht naar privé moet (afrekenen over de niet vrijgestelde meerwaarde), hangt af van de feiten. Oppervlakte, duur, rest van de ondernemingsactiviteiten en ook de keuze van de ondernemer, mits die past binnen de kaders van de redelijk handelende ondernemer, zijn zo de elementen die tellen. Houd er rekening mee dat bij verplicht overgaan naar privé, moet worden afgerekend en de grond in box 3 komt. Dat kan flink nadelig uitpakken, dus breng dat van tevoren in kaart, je wilt niet over de contante waarde van de huuropbrengsten over een periode van 20 jaar ineens afrekenen en vervolgens box 3 aan je broek krijgen. Tenslotte moet die BV, waarvan je de huur ontvangt, nog maar eens zien de te overleven.

Overigens, bij grond in een BV speelt dit minder, dus inbreng is misschien nog niet zo'n gekke optie, wel rekening houden met overdrachtsbelasting natuurlijk, wellicht bij de aanleg met BTW belast leveren dus. Bij verhuur opletten, optie belaste verhuur is juist … een optie. Zo voorkom je BTW-nadeel en cumulatie van overdrachtsbelasting en BTW.

Laatste nieuws

Agro nieuws

  • Teeltpacht niet geregistreerd bij de Grondkamer, dit kan grote gevolgen hebben Door Wijnkamp Keulers op 10-04-2019

    Hoe vaak komt het niet voor dat u grond ter beschikking stelt of krijgt voor de aardappelteelt en u daarbij de afspraken dan nog wel schriftelijk vastlegt, maar niet naar de Grondkamer opstuurt ter registratie binnen de termijn van twee maanden na het aangaan. Dat is toch niet nodig, denkt u.

    Toch wel, de pachtkamer van hof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs in een door ons gevoerde procedure bevestigd dat wanneer een teeltpachtovereenkomst niet binnen de in de wet gestelde termijn van twee maanden na het aangaan is geregistreerd bij de grondkamer de overeenkomst niet wordt aangemerkt als een teeltpachtovereenkomst met de daaraan in de wet verbonden rechten en plichten, maar als een reguliere pachtovereenkomst.

    Registratie dwingend recht en geen afwijking ten nadele van pachter

    Het hof heeft geoordeeld dat in artikel 70f lid 3 Pachtwet (oud) de eis is opgenomen dat binnen twee maanden nadat de teeltpacht is aangegaan, deze geregistreerd dient te worden bij de grondkamer. De eis van registratie binnen twee maanden is gebaseerd op de wet en is van dwingend recht, dat wil zeggen dat niet ten nadele van de pachter van deze bepaling mag worden afgeweken. Overigens, in de nieuwe pachtbepalingen in titel 7.5 BW zijn dezelfde vereisten omtrent de teeltpacht opgenomen.

    Gevolgen reguliere pachtovereenkomst

    Nu de niet, dan wel niet tijdig, geregistreerde teeltpachtovereenkomst als een reguliere pachtovereenkomst wordt aangemerkt, loop je tegen het probleem op dat wanneer de pacht niet wordt voldaan, de pacht niet via de rechter kan worden geïncasseerd èn dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt. De overeenkomst is immers niet door de grondkamer getoetst en dan is sprake van een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd.

    Er zal dan alsnog een toetsing door de grondkamer moeten plaats vinden, waarbij ook een prijstoetsing conform het pachtprijzenbesluit aan de orde zal zijn. Maar die toetsing door de grondkamer en zo nodig door de pachtkamer ter zake van de uitleg van de overeenkomst, zal het verzuim van tijdige registratie van de teeltpachtovereenkomst niet kunnen helen zodat alsnog sprake zou zijn van een teeltpachtovereenkomst. Het blijft een reguliere pachtovereenkomst.

    Wel kan alsdan worden bepaald dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst met goedkeuring voor een kortere duur.

    Let op
    De bepalingen in titel 7.5 BW inzake pacht zijn voor een belangrijk deel van dwingend recht en van deze dwingendrechtelijke bepalingen mag niet ten nadele van de pachter worden afgeweken.

    Lees verder
  • Van wie zijn de betalingsrechten? Door Wijnkamp Keulers op 15-03-2019

    In het verleden is er veelvuldig geprocedeerd over de rechthebbende tot het melkquotum, de pachter of de verpachter? Tot verdriet en teleurstelling van pachters hadden verpachters recht op de helft van de waarde van het quotum bij einde van de pachtovereenkomst, tenzij gebruik gemaakt werd van het voorkeursrecht dan kon worden volstaan met een vergoeding aan de verpachter van 25%.

