Advocaat-generaal bij de Hoge Raad slaat de plank mis bij beoordeling overname Fagoed-financiering

Laatste nieuws

• Advocaat-generaal bij de Hoge Raad slaat de plank mis bij beoordeling overname Fagoed-financiering Door Wijnkamp Keulers op 27-07-2026

  Een agrariër, die een bestaande Fagoed-financiering overneemt, mag deze volgens advocaat-generaal Koopman niet als financiering verwerken en dat terwijl de verkopende agrariër dat wel mocht. Het rare gevolg is dat voor dezelfde set van rechten en plichten, die integraal wordt overgenomen, een verschil in behandeling volgt. Dat standpunt is naar onze mening te onjuist, winst wordt vastgesteld volgens het objectief criterium goed koopmansgebruik, het is niet logisch dat dezelfde feiten niet hetzelfde worden behandeld. De advocaat-generaal laat ten onrechte een deel van de rechtspositie weg, te weten de financiering van het eigendom ten opzichte van de erfpacht. Financiering verdwijnt echter niet doordat een andere ondernemer de gefinancierde grondpositie overneemt.

  Wat is een conclusie van een A-G?
  Een conclusie is geen uitspraak, het is een advies aan de Hoge Raad, de Hoge Raad kan het advies volgen, maar ook afwijzen. De conclusie van 26 juni 2026, ECLI:NL:PHR:2026:723 zou naar onze visie niet gevolgd moeten worden, het arrest van het Hof zou in tegenstelling tot de conclusie moeten worden vernietigd.

  Wat is een Fagoed-financiering?
  Fagoed was een fonds dat landbouwgrond kocht en in erfpacht uitgaf met een terugkooprecht voor de erfpachter. Later hebben ook anderen bijvoorbeeld AMEV/ASR dit uitgevoerd. Bij deze vorm van erfpacht houdt een financier de juridische eigendom van landbouwgrond. De agrariër krijgt een koopprijs, die hij kan gebruiken voor investeringen, gebruikt de grond, betaalt en betaalt jaarlijks een bedrag (canon). Hij heeft het recht de juridische eigendom later tegen een vooraf bepaalde, geïndexeerde prijs te verkrijgen. Het economische belang bij de grond ligt door het terugkooprecht grotendeels bij de agrariër. Daarom besliste de Hoge Raad in 1996 dat deze constructie voor de jaarlijkse winstberekening als een geïndexeerde geldlening mag worden behandeld, te vergelijken met een hypothecaire geldlening. De Hoge Raad bevestigde deze economische benadering in 2024.

  Waar gaat het nu mis?
  In de nieuwe zaken heeft de agrariër de financiering niet zelf afgesloten. Hij koopt van een andere agrariër het erfpachtrecht, het kooprecht en de bijbehorende verplichtingen. De financier blijft eigenaar van de blote eigendom, voor die financier verandert er niets. Voor de nieuwe agrariër/erfpachter ook niet, hij betaalt voortaan de canon en later, bij uitoefening van het kooprecht, de geïndexeerde koopsom in plaats van de oude erfpachter.
  De A-G vindt nu dat oude en nieuwe erfpachter niet hetzelfde moeten worden behandeld. In zijn visie neemt de koper geen financiering over, omdat hij nooit eigenaar van de grond is geweest en geen geld van de financier heeft ontvangen. Hij zou slechts een gebruiksrecht en een koopoptie hebben gekocht. Daarmee kijkt de A-G vooral naar de juridische vorm, waarbij hij gemakshalve het terugkooprecht en de schuld zowel voor de canons als de terugkoop weglaat, in zijn visie koopt de nieuwe erfpachter vooral een erfpachtrecht. Dit is in strijd met de portee van het Fagoed-arrest dat juist voorschrijft naar de economische werkelijkheid te kijken.

  De financiering loopt gewoon door
  Economisch verandert weinig. De financier blijft dezelfde, de blote eigendom blijft bij hem, de canon blijft verschuldigd en de berekening van de latere koopsom blijft gelijk. Alleen de agrariër aan de andere kant van de overeenkomst verandert. De koper betaalt een bedrag aan de verkoper en neemt daarnaast de bestaande financieringslast over. Dat hij de oorspronkelijke hoofdsom niet zelf heeft ontvangen, maakt die verplichting niet minder tot financiering.

  Ook de fiscale schrijvers Verduijn en Van Brakel wijzen daarop. Verduijn beschouwt de verkrijging als de overname van de economische eigendom van de grond mét de daaraan verbonden financiering. Van Brakel benadrukt dat de koper veel meer verkrijgt dan tijdelijk gebruik: een belangrijk deel van de prijs ziet op het recht de grond later tegen de vastgelegde prijs te kopen. Wanneer partijen eerst de volledige eigendom zouden leveren en direct daarna een nieuwe Fagoed-financiering zouden sluiten, zou de methode volgens de A-G waarschijnlijk wel kunnen worden toegepast. Het is niet logisch dat een economisch identieke, maar kortere route fiscaal anders wordt behandeld.

  Conclusie
  De opvolgende agrariër koopt een samenhangende grondpositie: gebruiksrecht, kooprecht, waardebelang en betalingsverplichtingen. De onderliggende economische positie wordt geleverd en gaat over dat moet bij de koper worden beoordeeld. Zolang de voorwaarden niet wezenlijk veranderen en het kooprecht zijn waarde behoudt, moet goed koopmansgebruik verwerking als overgenomen Fagoed-financiering toestaan, geen verschil tussen oude en nieuwe erfpachter. De Hoge Raad is niet aan de conclusie van de A-G gebonden. Naar onze mening moet hij deze op dit punt niet volgen.

  Bronnen: HR 10 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1866; HR 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1157, 1247 en 1248; conclusie A-G Koopman 26 juni 2026, ECLI:NL:PHR:2026:723; publicaties van A. Verduijn en P.J. van Brakel, zoals in de conclusie besproken.

  Lees verder
• Arrest Hoge Raad inzake niet-bezwaarmakers box 3 2017-2020 niet het einde van de zaak…? Door Wijnkamp Keulers op 26-06-2026

  Fiscale route afgesloten, civiele route mogelijk geopend
  Door het arrest van de Hoge Raad van 25 juni 2026 is het fiscale traject voor niet-bezwaarmakers in box 3 over de jaren 2017 tot en met 2020 in beginsel afgesloten. De Hoge Raad oordeelt dat zij geen recht hebben op ambtshalve vermindering van hun aanslagen, ook niet als achteraf blijkt dat zij meer belasting hebben betaald dan paste bij hun werkelijke rendement. Daarmee is de zaak echter niet zonder meer ten einde. Juist doordat nu duidelijk is dat het bestuurlijke en fiscale traject geen soelaas biedt, kan worden onderzocht of de Staat civielrechtelijk kan worden aangesproken wegens ongerechtvaardigde verrijking. Ook het verjaringsverweer is niet zonder meer beslissend: verdedigbaar is dat de civiele claim pas nu werkelijk actueel is geworden, omdat pas met deze uitspraak vaststaat dat de fiscale route is afgesloten.

  Belasting over fictief rendement
  Waar gaat dit over? In box 3 werd jarenlang belasting geheven over een fictief rendement. De Belastingdienst keek dus niet naar wat iemand echt had verdiend met spaargeld of beleggingen, maar rekende met een door de wet vastgesteld rendement. In het Kerst-arrest van 24 december 2021 oordeelde de Hoge Raad dat dit stelsel in strijd kan zijn met het eigendomsrecht en het discriminatieverbod als iemand in werkelijkheid minder rendement had behaald dan het forfaitaire rendement waarover belasting was geheven.

  Wie bezwaar maakte, kreeg rechtsherstel
  Voor mensen, die op tijd bezwaar hadden gemaakt, leidde dat tot rechtsherstel. Hun aanslag kon worden verminderd tot een heffing over het werkelijke rendement. Maar voor mensen, die geen bezwaar hadden gemaakt, ligt dat anders. De Hoge Raad oordeelde op 25 juni 2026 dat hun aanslagen definitief vaststonden. Volgens de Hoge Raad hadden zij bezwaar moeten maken als zij hun rechten wilden behouden. In overweging 4.1.4 ligt, kort gezegd, besloten dat niet-bezwaarmakers niet gelijk zijn aan bezwaarmakers, juist omdat de laatsten tijdig een procedurele stap hebben gezet.

  De pijnlijke rechtsvraag
  Dat oordeel is juridisch belangrijk, maar roept ook een principiële vraag op. Want stel dat iemand in 2017 tot en met 2020 aantoonbaar minder rendement heeft behaald dan het forfait. Dan heeft de Staat dus belasting ontvangen over inkomen dat er in werkelijkheid niet was. Bij een bezwaarmaker wordt dat hersteld. Bij een niet-bezwaarmaker houdt de Staat dat geld. De vraag is dan: is dat nog rechtmatig?

  Rechtszekerheid of bescherming van de Staat?
  De Hoge Raad beantwoordt die vraag binnen het fiscale systeem. Dat systeem kent termijnen. Wie niet op tijd bezwaar maakt, loopt het risico dat een aanslag definitief wordt. De Hoge Raad hecht daarbij aan rechtszekerheid en praktische uitvoerbaarheid. De Belastingdienst moet niet eindeloos oude aanslagen hoeven te heropenen.
  Maar daarmee is de civiele vraag nog niet volledig beantwoord. In het burgerlijk recht bestaat namelijk het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking. Dat houdt eenvoudig gezegd in: wie ten koste van een ander rijker is geworden zonder goede rechtvaardiging, moet dat voordeel onder omstandigheden teruggeven. De Staat is hier rijker geworden doordat hij belasting heeft behouden die, gemeten naar het werkelijke rendement, te hoog was. De burger is armer geworden met hetzelfde bedrag. De kernvraag voor de civiele rechter wordt dan: vormt de definitieve aanslag voldoende rechtvaardiging voor dat voordeel, of wordt het beroep daarop in deze bijzondere situatie onaanvaardbaar?