    Toeslagrechten
    Verpachters namen bij de toeslagrechten hetzelfde standpunt in, want ja, die opbrengst werd toch mede genoten dankzij de ter beschikkingstelling van hun grond. Het pachthof heeft echter in 2010 anders beslist. De toenmalige toeslagrechten werden gezien als een voortzetting van het stelsel van rechtstreekse inkomenssteun aan de agrariër.

    Betalingsrechten ander uitgangspunt?
    Nu de toeslagrechten vervangen zijn door betalingsrechten wordt ervanuit gegaan dat ook de betalingsrechten alleen aan de pachter toekomen en niet aan de verpachter, tenzij er een andere afspraak tussen de pachter en verpachter is gemaakt.

    Eind vorig jaar heeft het pachthof in kort geding, hoewel nog niet nadrukkelijk maar impliciet geoordeeld dat voor betalingsrechten hetzelfde geldt als voor de toeslagrechten, namelijk ze zijn van de pachter. Dit kan alleen anders zijn wanneer er tussen partijen een uitdrukkelijke, voor de pachter duidelijk kenbare, afspraak is gemaakt, waarin een deel of het geheel van de betalingsrechten aan de verpachter toekomt bij het einde van de pacht.

    Uitdrukkelijke en voor pachter duidelijk kenbare 'afwijkende' afspraak?

    In de procedure was aan de orde een geliberaliseerde pachtovereenkomst, waarin was opgenomen dat er geen toeslagrechten overgingen van de verpachter naar de pachter. Voorts was aan het betreffende artikel toegevoegd "Mochten er tijdens de duur van de overeenkomst rechten, in welke vorm dan ook, ontstaan welke samenhangen met het gebruik van het gepachte uit deze overeenkomst dan zullen deze rechten, hoe ook genaamd, aan het eind van de overeenkomst aan de verpachter toekomen".

    Onduidelijk is waar deze aanvullende bepaling betrekking op heeft. Op de betalingsrechten, zoals de verpachter meent? De pachter stelde zich op het standpunt dat hij niet op de hoogte was van deze aanvulling en hierin ook niet gekend is en dat hij ook niet had begrepen dat deze bepaling betrekking had op de in te voeren betalingsrechten.

    In kort geding is er door de verpachter niet voldoende gesteld of gebleken dat er redenen zouden zijn om af te wijken van het uitgangspunt dat de betalingsrechten de pachter toekomen. Voor de pachter loopt het in dit geval, vooralsnog, goed af.

    Niettemin, dit arrest is nog maar een voorlopig oordeel, richtinggevend … dat wel …, maar niet definitief. Vooralsnog lijkt het erop dat de betalingsrechten de pachter toekomen, maar dat er wel andersluidende afspraken kunnen worden gemaakt waardoor de verpachter aanspraak kan maken op betalingsrechten van de pachter. Bij lopende reguliere pachtcontracten doen pachters er goed aan om zeer terughoudend te zijn met het maken van afspraken over betalingsrechten en dat geldt evenzeer voor fosfaatrechten. Bij uitgifte van tijdelijke pacht, al dan niet bij inschrijving, is het natuurlijk lastiger. Als de verpachter een aandeel in de betalingsrechten opeist, zal de aanstaande pachter moeten zien of het nog wel interessant is om die grond te gaan pachten. In hoeverre de grondkamer bij toetsing van de pacht deze afspraken zal meenemen in hun afwegingen is overigens de vraag.

    Er valt niettemin een les te leren uit deze uitspraak. Ga niet zonder meer akkoord met bijzondere bepalingen omtrent bijvoorbeeld betalingsrechten.

    En, lees zorgvuldig de door u te ondertekenen stukken door, voordat u uw handtekening zet. Het komt helaas vaker voor dat de te ondertekenen stukken afwijken van de conceptversie, waarmee u akkoord bent gegaan en dan moet u maar duidelijk kunnen maken dat de inhoud niet overeenstemt met uw wil en verklaring ten tijde van het ondertekenen.