  Massaal bezwaar: burgers mochten afwachten
  Daarbij speelt de massaal bezwaar context een rol. Veel burgers hebben niet zelf geprocedeerd omdat zij zagen dat de box 3-kwestie massaal speelde. Bovendien is door de Belastingdienst gecommuniceerd dat niet-bezwaarmakers zouden meedoen aan de massaal bezwaarplus-procedure en dat zij geen bezwaar of verzoek hoefden in te dienen. Voor een gewone burger kan dat de indruk hebben gewekt dat hij rustig de uitkomst kon afwachten, ook toen in 2016 de wet werd gewijzigd. Dat had tot gevolg dat ook bij massaal bezwaar altijd individueel bezwaar moest worden gemaakt om rechten te behouden. Voor een groot deel van de burgers is onvoldoende duidelijk geweest, dat zij voortaan bezwaar moesten maken ter behoud van rechten. De Staat heeft om voor de hand liggende redenen de verslechterde rechtspositie gebagatelliseerd, bij de parlementaire behandeling is zelfs aan de orde geweest dat er niets ten nadele voor de burger veranderde. Belastingdienst heeft nauwelijks voorgelicht dat niet bezwaar maken echt nadelig was, uiteraard met vooropgesteld motief dat geen slapende burgers wakker gemaakt moesten worden. Tegen deze achtergrond wringt het als de Staat later stelt dat burgers toch zelf bezwaar hadden moeten maken en de Hoge Raad daarin nog meegaat ook.

  Civiele procedure is niet zo simpel *
  Een civiele procedure zal niet eenvoudig zijn. De Staat zal zich beroepen op de zogeheten formele rechtskracht van de aanslagen: de aanslagen staan vast en moeten daarom als geldig worden behandeld. Ook zal de Staat stellen dat de Hoge Raad de kwestie al heeft beslist. Daartegenover staat het argument dat de civiele rechter niet wordt gevraagd de aanslag te verminderen, maar om te beoordelen of de Staat het te veel ontvangen bedrag mag behouden.

  *Verjaring: discussiepunt, geen gelopen race
  Ook verjaring zal een discussiepunt zijn. De Staat kan aanvoeren dat burgers al sinds het Kerst-arrest van 2021 wisten dat er mogelijk te veel box 3 was betaald. Daartegenover staat dat de overheid zelf een massaal bezwaarplus procedure heeft ingericht en burgers heeft laten weten dat zij daarop konden wachten. Pas op 25 juni 2026 is definitief duidelijk geworden dat de fiscale route voor niet-bezwaarmakers geen teruggaaf oplevert. Daarom is verdedigbaar dat een civiele vordering nu pas werkelijk opeisbaar of althans redelijkerwijs aan de orde is.

  Proefprocedure
  Het arrest van de Hoge Raad is een harde klap voor niet-bezwaarmakers, maar niet noodzakelijk het laatste woord. Voor een proefprocedure bij de civiele rechter is vooral van belang dat de eiser kan aantonen dat zijn werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire rendement. De sterkste zaak is die van een gewone spaarder met duidelijke bankgegevens en weinig ingewikkelde beleggingen.

  Niet het einde van de zaak
  De kern van de zaak blijft eenvoudig: mag de Staat belasting houden waarvan achteraf vaststaat dat die bij tijdig bezwaar niet verschuldigd zou zijn geweest? De Hoge Raad heeft binnen het fiscale spoor "ja" gezegd. De civiele rechter kan worden gevraagd of dat ook naar burgerlijk recht en naar het eigendomsrecht aanvaardbaar is. De onderliggende rechtsvraag is of en in hoeverre het EVRM het met terugwerkende kracht via het fiscale- bestuursrechtelijke frame toelaat tegenover de bescherming van eigendom. Ook de Grondwet gaat een rol spelen, met name de artikelen 104, 93 en 94. Het arrest van 25 juni 2026 hoeft niet het einde van de zaak te zijn, dat neemt niet weg dat het droevig is dat belastingplichtigen, die ten onrechte hebben betaald, massaal door moeten gaan met procederen. Het maakt de acceptatie van burgers van welke vermogensbelasting dan ook steeds minder kansrijk.

  Lees verder
• Kennisgroepstandpunt van Belastingdienst inzake vervroegd aflossen door langstlevende ouder kan een schenking inhouden... betwistbaar Door Wijnkamp Keulers op 25-06-2026

  Bij de wettelijke verdeling krijgt de langstlevende ouder alle goederen van de nalatenschap. De kinderen krijgen daarvoor een geldvordering op de langstlevende ouder. Die vordering is meestal pas opeisbaar bij het overlijden van de langstlevende ouder. De wet bepaalt echter ook dat de langstlevende ouder deze schuld eerder mag aflossen.

  De Kennisgroep Successiewet van de Belastingdienst heeft recent het standpunt ingenomen dat vervroegde aflossing van zo’n overbedelingsschuld in bepaalde gevallen een schenking kan opleveren. Volgens de kennisgroep moet worden gekeken naar de contante waarde van de schuld. Betaalt de langstlevende ouder méér dan die contante waarde, dan kan volgens de Belastingdienst sprake zijn van een schenking aan het kind.

  Waarom denkt de Belastingdienst aan een schenking?
  De redenering is economisch. Een schuld, die pas later hoeft te worden betaald, is vandaag minder waard dan hetzelfde bedrag, dat direct opeisbaar is. Als de langstlevende ouder toch het volle bedrag betaalt, geeft hij volgens de kennisgroep een financieringsvoordeel prijs. Daardoor zou de ouder verarmen en het kind worden verrijkt.

  Vooral bij renteloze of laag rentedragende vorderingen kan deze redenering voor de Belastingdienst aantrekkelijk zijn. De ouder hoeft dan immers gedurende zijn leven geen of weinig rente te betalen. Door eerder af te lossen, raakt hij dat voordeel kwijt.

  Waarom is dat juridisch betwistbaar?
  Een schenking is niet alleen een economisch voordeel. Voor een gift is vereist, dat iemand een ander ten koste van zijn eigen vermogen verrijkt. Bovendien moet sprake zijn van bevoordelingsbedoeling. De Hoge Raad heeft uitdrukkelijk beslist dat de wil tot bevoordelen een zelfstandig vereiste is en niet zomaar mag worden afgeleid uit het enkele feit dat iemand zich bewust is van een voordeel.

  Daar wringt het kennisgroepstandpunt. De langstlevende ouder betaalt namelijk een bestaande civielrechtelijke schuld. Het kind had al een vordering. Door betaling verandert die vordering in geld. Dat is niet vanzelfsprekend een gift, maar kan ook gewoon nakoming van een schuld zijn.

  Aflossen kan heel normaal zijn
  Zeker als de schuld een samengestelde rente van 6% draagt, is vervroegde aflossing goed te begrijpen. Een schuld met 6% rente-op-rente groeit snel. De langstlevende ouder kan dus een zuiver eigen belang hebben om daarvan af te willen. Hij wil dan niet schenken, maar voorkomen dat de schuld verder oploopt.
  Dat argument is extra sterk omdat de Successiewet zelf een bijzondere regeling kent voor bovenmatige rente. Voor zover de rente op een overbedelingsschuld méér bedraagt dan 6% samengesteld, kan dat meerdere fiscaal worden getroffen. Daaruit kan worden afgeleid dat 6% samengesteld in deze context juist als aanvaardbare grens fungeert.

  De jurisprudentie geeft beide partijen munitie
  De Belastingdienst kan wijzen op rechtspraak, waarin niet-opeisbare overbedelingsvorderingen contant worden gewaardeerd. De Hoge Raad heeft in het arrest van 11 juli 1989, BNB 1989/260 aanvaard dat bij uitgestelde opeisbaarheid en rente pas bij overlijden een vruchtgebruik-/waarderingsbenadering relevant kan zijn.
  Maar dat is nog niet hetzelfde als zeggen dat iedere betaling boven contante waarde automatisch een schenking is. Daarvoor blijft nodig dat sprake is van bevoordelingswil. Dat volgt juist uit HR 12 juli 2002. Ook HR 5 april 2024 laat zien dat aflossing van een lening of schuldverhouding niet naar haar aard een gift van de hoofdsom vormt; hoogstens kan onder omstandigheden een rentevoordeel afzonderlijk als gift worden beoordeeld.

  Conclusie
  Het kennisgroepstandpunt is praktisch belangrijk, maar juridisch niet onomstreden. Bij renteloze of laag rentedragende overbedelingsschulden zal de Belastingdienst vermoedelijk kritisch kijken naar vervroegde aflossing tegen nominale waarde. De waarderingsjurisprudentie geeft daarvoor enige steun.
  Toch blijft een stevig tegenargument mogelijk. De ouder betaalt een bestaande schuld en maakt gebruik van een wettelijke aflossingsmogelijkheid. Zonder afzonderlijke bevoordelingsbedoeling is dat niet zonder meer een schenking. Bij een overbedelingsschuld met 6% samengestelde rente is het standpunt van de belastingplichtige het sterkst: vervroegde aflossing is dan goed verdedigbaar als normale schuldaflossing ter voorkoming van verdere rente-op-rente, niet als vrijgevigheid.