    Lees verder

Nieuws

  • Bestuurders van verenigingen en stichtingen steeds meer met de billen bloot Door Wijnkamp Keulers op 18-04-2019

    In het kader van bestrijding van witwassen dreigen bestuurders van verenigingen, net als ondernemers, te worden vermeld in een register, dat door iedereen is te raadplegen. In dit zogenaamde UBO-register (Ultimate Beneficial Owner) komen bestuurders van sportverenigingen, clubs en maatschappelijke organisaties tezamen met directeuren, bestuurders en aandeelhouders van allerlei ondernemingen terecht.

    Hoe rijk iemand is, die als "owner" op de lijst staat en of hij daadwerkelijk enige echte zeggenschap heeft, is niet uit het openbare register op te maken. Niettemin is de vrees dat criminelen in binnen- en buitenland interesse zullen hebben voor personen, die op die lijst staan.

    Dat bij ondernemers, DGA's, CEO's, CFO's en dergelijken, weerstand is tegen verdere privé-exposure, zal er vermoedelijk niet toe leiden, dat zij hun positie massaal ter beschikking zullen stellen. Bij hen geldt: "it comes with the job". Bij verenigingen en stichtingen echter valt een uittocht van bestuurders wel te vrezen. Vrijwilligers, die veelal onbetaald bestuurs- en commissie werk doen, zullen vermoedelijk afhaken als zij als "owner" in het register worden aangeduid van een vereniging met een paar toen verenigingskapitaal en allerlei onderzoeken naar henzelf, hun familieleden en relaties moeten dulden.

    Want het op de lijst staan, betekent ook dat er meer verplichte meldingen op dit UBO-schap zullen volgen. Banken, de fiscus, politie en justitie zullen naar aanleiding van het "UBO" preventief allerlei onderzoeken doen en vragen gaan stellen. Zo is inmiddels een VOG standaardeis en zal straks bij bestuurders naar verwachting ook, en nog meer dan nu, onderzoek worden gedaan naar hun risicoprofiel en daarmee naar hun privéfinanciën en die van hun relaties. Beantwoord vragen op allerlei formulieren vooral niet halfslachtig, onzorgvuldig of verkeerd, want bij problemen of van elkaar afwijkende antwoorden, zult u aan banken, toezichthouders, FIOD en OM verantwoording moeten afleggen. Bij problemen in uw vereniging of stichting, ook al kunt u er niet veel aan doen, staat u privé borg, denk daar goed om als u in een bestuur stapt

    Wwft, voorkoming van witwassen en terrorisme financiering

    Het gaat om witwasbestrijding en tegengaan van ondermijning. De Europese Unie heeft in een 4e en 5e Europese anti-witwasrichtlijn vastgelegd, dat als er bij een rechtspersoon (dus ook verenigingen en stichting) geen 'gewone' UBO is te vinden (zoals een aandeelhouder van een bv), altijd één bestuurder of leidinggevende als "pseudo-UBO" wordt aangewezen. Er is dan altijd minstens één persoon verantwoordelijk te stellen door justitie en de fiscus. Dat die pseudo-UBO in veel gevallen helemaal geen "owner" is en dus helemaal niet de baas is over bijvoorbeeld het verenigingskapitaal, wordt in de komende wetgeving op zijn minst onvoldoende onderkend, vermoedelijk is het zelfs bewust opgenomen.
    Want Financiën, Justitie en ook de EU maken zich zorgen over verenigingen, die met zwart- en crimineel geld worden gesponsord of waar de horeca wordt gebruikt om geld wit te wassen. Verenigingen leveren bovendien een netwerk op voor uitbreiding van ongewenste activiteiten en zijn dus aantrekkelijk voor criminelen. Door nu gewone leden en vrijwilligers mede-verantwoordelijk te stellen, hoopt Justitie kennelijk dat verenigingen minder gemakkelijk dubieus geld zullen accepteren. De grens tussen eerlijk bestuur en plegen, medeplegen van- en medeplichtigheid aan- strafbare feiten wordt verlegd. Het aanmerken als UBO en opnemen in het register moet vrijwillige bestuurders kennelijk wakker schudden en voorzichtigheid inboezemen.