  Lees verder
• Ingrepen in de AOW raken vooral leeftijdsgroep 67 jaar en jonger, strijd met EVRM? Door Wijnkamp Keulers op 16-01-2026

  De AOW is het fundament onder het Nederlandse pensioenstelsel: breed gedragen, verplicht gefinancierde basis (eerste pijler) voor een sociaal minimum. Juist daarom wringt het als aan dat fundament wordt gesleuteld, want de tweede en derde pijler zijn historisch op de AOW ingeregeld. De AOW-leeftijd is verhoogd en de financiering schuift steeds verder naar de algemene middelen.
  Nu circuleren plannen om AOW-gerechtigden (weer) AOW-premie te laten betalen. In veel gevallen betekent dat feitelijk 17,85% extra heffing in de eerste schijf inkomstenbelasting. In beleidsdiscussies wordt dit gekoppeld aan ca 6,9 mld extra belastingopbrengst, maar ook aan forse inkomenseffecten: tot grofweg 15% minder netto-inkomen voor een brede groep 67-plussers met een belastbaar inkomen tot circa € 38.000.
  Het frame luidt vaak: "rijke ouderen moeten solidair zijn met armere ouderen en jongeren, anders wordt de AOW onbetaalbaar". Daarbij verdwijnen twee kernpunten uit beeld: (i) velen hebben gedurende het werkzame leven al veel premie betaald (vaak totaal meer dan € 200.000) en (ii) de versobering is al ingezet via later AOW en later bejaardentarief, wat in de praktijk (vaak) meer dan € 40.000 nadeel kan opleveren.

  Wat is er al veranderd: latere AOW én later bejaardentarief
  Later AOW (67 en drie maanden in plaats van 65) betekent een langere overbrugging met loon, (tijdelijk) pensioen, eigen vermogen of een uitkering. Daar bovenop komt het tarief-effect: het bejaardentarief in de eerste schijf schuift circa 2,25 jaar op. Waar het tarief voor 65-plussers 17,85% was (tegenover 35,75% voor niet-AOW'ers), ontbreekt dat voordeel langer. Het gevolg is dubbelop: later AOW én later lagere belastingdruk, juist in een levensfase waarin bijsturen lastig is. Voor iemand die het schijf-1-inkomen "volmaakt" (tot circa € 38.000 belastbaar inkomen) kan zo van 65-67,25 jaar meer dan € 40.000 netto nadeel ontstaan.

  Waarom juist de groep werkenden uit de periode 1985-2027 disproportioneel wordt geraakt
  Met AOW-premie wordt geen kapitaal opgebouwd, maar worden uitkeringen gefinancierd. Dat omslagstelsel kan worden aangepast, maar extra lasten mogen niet onevenredig bij een afgebakende groep landen. De werkenden, die in de periode 1985-2027 grofweg 42 jaar premie (de "volle mep") hebben betaald en nu dicht tegen pensionering aan zitten, hebben nauwelijks ruimte om beleidsschokken nog op te vangen. Drie mechanismen versterken dat:
  1. AOW-franchise in de tweede pijler
  Door de franchise bouw je over een salarisdeel geen aanvullend pensioen (pijler 2) op, omdat AOW wordt verondersteld. Als AOW later ingaat of netto lager uitpakt, blijkt die franchise achteraf te hoog en is extra opbouw feitelijk onmogelijk.
  2. Versobering van de tweede pijler
  De stap van eindloon naar middelloon en naar premie-gedreven regelingen (na pensioenherziening) raakt vooral wie laat in de loopbaan zit: minder tijd om tekorten te repareren.
  3. Beperkingen in de derde pijler en druk op buffers
  Bijstorten in pijler 3 is op oudere leeftijd beperkt en duur; tegelijk is leven van vermogen (box 3) fiscaal lastiger geworden. Dat verkleint de buffer om AOW-schokken op te vangen.

  Financiële illustratie: stapeling van lasten
  • Premielast in het werkzame leven: vaak al meer dan € 200.000 AOW-premie betaald.
  • Nadeel door latere AOW en later bejaardentarief: bij circa € 38.000 belastbaar box 1-inkomen kan het netto nadeel meer dan € 40.000 bedragen door het circa 2,25 jaar later ingaan.
  • Voorgenomen extra last in schijf 1: 17,85% extra heffing met in het debat genoemde inkomenseffecten van grofweg 15% lager netto-inkomen (levenslang) voor de groep tot circa € 38.000.

  Juridische toets: Strijdig met art. 1 Eerste Protocol en art. 14 EVRM?
  Het EVRM beschermt geen recht op ongewijzigd blijven van het sociaalzekerheidsstelsel. Wel kan art. 1 Eerste Protocol relevant zijn bij inbreuk op (voldoende vaststaande) aanspraken: bestaat er een fair balance tussen algemeen belang (houdbaarheid overheidsfinanciën) en de individuele last? De beoordelingsmarge voor de Staat is ruim, maar niet onbeperkt; stapeling kan een buitensporige last voor een afgebakende groep opleveren.

  Art. 14 EVRM komt in beeld als de uitwerking vooral één leeftijdsgroep treft zonder objectieve en redelijke rechtvaardiging. De kern bij de "lost generation" is het gebrek aan anticipatiemogelijkheden: franchise-architectuur, versobering van pijler 2 en 3 en een korte resterende opbouwtijd. Zonder reële compensatie of overgangsrecht kan proportionaliteit onder druk staan.

  Zelfs als de financieringsopgave reëel is, volgt daaruit niet automatisch dat een generieke heffing bij AOW’ers in de eerste schijf de juiste route is. Beleid dat grotendeels neerkomt op stapeling bij een cohort dat nauwelijks kan reageren, vraagt om een scherpere onderbouwing, heldere afbakening (wie draagt werkelijk bij?) en - waar nodig - overgangsrecht of compensatie. Anders wordt "solidariteit" ervaren als herverdeling zonder perspectief.

  Houdbaarheid, … geen vrijbrief voor stapeling zonder compensatie
  In 2025 waren de premie-inkomsten AOW € 30,3 mld en de AOW-uitgaven circa € 52,8 mld. Er moest dus ongeveer € 22 mld uit de algemene middelen worden bijgepast. In 2000 waren premie-inkomsten en uitgaven AOW in evenwicht op ca € 20 mld, belastingopbrengsten waren toen overigens ook veel lager, ca ƒ 207 mld (ca € 94 mld, gecorrigeerd met AOW-premie, dus ca € 104 mld. Het loopt dus wel fors op, niettemin, in 2025 bij een een totale belastingopbrengst van € 277 mld (totale inkomsten Rijksoverheid ca 425 mld) is € 22 mld (5%) best te dragen. Extra premieheffing moet 6,9 mld gaan opbrengen te halen bij ouderen die niet kunnen anticiperen en 15% netto in inkomen er op achteruit gaan. Er zal dus moeten worden gecompenseerd, dus wat lost het nu eigenlijk op?

  Het frame dat rijke ouderen zich sociaal moeten opstellen en daarom moeten "meebetalen" is ongenuanceerd, velen hebben al dik betaald en betalen ook nu via de tweede en derde schijf IB (pensioen, box 3 en hypotheekvrije woning) mee aan de algemene middelen. Als de AOW netto met 15% wordt verminderd, dan zal de AOW bruto met dit bedrag moeten worden verhoogd voor de box 1 eerste schijf inkomens. In feite kan binnen EVRM, belastingverhoging bij ouderen alleen plaatsvinden op tweede schijf IB, dus pijler 2 en 3 inkomen. Dat zal de bereidheid bij jongeren om mee te doen met collectieve regelingen voor werknemer pensioenen en lijfrenten producten niet bevorderen, want waarom sparen als je straks minder krijgt en meer betaalt.

  Lees verder
• Pacht in beweging, box 3 onder spanning: wat betekent dit voor de particuliere verpachter van landbouwgrond? Door Wijnkamp Keulers op 24-12-2025

  De regelgeving rondom pacht staat op een kruispunt, niet alleen door voorgestelde nieuwe pachtwetgeving, ook de wet IB en vooral de nieuwe box 3 wetgeving geven zorgen over nettorendement. Lage rendementen door fiscale afroming betekent uiteindelijk ook meer lasten voor de pachter. Er ligt en consultatie-wetsvoorstel voor een ingrijpende herziening van titel 7.5 BW (pacht), met nieuwe pachtvormen en een andere balans tussen bescherming en contractsvrijheid. Daarnaast is box 3 de afgelopen jaren veranderd in een "tijdelijk" stelsel met hoge forfaits én sinds 2025/2026 een tegenbewijsroute, waarbij het werkelijk rendement (inclusief waardeveranderingen/"vermogensaanwas") bepalend kan worden als dat lager uitpakt dan de ca 6% forfaitaire rendementen. Van belang is vooral de waarde van de verpachte grond. Mag een DCF-waarde worden gehanteerd of moet de normwaarde in het economisch verkeer van de Belastingdienst worden gehanteerd? Bij de voorgestelde 24-jarige pacht speelt bovendien dat, net zoals bij erfpacht, de waarde voor de verpachter toeneemt naar mate de pachtermijn verloopt, een soort aangroei van de verpachte eigendom als het ware. Zowel het nieuwe pachtrecht als de wet IB inzake box 3 na 2028 zijn nog maar wetsvoorstellen. Niettemin is van 2024 tot 2026 een hogere forfaitaire belastingdruk door vermogensaanwasheffing al realiteit, alle reden is goed te kijken naar een andere waarde dan de normen van de belastingdienst. Belastingdienst

  Voor verpachters van landbouwgrond in box 3 is er een dubbele dynamiek: (i) de pachtvorm beïnvloedt de waarde "in verpachte staat" en (ii) box 3 belast (voorlopig) niet de feitelijke pachtopbrengst, maar een forfaitair rendement dat bij "overige bezittingen" structureel hoog is.