    *Minister Hoekstra ziet het niet *

    Op Kamervragen, die de gevolgen voor gewone burgers en vrijwilligers aan de orde stelden, antwoordde de minister dat alleen in uitzonderlijke gevallen leidinggevend personeel of andere leidinggevenden verantwoordelijke UBO zouden zijn, het is slechts een "terugval-optie", aldus het ministerie. Die zou alleen aan de orde zijn, als er echt geen echte UBO zou kunnen worden aangesproken en dat zou zeer uitzonderlijk zijn, want er is bij de "overige rechtspersonen" vrijwel altijd wel een aandeelhouder, directeur of feitelijk belanghebbende, die verdachte is. Bovendien moeten FIOD, OM en toezichthouders hun uiterste best hebben gedaan om de echte daders op te sporen en te vervolgen, aldus de minister.

    Nu geldt dit wellicht voor BV's, NV's, Coöperaties en dergelijke, maar niet voor de meeste Nederlandse verenigingen en stichtingen. Bij verenigingen is niet het bestuur, voorzitter, penningmeester of secretaris "de baas", de leden zijn de baas. Het bestuur heeft bovendien vaak maar beperkt zicht op- en zeggenschap over - wat er daadwerkelijk in een club gebeurt, al was het maar omdat het bestuur en de commissies meestal uit vrijwilligers bestaan, die "het" in de avonduren, naast een drukke baan, "erbij" doen. Er wordt in commissies en in teams of afdelingen van alles gedaan zonder dat het bestuur of individuele bestuursleden daarvan en detail en vooraf op de hoogte zijn. Er gebeurt ook van alles buiten het bestuur om door leden onderling en mensen die geen lid zijn, maar wel op de vereniging aanwezig zijn.

    Minister Hoekstra heeft het over het met wortel en tak uitroeien van witwassen, over "trustkantoren", die een dubieuze rol spelen en waarvoor de "pseudo UBO-aanmerking" is opgenomen. Het zou goed zijn, als hij de voorgestelde wetgeving nog eens tegen het licht houdt. Vrijwilligers verdienen een betere behandeling dan opnemen in een UBO, willen we nog mensen overhouden, die bereid zijn hun nek uit te steken als bestuurder of vrijwilliger en dan moet er snel duidelijkheid komen dat UBO-registratie niet aan de orde is voor vrijwilligers in verenigingen en stichtingen.

    Lees verder
  • Belastingdienst verscherpt loonheffingscontroles bij ZZP'ers en opdrachtgevers Door Wijnkamp Keulers op 30-01-2019

    ZZP'ers en kleinere ondernemers zijn in korte tijd van wenselijke flexibele schil tot te bestrijden fenomeen verworden. De dreiging van achteraf problemen met fiscus en UWV maken veel opdrachtgevers kopschuw. De zogenaamde Wet DBA, die de VAR verving, is wegens onuitvoerbaarheid weliswaar opgeschort, niettemin is de Belastingdienst zich al aan het voorbereiden op verdere bestrijding van ZZP'ers. Zo is er nu, nagenoeg ongemerkt, een aanscherping van het zogenaamde gezagscriterium doorgevoerd in het Handboek Loonheffingen. ZZP'ers en kleinbedrijf wordt het risico voorgespiegeld dat in meer gevallen sprake is van een gezagsverhouding, dus van een arbeidsovereenkomst. Met alle gevolgen voor de opdrachtgevers van dien. De dreiging met naheffingen en vooral boetes op basis van nettoloon is voldoende om opdrachtgevers kopschuw te maken en ondernemers/ZZP'ers ondervinden daar nadeel van, inkomensdalingen van 50% zijn geen uitzondering.

    Handboek Loonheffingen 2018

    Het Handboek Loonheffingen geeft de visie van de Belastingdienst weer en het beleid. Er kan een beroep op worden gedaan door de belastingplichtige, die mag erop vertrouwen dat inspecteurs het eigen beleid volgen. Ten aanzien van wettelijke bepalingen zijn vaak meerdere en elkaar tegensprekende standpunten mogelijk. De rechter heeft uiteindelijk het laatste woord. Dus hoewel het Handboek belangrijk is, is het geen wet. Niettemin, door de dreiging met naheffingen en boetes kun je je niet al teveel risico veroorloven bij afwijkende standpunten. Het is als het ware een waarschuwing voor "landmijnen", er is niemand die gaat proberen of ze er ook werkelijk liggen door er overheen te lopen.