  Het probleem in één zin: lage pachtopbrengst, hoog forfait
  Landbouwgrond in box 3 valt doorgaans onder "beleggingen en andere bezittingen / overige bezittingen". De forfaitaire rendementspercentages voor deze categorie zijn hoog:
  • 2024: 6,04%
  • 2025: 5,88%
  • 2026: 6,00%
  Het box-3-tarief is 36% (o.a. 2026). Dat betekent grofweg een effectieve heffing van circa 2,16% van de box-3-grondslag (6,00% × 36%) per jaar in 2026. Bij € 1.000.000 box-3-waarde is dat ongeveer € 21.600 belasting, nog los van heffingsvrij vermogen en de totale vermogensmix.

  Voor veel reguliere pachtsituaties ligt het netto "cashrendement" (pacht minus lasten) daar duidelijk onder. Vandaar de box-3-frustratie, die in vakliteratuur de afgelopen tijd breed wordt gesignaleerd, óók specifiek voor landbouwgrond.

  Waardering van verpachte gronden: normering als hulpmiddel, feiten blijven leidend
  De Belastingdienst publiceert jaarlijks een handleiding "Waardering van verpachte gronden in box 3" met normen en uitgangspunten (o.a. voor grasland/akkerland) en tabellen om praktisch te rekenen. Belangrijk is de nuance, die vaak wordt gemist: die normering is bedoeld als praktisch hulpmiddel, maar als u het niet eens bent met de uitkomst, stelt de Belastingdienst de waarde vast op basis van werkelijke feiten en omstandigheden.

  Die "waardering in verpachte staat" wordt in de praktijk sterk beïnvloed door:
  • looptijd en beëindigingszekerheid;
  • mate van pachtbescherming/continuatie;
  • (on)mogelijkheid van vrije prijsvorming;
  • contractuele bepalingen over gebruik, onderhoud, duurzaamheidseisen, etc.

  Juist dáár raakt de voorgenomen pachtherziening box 3: andere rechten en termijnen kunnen tot andere marktwaardes (en dus box-3-grondslagen) leiden.

  Tegenbewijsregeling: werkelijk rendement = inkomsten + waardeverandering ("vermogensaanwas")
  Sinds de tegenbewijsroute geldt in de kern: als uw werkelijk rendement lager is dan het forfait, dan mag (en moet) het lagere werkelijk rendement worden gevolgd.
  De Belastingdienst definieert werkelijk rendement expliciet als:
  • alle inkomsten uit vermogen (bij landbouwgrond: vooral pacht), én
  • alle waardeveranderingen van bezittingen in het kalenderjaar (waardestijging of waardedaling).

  Dat tweede onderdeel is cruciaal: dit is precies de "vermogensaanwas-component". Een waardestijging van grond in een jaar telt dus mee in het werkelijk rendement, net als een waardedaling.

  Daar zitten nog twee praktische "haken en ogen" aan:
  - De Belastingdienst rekent het werkelijk rendement over het totale box-3-vermogen (winsten en verliezen worden binnen het jaar gesaldeerd).
  - U gaat nooit meer belasting betalen dan onder het forfait is berekend: tegenbewijs werkt alleen neerwaarts.

  Voor verpachters betekent dit: de tegenbewijsroute helpt vooral in jaren waarin (i) de pachtopbrengst laag is én (ii) de waardestijging van grond beperkt is (of er zelfs waardedaling is), én (iii) de rest van het box-3-vermogen het totaal niet omhoog trekt.

  De pachtwet in consultatie: wat verandert er civielrechtelijk?
  De consultatie-MvT schetst een integrale herziening met een nieuwe "hoofdstructuur" aan pachtvormen.

  Kernpunten, die voor de waardering (en dus box 3) relevant zijn:
  Standaardpacht
  • looptijd minimaal 24 jaar (los land én opstallen)
  • geen verlenging van rechtswege / geen continuatierecht
  • vrije aanvangsprijs; wel jaarlijkse indexatie via een veranderpercentage (AMvB)

  Kortlopende pacht (vervangt geliberaliseerde pacht)
  • maximaal 12 jaar
  • beoogt kortlopende contracten te ontmoedigen en koppelt een (progressief) pachtprijsstelsel aan pachtnormen

  Continuatiepacht
  • blijft mogelijk als "aangepaste voortzetting" van huidige reguliere pacht; met continuatie- en andere rechten, maar met vrije marktprijs i.p.v. pachtnormen

  Teeltpacht
  • blijft: 1–2 jaar, geen ontleende rechten, registratie bij grondkamer; vrije prijs

  Natuurpacht
  • minimaal 6 jaar; (in de MvT) koppeling met pachtnormen als hoogst toelaatbare prijs

  Overgangsrecht
  • lopende reguliere pachtovereenkomsten blijven grotendeels bestaan (o.a. continuatie/indeplaatsstelling; pachtprijs blijft begrensd)

  De fiscale "vertaling" voor box-3-verpachters: waar moet u op letten?
  Grondslag (waarde in verpachte staat) kan verschuiven
  Een stelsel met (i) een 24-jarige standaardpacht zonder continuatierecht en (ii) meer vrije prijsvorming zal in veel gevallen de marktwaardering anders maken dan bij klassieke reguliere pacht met sterke continuatie. Dat kan betekenen: minder "pachtdruk-korting" en dus een hogere box-3-waarde (afhankelijk van contract en markt).

  Pachtopbrengst kan stijgen, maar box 3 blijft (tot 2028) forfaitair
  Als de pachtprijs zich meer als marktprijs kan vormen, kan het cashrendement stijgen. Maar het forfait voor "overige bezittingen" blijft rond de 6% schommelen.

  Het risico is dus: hogere box-3-waarde én (nog steeds) hoog forfait, terwijl de feitelijke pachtprijs niet altijd mee-ademt met de 6%-systematiek.
  1. Tegenbewijs: vermogensaanwas is een tweesnijdend zwaard
  Bij landbouwgrond is juist de waardebeweging vaak substantieel. Door de definitie van werkelijk rendement (inkomsten + waardeverandering) kan waardestijging in een jaar het werkelijk rendement "op papier" omhoog trekken.
  Tegelijk: tegenbewijs werkt alleen neerwaarts (u betaalt nooit méér dan forfait).
  Praktisch betekent dat: u maakt de exercitie vooral als u verwacht dat uw totale werkelijk rendement lager is dan het forfait (bijvoorbeeld bij beperkte waardestijging en laag cashrendement).

  Vooruitblik 2028: van forfait naar werkelijk rendement (en hoe zit het met vermogensaanwas?)
  Het kabinet streeft naar invoering van de Wet werkelijk rendement box 3 per 1 januari 2028.
  In de advisering is een belangrijk onderscheid uitgewerkt voor onroerende zaken:
  • direct rendement (zoals huur/pacht of voordeel eigen gebruik) is jaarlijks belast;
  • indirect rendement (waardeontwikkeling) komt tot uitdrukking als vermogenswinst en wordt belast bij vervreemding.

  Dat is relevant voor landbouwgrond: een systeem dat waardeontwikkeling vooral bij verkoop belast, voelt in liquiditeitszin anders dan een jaarlijkse "aanwas"-benadering. Tegelijk vraagt het (zeker bij bedrijfsopvolging, ruilverkaveling, onteigeningsdossiers) om scherpere dossiervorming rond verkrijgingsprijs, verbeteringen en transactiemomenten.

  Samenvattend (en praktisch)
  • Hoge forfaits (rond 6%) maken verpachte landbouwgrond in box 3 structureel zwaar belast.
  • De tegenbewijsregeling rekent met inkomsten + waardeveranderingen: dat is de "vermogensaanwas"-component in het huidige tussensysteem.
  • De consultatie-pachtwet introduceert o.a. standaardpacht (24 jaar, vrije aanvangsprijs, geen continuatie) en herijkt kortlopende/continuatie- en bijzondere pachtvormen.
  • De box-3-waarde van grond kan daardoor (per contracttype) gaan schuiven; verwacht discussie over wat "verpachte staat" waard is onder de nieuwe regime-mix.
  • Vanaf 2028 is de inzet een werkelijk-rendementstelsel, waarbij bij onroerende zaken het indirecte rendement (waardeontwikkeling) als vermogenswinst bij verkoop wordt belast

  Tot slot
  De wetgeving is in beweging. Forfaitair rendement van pakweg 6% tegen 36% belast leidt tot vrijwel 100% belasten van de directe inkomsten, zijnde pacht als die tenminste op zo’n 2% van de WEVAB blijft. Dan blijft alleen de vermogenswinst over, die ook belast wordt. Dat lijkt toch op 100% belastingdruk. Wij zijn benieuwd of een dergelijke uitkomst de toets van artikel 1, artikel 8 en artikel 14 van EVRM kan doorstaan, Zouden we opnieuw naar onverbindendheid koersen of keert de wetgever ten halve?

  Lees verder