    Bijlage

    In de uitgave van december 2018 is de "zelfstandigheid" van de ZZP'er nader uitgelegd en dan vooral in het licht van "schijnzelfstandigheid". De Belastingdienst wil "schijnzelfstandigheid" bestrijden, zo heet het. De Wet DBA is een onuitvoerbare wet, tenzij het doel is geweest om vaste dienstverbanden de norm te doen zijn en ondernemerschap en flexibele arbeid te belemmeren. Het wordt steeds duidelijker dat afschaffing van de VAR tot doel had om een rem op ZZP'ers en flexibele arbeid aan te brengen. De motieven zijn zuiver financieel, fiscaal. De overheid en pensioenfondsen hebben meer geld nodig en dat moet komen van meer belasting- en premieheffing bij de middenklasse en dan vooral ondernemers en ZZP'ers.

    Arbeidsovereenkomst

    Het verschil tussen een arbeidsovereenkomst en overeenkomst van opdracht (ZZP) is "gezagsverhouding". De Belastingdienst heeft nu een aantal voorbeelden gegeven, die al dan niet in combinatie duiden op een gezagsverhouding. De meest opvallende is wel dat de opdrachtnemer, die personeel van de opdrachtgever aanstuurt, zelf aan een gezagsverhouding onderhevig is volgens de Belastingdienst. Dus de uitvoerder op de bouwplaats, interim-manager of ingehuurde hoofdverpleegkundige, interim IT manager zijn eigenlijk werknemers, volgens de Belastingdienst. Ook als de interimmer deelneemt aan sociale activiteiten, waaraan ook werknemers deelnemen, is hij "werknemer" en geen ZZP' er. Bizar is eveneens de eis dat de ZZP'er niet een werklocatie opgelegd moet krijgen. De interim-uitvoerder zit dus niet meer in de bouwkeet, maar moet aan thuiswerk gaan doen.

    Wetenschappers en juristen met politieke bias

    De rechter heeft hele andere criteria geformuleerd onder de bestaande loonheffings-wetgeving. Het is goed om in gedachten te houden dat zowel bij de afschaffing van de VAR als bij invoering van de wet DBA de Wet op de Loonbelasting niet is gewijzigd. Het aldaar gehanteerde begrip "dienstbetrekking" is niet veranderd, ook aanvullende definities en regels zijn voor en na de VAR niet gewijzigd.

    Voor de rechter is van belang, loopt de opdrachtnemer risico, waaronder debiteurenrisico, kan hij zich laten vervangen en kan hij opdrachten weigeren. De belastingrechter (Hof Arnhem) vult het criterium gezagsverhouding veel meer in langs de kaders van "risico".

    De Belastingdienst heeft het oor nu veel meer te luisteren gelegd bij wetenschappers en juristen op het gebied van arbeidsrecht en sociaal recht. Deze hebben op verzoek van het Ministerie van Sociale Zaken een position paper geschreven om de onwerkbare wet DBA alsnog te redden. Bij deze wetenschappers en juristen staat de bescherming van de rechtspositie van de werknemer in het algemeen voorop, zij hebben een sterke bias op sociale verworvenheden. De focus ligt dus op behoud van rechten van de werknemer met een vast contract en niet op de behoefte aan flexibele arbeid en diensten die de huidige IT-economie met zich meebrengt, de economie moet zich aanpassen te beginnen in Nederland.

    De consensus tussen deze deskundigen is, dat ZZP'ers de rechtspositie van de werknemer met het vaste contact bedreigen, dezelfde bias blijkt uit de stellingen van de Belastingdienst. De tegenwerking van ZZP'ers en ondernemers moet de vaste arbeidscontracten bij makkelijker te managen grote ondernemingen bevorderen. Meer belastingen en premies makkelijker te heffen, dat is de verwachting. Welke gevolgen het belemmeren van ZZP'ers en ondernemers heeft, laat onder meer de bouwsector zien. Vooral de buitenlandse ZZP'ers zijn niet meer aanwezig, vele ZZP'ers hebben de bouw de rug toegekeerd.

    Tot slot

    Voor ZZP'ers, andere kleinbedrijf ondernemers en hun opdrachtgevers is deze ontwikkeling schadelijk. De gevolgen voor de economie laten zich vooralsnog raden. Met het bestrijden van flexibele arbeid en dienstverlening, die op basis van vraag wordt verleend, is er de kans dat de economie wordt gesmoord. Niettemin, er zijn ook economen die pleiten voor hogere loonkosten en belastingen, dat zou innovatie en transitie bevorderen. Wie weet valt het dus mee. Het is dus maar welke bias je hebt.

    Lees verder
Follow us
email
twitter
facebook